Продажа доли квартиры между близкими родственниками в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли квартиры между близкими родственниками в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При составлении договора дарения квартиры между близкими родственниками важно учесть все детали и зафиксировать их в письменной форме. Однако есть некоторые аспекты, которые необязательно прописывать в договоре, поскольку они регулируются законодательством и считаются общепринятыми нормами.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.

Как продать квартиру родственникам

Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.

В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:

• не нужно тратить время на поиск покупателей,

• родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,

• покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,

• чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:

1. Переговоры между сторонами об условиях сделки,

2. Оформление договора купли-продажи квартиры,

3. Подписание договора купли-продажи квартиры,

4. Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.

5. Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),

6. Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками (образец)

Основной порядок продажи доли в квартире между родственниками требует определенных документов и проведения необходимых мероприятий. Ниже приведен пример договора купли-продажи доли в квартире между родственниками:

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками (образец)

Место составления договора, дата. Участники сделки: продавец и покупатель. Указываются ФИО, место регистрации, паспортные данные. Объект сделки: указывается адрес квартиры, номер доли, площадь. Стоимость доли и сумма всей квартиры. Порядок оплаты: указывается сумма первоначального взноса и срок его оплаты, а также сумма и сроки внесения оставшейся части оплаты. Документы и налоги: указывается, какие документы необходимы для переоформления доли и разделение затрат на их получение, а также обязательства участников сделки по уплате налогов. Права и обязанности сторон. Сроки и порядок передачи доли. Ответственность сторон. Форс-мажорные обстоятельства. Подписи сторон.

При оформлении договора купли-продажи доли в квартире между родственниками следует обратиться за юридической помощью для правильного заполнения и оформления документа. Также необходимо учесть налоговые аспекты и затраты, связанные с оформлением и регистрацией сделки.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться с мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.). Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют. А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Дарение квартиры близкому родственнику: налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).

Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?

Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.

---

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

• Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
• Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
• Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
• Появление новых обстоятельств.

Контроль со стороны налоговой

Бывает, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками. Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.

Пример:

Ирина купила квартиру и вскоре решила продать ее брату. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, в договоре купли-продажи она указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее фактически.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован. Прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.

Сделки с несовершеннолетними

Такие сделки имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого, за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

В законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Пример:

Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.

Изменения в налоговом законодательстве

В 2023 году в налоговом законодательстве были внесены поправки, которые касаются налогообложения при продаже и дарении недвижимости. Подача налоговых деклараций и уплата налогов по этим операциям теперь регулируются изменениями, сделанными в законе о налоге на доходы физических лиц (3-НДФЛ).

Согласно новым правилам, при продаже недвижимости налог платит владелец объекта недвижимости. Размер налога зависит от типа и сроков владения недвижимым имуществом. Также налоговые обязательства устанавливаются при передаче имущества по дарению.

Однако есть исключение: если недвижимость продается или дарится близким родственником, налог не взимается. Под «близким родственником» считается супруг(а), родители или дети дарителя или продавца.

При дарении недвижимости налог платит даритель. Сумма налога в этом случае рассчитывается исходя из кадастровой стоимости имущества.

Для уплаты налога по дарению или продаже недвижимости необходимо подать декларацию в налоговую службу. Отсутствие декларации или неправильный расчет налога может привести к наложению штрафов и затруднениям при сделках с недвижимостью.

Кто считается близким родственником

В законодательстве о налоговом дарении и продаже недвижимости определены определенные виды родственных отношений, при которых действуют поправки по налогам. В случае дарения квартиры родственнику, налог на подарок не платится, если даритель и получатель являются близкими родственниками.

Кто считается близким родственником? В рамках законодательства считаются близкими родственниками следующие категории лиц: супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки и бывшие супруги.

Однако при продаже недвижимости родственнику возможны изменения в плане налогов. Так, при продаже имущества близкому родственнику необходимо уплатить налог в размере 13% от декларированной стоимости продаваемого недвижимого имущества. В этом случае налоговые обязательства возникают и должны быть выполнены в установленные сроки.

Если родственник не является близким по законодательству, то в случае дарения квартиры подаренное имущество попадает под влияние налога на подарок, и даритель должен уплатить 13% налога с основания налога. В данном случае возникают обязательства по представлению в налоговую декларации бланка 3-НДФЛ, которая подается в сроки, установленные налоговым законодательством.

Таким образом, знание того, кто считается близким родственником, является значимым для определения налоговых обязательств при продаже и дарении недвижимости. В случае дарения квартиры родственнику налог не платится, а при продаже недвижимости близкому родственнику необходимо уплатить 13% налог.

Можно ли забрать подаренную квартиру?

В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:

• Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
• Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
• Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния

Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.

Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.

Инструкция по продаже доли в квартире

Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.

№ п/п	Название этапа
Шаг 1.	Определение размера доли
Шаг 2.	Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами
Шаг 3.	Поиск покупателя
Шаг 4.	Подготовка документов для оформления договора купли-продажи
Шаг 5.	Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением
Шаг 6.	Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника
Шаг 7.	Уплата налога с продажи доли квартиры

Уведомление соcoбcтвeнникoв

В соответствии со статьей 250 ГК РФ собственник вправе распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Но в законе предусматривается особенное правило при продаже доли. Перед тем, как предложить выкупить ее посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.

Для этого продавец должен направить письменное уведомление другим владельцам долей. Извещение отправляется по месту жительства каждого собственника. Обязанность считается исполненной с момента доставки уведомления участникам долевой собственности.

В документе необходимо указать:

• адрес объекта недвижимости, характеристики;
• стоимость доли;
• сроки передачи имущества;
• порядок расчета.

Направить бумагу можно лично, подготовив два экземпляра. На втором сособственник должен поставить подпись. Распространенным вариантом является отправка почтой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также можно обратиться к нотариусу для отправки документа.

Справка! Цена для владельцев долей и сторонних покупателей должна быть одинаковой.

Похожие записи:

• Возврат планшета, как вернуть планшет в магазин и можно ли получить деньги
• Прирезка земельного участка к основному в 2023 году
• Как проверить временную регистрацию иностранного гражданина?