Что такое обременение недвижимости?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Убедитесь в том, что обременение снято
Это важный этап. Если вы подали заявление, предоставили все документы и отсчитали 3 дня с момента подачи (10 — если подавались через МФЦ), это еще не значит, что процедура завершена. В редких случаях происходят сбои, и будет неприятно выяснить это, когда вы уже выйдете на сделку о продаже или соберетесь сдавать жилье.
Убедитесь в том, что у вас больше нет никаких обязательств перед банком и ограничений — в помощь сайт Росреестра или МФЦ.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Сколько времени потребуется
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, выдаст их опись, в которой будет обозначен срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре. Когда справка будет готова, вы получите соответствующее СМС-сообщение. После этого вы сможете прийти в офис многофункционального центра, чтобы забрать документ. Справка подтверждает, что недвижимость больше не находится в залоге и вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.
В МФЦ процедура снятия обременения занимает три рабочих дня, в том числе если речь идет о военной ипотеке. В некоторых случаях, когда речь идет, например, о пересылке бумажных документов по почте, срок может увеличиться на 1−2 рабочих дня. Следует учесть время, пока запрос будет идти в подразделение Росреестра, а справка – обратно в МФЦ.
Чтобы сделать процесс быстрее, вы можете заказать электронный документ через интернет. В этом случае процедура будет значительно быстрее. Электронная справка имеет ту же юридическую силу что и ее бумажный аналог.
Немного дольше будет процедура, если заемщик участвовал в долевом строительстве и приобретал квартиру в кредит. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре в этом случае займет порядка 5 рабочих дней.
Если процедура односторонняя, период может стать еще дольше. Если не сам заемщик обращается в МФЦ, снятие обременения по ипотеке может занять порядка двух недель.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.
Риски покупателя
Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.
Вид обременения
Риски покупателя
Ипотека
Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.
Аренда
Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.
Квартира с несовершеннолетним
Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.
Рента
В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.
Арест
Продать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.
Завещательный отказ
Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.
Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.
Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.
Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением.
Риски продавца
Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.
Вид обременения
Риски продавца
Квартира с несовершеннолетним
Чтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.
Аренда
Если вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.
Рента
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Арест
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Завещательный отказ
Если вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.
При продаже квартиры, переданной в аренду, смена собственников (арендодателей) не влечет прекращения договора в связи с чем арендаторы вправе проживать в помещении до окончания сроков аренды даже если новый собственник против.
При покупке квартиры о наличии такого обременения можно узнать из Росреестра, получив выписку на недвижимое имущество (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем на один год).
Чтобы обезопасить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года) в договоре купли-продажи квартиры следует прописать гарантии со стороны продавца об отсутствии такого обременения.
При закрытии ипотечного кредита нужно снять обременение. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Это не так. И вопрос лучше решать сразу.
Как проверить наличие обременения на квартире?
Проще всего это сделать на сайте ФССП. Запрос бесплатный, информацию система выдает сразу же.
Чуть дольше и не бесплатно будет через Росреестр. Нужно заказать выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. В выписке будет указано не только наличие (или отсутствие) обременения, но и причина наложения, сроки, кто является залогодержателем. Также в выписке будет указано, какие обременения на квартире были раньше, кто является владельцем жилья (или совладельцами). Получить выписку имеет право любой гражданин, не требует даже прописка по запрашиваемому адресу.
Обратите внимание: Росреестр не принимает граждан напрямую по таким вопросам. Поэтому, можно заказать выписку или в любом отделении МФЦ, или онлайн на сайте Росреестра. Личный кабинет Росреестра связан с учетной записью госуслуг.
Какие существуют риски?
Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.
Основные нюансы, которые стоит учесть:
- Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
- В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
- При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
- О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
- Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.
Как возможно снять обременение?
Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:
- ипотечное – в момент полного погашения долга;
- судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
- рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
- в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.
Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением
Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.
Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).
Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.
Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.
Как ограничиваются права собственника
Наложение ограничения на имущественные права в отношении некоторых категорий ценностей используется для таких целей:
- предотвращение совершения уголовных и административных правонарушений с использованием объектов;
- дальнейшая реализация собственности с целью покрытия долгов;
- продажа благ для выплаты долгов по алиментам;
- конфискация, как мера юридического взыскания.
