Расходы при оформлении ипотеки и как их снизить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расходы при оформлении ипотеки и как их снизить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Обязательная страховка
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Что влияет на стоимость страховки по ипотеке
Стоимость полиса зависит от площади жилья, субъекта РФ, рыночной цены недвижимости, закладываемой банку в рамках ипотечного соглашения. Чем она больше, тем дороже страховка, и сэкономить на этом пункте не получится. Выбор комбинированного продукта в формате «жилье + жизнь/здоровье + титул» заметно увеличивает расходы на приобретение полиса. Два последних вида защиты не относятся к обязательным.
Для страхования имущества ориентировочная стоимость достигает 0,1% от размера остатка по займу. Ставки по комплексным продуктам и защите жизни традиционно выше.
Свою роль в удорожании играет специфика жилья. Например, для газифицированного дома с деревянными перекрытиями гораздо больше факторов риска, чем для панельного с электроплитами. Следовательно, владелец жилья в панельном доме сможет сэкономить на ипотечном страховании.
Как сэкономить на ипотечной страховке
Самый простой способ снизить стоимость ежегодного продления полиса – сравнить цены перед покупкой полиса. Удобно сделать это на сайте агрегатора, который покажет все варианты расчетов в одном окне.
Также подобрать выгодную страховку вам поможет страховой агент. Удобство общения с агентом еще в том, что он заранее напомнит вам о дате продления полиса.
Еще один способ сэкономить – оформить комплексное страхование ипотеки которое включает в себя не только обязательные виды рисков. Полис в таком случае обойдется вам дешевле, чем при покупке каждой страховки по отдельности.
Важно: выбранная вами страховая компания должна быть аккредитована банком, который выдал ипотечный кредит. Перечень всех аккредитованных организаций вы сможете найти на сайте или распечатать в отделении банка.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
- одобрили квартиру в ипотеку;
- обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
- отправили в них оценочный альбом;
- получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.
Когда я покупал второй дом, я застраховал все — жизнь, здоровье, имущество и документы на право собственности — на первые три года, а когда покупал новостройку, застраховал только жизнь и здоровье.
Невозможно застраховать строящуюся квартиру, которая есть только на бумаге. Банк требует этого только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию и подписана расписка. Однако моя квартира строилась два года, за это время я досрочно погасил свои долги. Поэтому в течение этого времени мне не пришлось оформлять страхование имущества.
Страхование титула на новостройку также не требовалось, так как строители не принесли справку из психдиспансера и сказали, что не знали, что делали на момент продажи. Поэтому они не могут лишить меня права собственности.
По словам моего страхового агента, выбрав новостройку, я сэкономил 64% от суммы страховки, необходимой для ипотеки на аналогичный второй дом.
Однако этот способ экономии действителен только в течение первых трех лет. После ввода новостройки в эксплуатацию, помимо проживания в ней, квартиру также необходимо застраховать. Кроме того, в случае со вторым домом срок действия страхования права собственности истекает через три года.
Поэтому страхование аналогичного вторичного дома и новостройки будет стоить примерно одинаково.
Страхование около лет назад неприятно, если вы планируете досрочно выплатить ипотеку. Долги уменьшились, а страховые взносы уже выплачены. Чтобы пересчитать их и вернуть деньги, вам придется поднять справку, написать заявление своему страховщику и несколько недель ждать возврата средств.
Однако если вы не собираетесь платить досрочно, полис, рассчитанный на несколько лет, выгоден, по крайней мере, по двум причинам
- Скидки. Мой банк предложил мне скидку 20% на страховку, если я сделаю ее сразу на три года; вместо 83 397 рублей за три года я заплачу 66 717 рублей. Но я отказался, так как у меня не было денег, чтобы компенсировать такую сделку.
- Возможность получения налоговых вычетов. Вы можете претендовать на скидку, если в год покупки договора вы заплатили налог с дохода или с продажи имущества. На страхование жилья и титула собственности скидка не предоставляется. Однако, в соответствии со статьей 219 Налогового кодекса, ее можно вернуть на страхование жизни и здоровья — но только если полис был заключен более чем на пять лет. Налоговая служба возвращает часть налога, уплаченного с 13% стоимости страхования жизни и здоровья пятилетнего ребенка.
В каких компаниях выгодно оформлять страховку?
Для заемщика выгоднее страхование ипотеки, где дешевле, поэтому перед обращением в ту или иную организацию следует внимательно изучить предложения на рынке на предмет лучших предложений, дешевых полисов. Чтобы застраховать ипотеку выгодно, нужно обращать внимание на рейтинг фирмы, отзывы ее клиентов.
Также помимо страховых компаний, которые работают на рынке как самостоятельные единицы, во многих банках есть свои подразделения, которые предлагают страховые программы и продукты. Если заемщик пользуется такими услугами, то дополнительно ходить куда-либо не придется.
