Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Без исключений: доли продаются только через нотариуса

Операции купли-продажи объектов недвижимости, оформленных в индивидуальную собственность, а также в общую собственность без выделения долей, всё еще могут оформляться в простой письменной форме. Для долевой же собственности исключений нет. Нотариальной регистрации подлежат сделки:

• Оформляемые между родственниками или посторонними лицами. Даже если доля продается одним родственником другому — требуется нотариальное заверение.
• Продажа частей, составляющих все 100% данного имущества, в одни руки. Нотариус всё равно должен удостоверить такую операцию по продаже доли.
• Продажа всех частей одной сделкой. Если в тексте одного договора удалось «собрать» все части владения объектом недвижимости, это всё равно не дает права оформлять его в простой письменной форме.

Если даже договор будет составлен — нужно учитывать, что переход прав собственности регистрирует Росреестр, а в этой организации попросту не примут документ, который не удостоверил нотариус. За счет таких нововведений рынок недвижимости в значительной мере очистился от недобросовестных риелторов и стал безопаснее, в первую очередь – для владельцев долей в квартирах.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.
З а принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке	1 500 руб.	1 000 руб.
З а принятие в депозит д енежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	2 000 руб.
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ	нет	5 600 руб.
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	8 000 руб. + 1 200 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество	0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб.	5 000 руб.
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере:		3 000 руб.
– д о 3 000 руб.	300 руб.
– от 3 001 до 10 000 руб.	500 руб.
– от 10 001 до 200 000 руб.	1 000 руб.
– свыше 200 001 руб.	0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб.
Обеспечение доказательств	3 000 руб.	3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Инструкция по продаже доли в квартире

Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.

№ п/п	Название этапа
Шаг 1.	Определение размера доли
Шаг 2.	Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами
Шаг 3.	Поиск покупателя
Шаг 4.	Подготовка документов для оформления договора купли-продажи
Шаг 5.	Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением
Шаг 6.	Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника
Шаг 7.	Уплата налога с продажи доли квартиры

Что собой представляет долевая собственность?

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

1. При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
2. Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
3. При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
4. При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
5. Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.

Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:

• Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
• По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
• Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
• Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
• Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
• Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Стоимость нотариального удостоверения сделки

За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.

Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 7 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.

Актуально на 2022 год.

Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.

Что теперь – с 31 июля?

К нотариусу вы можете не идти, если все владельцы жилья отчуждают доли одновременно (путем продажи или дарственной), подписывают один договор, и если среди вас нет несовершеннолетних.

К примеру, в наследство супруге и двум совершеннолетним отпрыскам осталась трешка. Жилье решили продавать, чтобы каждый выросший ребенок мог жить самостоятельно. Втроем собственники оформляют один договор и направляются с документом в Росреестр для регистрационной процедуры. С юристами можно не общаться, деньги на услуги и оплату госпошлины не тратить, а нервы и время сберечь.

А вот если долей владеет не достигший совершеннолетия человек, то продать жилье частями можно исключительно через нотариуса.

Можно ли все равно обратиться к нотариусу?

Законодательно утверждено, что идти в контору не нужно, однако отдельные сделки по-прежнему могут содержать элемент риска. Когда доли реализуют не родные люди, то интересы одних могут намеренно ущемлять, а одну из сторон – даже обмануть. Если покупатель или продавец желают удостовериться, что все «чисто», они могут предложить провести куплю-продажу через юриста. Это делается добровольно, по согласию сторон.

Даже если присутствуют все условия, при которых сделку заверять необязательно, вас никто из кабинета не вытолкает – стороны могут удостоверить сделку, оплатив услуги и госпошлину. Такое не запрещено: вам спокойнее, а нотариусам радостнее.

Специалист проверяет и то, что все участники сделки находятся в здравом уме. Если должностное лицо начнет подозревать, что кто-то введен в заблуждение, болеет или не осознает риска лишиться жилья, процедуру остановят.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Могу ли я продать половину или часть своей доли? Закон не препятствует собственнику распоряжаться своей долей, в том числе разделить ее и продать. Вы должны следовать всем правилам, описанным выше.

Прежде чем разделить и продать свою долю, подумайте: своим решением вы привлекаете в квартиру другого собственника. После продажи количество заинтересованных сторон и вероятность возникновения конфликтов увеличится.

Может ли один из супругов продать свою долю? Он или она может, но сначала необходимо разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, возникающей во время брака, определенные доли не закреплены за мужем и женой.

Семейный кодекс позволяет супругам не дожидаться развода и разделить имущество в любое время. Достаточно подписать соглашение, в котором указывается, кому какая доля в праве на совместное имущество принадлежит. Предполагается, что доли равны, но в соглашении вы можете разделить их по-другому.

Похожие записи:

• Cтроительная техническая экспертиза жилых домов и зданий
• Ведение бухгалтерии организаций общепита
• Порядок получения рефинансирования ипотечного кредита в Газпромбанке в 2023 году