Независимо от того, с какой целью применяется ограничение, а также какой вид обременения используется, для собственника это влечет такие последствия:
- невозможность в полной мере пользоваться объектами собственности (ценности помещаются на хранение в ФСС или правоохранительные органы без доступа к ним владельца; если же собственность остается на хранении у самого должника, то использовать ее по назначению нельзя, например, вождение транспортного средства);
- запрет на отчуждение собственности без согласия на участие в сделке покупателя;
- невозможность передать имущество под залог в кредитном договоре.
Какие обременения могут быть наложены на квартиру
Старый собственник передает обременение новому покупателю «в подарок». Поэтому цена квартир с ограничениями ниже, чем цена аналогичной «чистой» недвижимости.
Есть пять основных обременений на квартиру:
- Ипотека предполагает, что банк на долгий срок выдает покупателю квартиры в кредит деньги, которые покроют затраты на покупку. Чтобы гарантировать выплату долга, банк по договору забирает часть прав на квартиру до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Весь этот период заемщик не может проводить с квартирой юридические операции без согласия банка.
- Аренда предполагает заключение договора о передаче квартиры во временное пользование другому лицу за определенную плату. Арендатор может только пользоваться квартирой в течение срока договора, но не имеет на нее никаких прав. Во время действия договора аренды выселить жильца можно только через суд. Но даже смена собственника не является основанием для расторжения договора.
- Арест означает, что суд ограничил права собственника на распоряжение квартирой. Это может быть вызвано просрочкой платежей по ипотеке или ЖКХ, разделом имущества бывших супругов, судебными разбирательствами. Продажа арестованного объекта невозможна до снятия ограничения уполномоченным органом.
- Рента подразумевает, что есть человек, перечисляющий регулярные платежи собственнику квартиры за то, что он может в ней жить. Отличие от аренды в том, что рентоплательщик в будущем получит квартиру в собственность. Плательщик ренты — формальный собственник жилья, который не может распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
- Доверительное управление означает, что собственник квартиры передает третьему лицу некоторые права на имущество. Например, во время длительного лечения собственника, управляющий может сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Пока действует договор доверительного управления продавать квартиру нельзя.
Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.
Ипотека
Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.
Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.
Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:
- постройке жилья за счет кредитных средств,
- получении кредита под залог квартиры,
- передаче квартиры в ренту.
Как узнать, сняли ли обременение с квартиры?
Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.
При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.
Передача квартиры во временное пользование нанимателю
При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.
Установление сервитута
На практике существует несколько его видов:
- частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки,
- публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.
Доверительное управление жильем
По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.
Рента
Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:
- предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника,
- производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера,
- производить уборку помещений квартиры,
- осуществлять постоянный уход за прежним собственником.
В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.
Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.
Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?
Необходимые документы
Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:
- договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения,
- акт приема-передачи квартиры,
- правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение,
- выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения,
- письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру,
- выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире,
- банковская квитанция по оплате государственной пошлины,
- паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.
Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.
Например:
- обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя,
- обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально,
- судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя,
- продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства,
- отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.
Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.
Плюсы и минусы при покупке такой недвижимости
Запомните! Единственный положительный момент при покупке квартиры с обременением – ее низкая цена. Стоимость в отдельных случаях опускается в два и более раза.
Главный минус – воспользоваться полным правом собственности на такое жилье невозможно. То есть владеть и пользоваться можно, а распорядится по своему усмотрению – нельзя. А в отдельных случаях право пользования также невозможно.
Обременения, которые устанавливаются в строго предусмотренных законом случаях, не стоит путать с ограничениями, которые имеет квартира с долевой собственностью.
В первом случае на квартиру претендуют третьи лица, не имеющие никакого отношения к праву собственности, а во втором – право собственности принадлежит нескольким лицам. Продажа возможна только с согласия всех собственников.
Если покупатель согласен ждать определенное время до снятия обременения, например, при долгосрочной аренде или пожизненной ренте, то низкая стоимость продаваемой квартиры для него огромное преимущество. Если покупка грозит притязаниями со стороны третьих лиц, то неприятных последствий и рисков утраты избежать не удастся.