В таблице указаны компании, где дешевле застраховать жизнь при ипотеке с указанием тарифов.
| Компания-страховщик | Тариф на страхование жизни | Особенности |
| Сбербанк-страхование | 1% | Если отказаться от страхования жизни, то годовая процентная ставка будет увеличена |
| ВТБ-страхование | 0,21 % | Если оформляется полис на длительное время, то клиент получает льготные условия обслуживания |
| Ингосстрах | 0, 23 % | Возможно комплексное страхование |
| ВСК | 0, 55 % | Если заемщик страхует займ размером 4 млн., то ему потребуется медицинское обследование |
| Росгосстрах | 0,28 % | Компания имеет аккредитацию у большинства банков |
Как оформить страхование по ипотеке
Чтобы юридически правильно оформить эту процедуру следует провести небольшую подготовительную работу. Для начала нужно изучить рынок услуг, обратившись к знакомым или связаться на сайтах этих компаний через специализированные Интернет-ресурсы.
Если это затруднительно, то можно проконсультироваться с банковскими работниками, которые могут посоветовать. Обычно есть несколько фирм, с которыми работает это учреждение. Не исключено, что вам могут посоветовать неплохую страховую компанию.
ВАЖНО! Обратите внимание на процентные ставки и тарифы предлагаемой вам структуры. Анализ рынка этого вида услуг указывает на то, что расценки могут разниться. Это соответственно отразится на ваших финансовых затратах.
Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.
Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.
Что можно застраховать?
Итак, вы берете ипотеку, и вам нужна страховка. Обычно заемщики страхуют:
- Имущество. Это обязательно, полис оформляется в пользу банка на весь срок погашения кредита. Если ваша квартира внезапно сгорит или ее затопят, вы сможете оформить возмещение. Тогда страховщик выплатит банку остаток кредита и проценты по нему. Список рисков может быть разным. Ставка зависит от того, где расположена недвижимость, в каком она состоянии, когда был построен дом;
- Жизнь и здоровье. Такой полис покупать не обязательно, но желательно, поскольку жизнь непредсказуема. Причем стоимость страховки зависит от возраста, здоровья, рода занятий и даже хобби заемщика. Если вы, к примеру, спортсмен-экстремал, то будьте готовы платить много. А если школьный учитель, то процент будет низким. Интересы банка в этом случае прозрачны. Заемщик может погибнуть или получить инвалидность. Тогда кредит выплатит страховая компания. Сумма страховки составляет от 110% от суммы ипотеки;
- Титул. Это довольно редкий вид страховки. Он актуален в том случае, если квартира часто меняет хозяев или если жилье было куплено по доверенности. Если есть хоть малейший риск, что на квартиру может претендовать кто-то еще, лучше застраховать титул. Но если это новостройка, то, конечно, такой полис вам не пригодится.
Как сравнить предложения компаний?
Чтобы сравнить предложения страховщиков, вы можете воспользоваться любым онлайн-калькулятором. Существуют специальные сервисы, которые выдают все доступные предложения страховых компаний. Но если вас интересует какая-то конкретная, вы можете зайти на ее официальный сайт. На каждом из них есть собственные калькуляторы. Вне зависимости от того, каким сервисом вы решили воспользоваться, у вас запросят одни и те же данные:
- вид объекта — дом или квартира;
- банк, в котором вы оформляли ипотеку;
- задолженность на сегодняшний день;
- ставка по ипотеке в год;
- наличие права собственности;
- дата рождения;
- пол.
Какие документы нужны
В большинстве случает набор бумаг стандартный:
- Заявление
- Анкета
- Копия паспорта
Для каждого вида страхования могут потребоваться дополнительные документы:
- При страховании имущества для ипотеки (предмета залога), понадобится договор на кредит из банка и бумаги, которые доказывают право собственности. Также нужно приложить результат оценки недвижимости от независимого оценщика.
- Чтобы застраховать жизнь и здоровье, достаточно заявления. Позже нужно будет пройти медицинское обследование и направить справки о состоянии здоровья страховщику.
- Для страхования титула нужны правоустанавливающие документы на квартиру или дом.
Oнлaйн-cтpaxoвaниe ипoтeки
Бoльшинcтвo cтpaxoвыx кoмпaний, ocoбeннo кpyпныx, пpeдocтaвляют ycлyгy пo oфopмлeнии зaявки нa cтpaxoвaниe oнлaйн. Этo yдoбнo – вы зaпoлняeтe фopмy нa caйтe кoмпaнии, внocитe ocнoвныe cвeдeния, кoтopыe пoнaдoбятcя coтpyдникaм, чтoбы paccчитaть cтoимocть cтpaxoвки и пoдгoтoвить пpoeкт дoгoвopa. Пocлe oбpaбoтки зaявки c вaми дoлжны cвязaтьcя cпeциaлиcты cтpaxoвoй кoмпaнии и paccкaзaть, кaк дoвecти oфopмлeниe дo кoнцa.
