Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.
Судебная практика.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.
Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.
3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.
Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения. Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).
В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.
Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.
Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.
2. Судебная практика:
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;
— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.
Образец доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения
Каждый договора аренды содержит пункт, оговаривающий, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».
Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности. В случае если подобный пункт в тексте отсутствует, участники договора не вправе на словах менять условия сделки и обязательно должны отразить измененные договоренности в соглашении. Дополнительное соглашение имеет юридическую силу только после его подписания каждым из участников договорных отношений. Если, по каким-либо причинам, одна из сторон отказывается от заверения, то вступление соглашения в законную силу становится невозможным. В подобных ситуациях, сторона, пожелавшая изменить условия аренды, может потребовать расторжения, если об этом в договоре нет оговорки.
Так же инициатор изменений в договоре аренды может подать иск в суд, с требованием обязать другого участника договорных отношений принять изменения и заключить дополнительное соглашение.
Письмо-уведомление арендатора об изменении условий договора аренды
Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.
Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:
- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
- более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
- арендатор существенно ухудшает состояние имущества
- не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
- по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.
Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.
Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.
Расторжение договора аренды прежним собственником
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 11 месяцев. Через неделю после заключения договора помещения перешли в собственность другому юридическому лицу. Новый и прежний собственник договорились, что арендатор будет платить аренду старому собственнику, а между собой они разберутся. Также договорились и с арендатором. Письменно его никто не уведомлял о смене собственника, соответственно в договор аренды изменения не вносились. Через полгода собственник узнает, что прежний собственник и арендатор заключили соглашение о расторжении договора и помещения были возращены по акту. При этом есть доказательства, что арендатор еще около пару месяцев занимал арендованные помещения не платя аренду.
Замена стороны в договоре аренды консультант
В дальнейшем необходимо обратиться в геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Приобретение прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности 6.
Наниматель-1 передает, а наниматель-2 воспринимает права и долженности нанимателя-1 по контракту коммерческого найма жилого помещения от г. поначалу администрация согласилась, издала распоряжение об критериях приватизации и подписала контракт купли-реализации. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1. Стороны пришли к соглашению о том, что в контракте ххххххх аренды нежилого помещения от хх. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до их — из разряда фантастики )) спасибо, естественно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставлибо отрицательную оценку?
Соглашение о перемене лиц в обязательстве
Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.
Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).
Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.
Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.
Смена арендодателя по договору аренды как оформить
- 1 Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
- 2 Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2018
- 3 замена собственника в договоре аренды
- 3.1 договор аренды Здраствуйте, ответьте пожалуста квартира принадлежит сестре по дарственной, она хочет что бы я подписал договор аренды, если я подпишу кто в таком должен оплачивать установку приборов общедомового учета, ТО газовой плиты, замену батарей в квартире, вызова слесаре в ексренных случаях? Я на инвалидности боюсь со всем точно несправлюсь.
- 3.2 аренда дома оплачена до июня 15-го года, собственник продал квартиру, как быть? что попросить с собственника?
- 3.3 Договор аренды нежилого помещения Сменился собственник нежилого помещения, как правильно составить доп.соглашение к договору аренды о смене арендодателя.Скиньте образец пожалуйста.
- 3.4 Возможно кто то составлял дополнительное соглашение о смене собственника? Поделитесь пожалуста..
- 3.5 Каким образом выселить жильцов из съемной квартиры (договора аренды нет) , собственника они не слушают, юлят Собственник хочет, чтобы это сделала я, достаточно ли будет доверенности на управление недвижимым имуществом, как еще можно это сделать. чтобы они вняли? Когда я звони им, они говорят., что я никто, и со мной они ничего решать не будут, на доверенности им пох Возможно ли поменять дверь и выселись, или только в суд? Что можно сделать?
- 3.6 вправе ли собственник квартиры расторгнуть договор аренды раньше окончания договора(причина-продажа квартиры)
- 3.7 нужна ли регистрация при переезде на съемное жилье или можно просто заключить договор с собственником жилья? У
- 4 Дополнительное соглашение к договору аренды при смене арендодателя
Составление и вручение уведомления
Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:
- Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
- Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
- Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
- письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
- Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.
Как расторгнуть договор долгосрочной аренды при смене собственника помещения
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Как расторгнуть долгосрочный договор аренды при смене собственника? ЕСТЬ намерение купить помещение у ООО. Но у него есть договор долгосрочной аренды с ИП. У этого ИП есть долгосрочный договор субаренды с другим ООО. В случае покупки помещения готовы заключить прямой договор аренды с этим же ООО . Как поступить правильно?
Интересное: Налоговый Вычет С Процентов По Ипотеке При Покупке Квартиры