Чaщe вceгo вы пpocтo пpиxoдитe в нaзнaчeннoe вpeмя в oфиc кoмпaнии и oкoнчaтeльнo coглacoвывaeтe пpoeкт дoгoвopa – кoмплeкcнoгo ипoтeчнoгo cтpaxoвaния или cтpaxoвaния oбъeктa, жизни и здopoвья, титyлa пo oтдeльнocти. Пepeдaeтe cтpaxoвoй кoмпaнии пaкeт дoкyмeнтoв, пoдпиcывaeтe дoгoвop, внocитe oплaтy и пocлe этoгo мoжeтe нecти зaключeнный дoгoвop в бaнк, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв. Taкжe oнлaйн мoжнo oфopмить пpoдлeниe cтpaxoвaния ипoтeчнoгo дoгoвopa.
B нeкoтopыx cлyчaяx oфopмлeниe oнлaйн вoзмoжнo тoлькo для oпpeдeлeннoгo видa cтpaxoвaния – к пpимepy, вaм oфopмят пoлиc oнлaйн, ecли вы cтpaxyeтe тoлькo квapтиpy.
Нeкoтopыe бaнки дoгoвapивaютcя c aккpeдитoвaнными cтpaxoвыми кoмпaниями, и иx клиeнты мoгyт oфopмить cтpaxoвкy ипoтeки oнлaйн нa caйтax этиx cтpaxoвыx. Ocнoвнoe пpeимyщecтвo – вecь пpoцecc зaймeт 5-10 минyт, a гoтoвый пoлиc пpидeт вaм нa элeктpoннyю пoчтy в тeчeниe 3 минyт c мoмeнтa зaвepшeния oфopмлeния.
Отвечает директор по развитию, сооснователь страхового агентства AMinsure Марк Зислин:
Условия страхования для ипотеки всегда диктует тот банк, который выдает ипотечный кредит. Требования банков отличаются между собой. Чаще всего требуется страховать конструктивные элементы помещения. Также нередко требуется страховать жизнь и здоровье заемщика. Страхование внутренней отделки и инженерного оборудования, как правило, не требуется при ипотеке, но остается на усмотрение банка. Бывает так, что один и тот же банк предъявляет разные требования по страхованию к разным заемщикам. Это зависит от типа объекта ипотеки, его стоимости, профессии заемщика и ряда других факторов.
Для того чтобы человеку, оформляющему ипотеку, понять, что требуется страховать, нужно ознакомиться с договором ипотечного кредитования либо обратиться с вопросом к своему кредитному менеджеру в банке. Часто банки сами предлагают страхование для ипотеки от своих страховых подразделений. Но далеко не всегда их условия страхования выгодные. Я рекомендую всегда сравнивать условия страхования, которые предлагает банк, с теми условиями, которые предлагает страховой агент, которому Вы доверяете. Также можно запросить условия страхования для ипотеки в разных страховых компаниях и выбрать наиболее выгодный вариант.
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
Может ли банк принуждать к страхованию при ипотеке?
Отвечает управляющий партнер «Единая городская служба «Помощь дольщикам» Жанна Малис:
Согласно действующему законодательству, имущество, находящееся под ипотекой, подлежит страхованию, в соответствии с договором об ипотеке. Если в договоре об ипотеке нет иных условий о страховании, гражданин осуществляет страхование за свой счет. Таким образом, страхование внутренней отделки, инженерных сетей и оборудования будет являться обязательным при ипотеке только в том случае, если это будет прописано в договоре об ипотеке. На практике часто встречаются формулировки о комплексном страховании имущества, которое будет включать страхование:
- конструктивных элементов (это несущие и ненесущие стены, перегородки, перекрытия, балконы и лоджии, включая остекление, и т. д.);
- внутренней отделки (то есть все виды малярных и штукатурных работ, отделка потолка и стен различными материалами, в том числе обоями, напольное покрытие, а также межкомнатные двери);
- инженерных сетей и оборудования (это система отопления, канализация, газоснабжения, электропитания и т.д.).
Как правило, договор об ипотеке перечисляет конкретные объекты, подлежащие ипотечному страхованию. При страховании ипотечного имущества необходимо помнить, что внутренняя отделка, инженерные сети и оборудование не входят в число конструктивных элементов и относятся к другим страховым рискам. Поэтому при необходимости их страхования по договору об ипотеке они должны быть конкретно прописаны в договоре ипотечного страхования. В противном случае Ваша обязанность не будет считаться исполненной в полном объеме, что является нарушением обязательства с Вашей стороны.
Вместе с тем стоит помнить, что требование к гражданину страховать имущество исключительно в указанной компании является недействительным и противоречит антимонопольному законодательству. Поэтому гражданин самостоятельно выбирает страховую компанию для осуществления данного страхования.
Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?