Созаемщик и поручитель по ипотеке: в чем разница
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщик и поручитель по ипотеке: в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
После заключения ипотечного договора созаемщик получает определенные права. Они должны быть четко сформулированы в ипотечном договоре.
Созаемщик не может стать собственнником недвижимости по умолчанию (это должно быть прописано в договоре), но он может получить долю в приобретаемой недвижимости.
Кроме того, созаемщик имеет право на:
- Рефинансирование ипотеки;
- Получение информации о состоянии ипотечного счета, просрочках и пенях;
- На налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или ее доля должна быть оформлена в собственность на созаемщика, и он должен подтвердить, что уплачивает налоги и несет расходы на погашение ипотечного кредита.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Требования к созаемщику
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Чем созаемщик отличается от поручителя?
Многие затрудняются найти ответ. Поручитель и созаемщик имеют разные права на приобретаемую квартиру и, соответственно, различаются своими обязанностями:
- доходы, которые имеет поручитель, не принимаются банком в расчет при определении максимально возможной суммы для заемщика;
- поручитель должен обладать платежеспособностью, поскольку ему придется оплачивать основной долг и начисленные по нему проценты, если заемщик перестанет вносить платежи;
- поручитель и банк подписывают договор, согласно которому платежи вместо основного заемщика, если он перестал погашать кредит, вносит поручитель;
- поручитель не претендует на долю в квартире, купленной с использованием заемных средств, но может отсудить ее, если на то будут основания;
- поручитель будет обязан платить за кредит, только если все заемщики перестанут платить, и суд вынесет соответствующее постановление.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Кто может быть созаемщиком
Прежде всего — это супруг или супруга. Если заемщик состоит в браке, привлечение второго супруга является обязательным. С точки зрения права собственности оба супруга в равной степени владеют имуществом, приобретенным в браке. Но и ответственность по долгу в случае, если это имущество приобреталось в кредит, им придется разделить поровну.
Часто созаемщиками являются родители несовершеннолетнего заемщика. Доходов он на момент оформления кредита не имеет, и платить за него обязуются родители. В такой ситуации договор ипотечного кредитования может оговорить время осуществления платежей. Первое время все выплаты производят родители, а сам владелец квартиры подключается к выплатам после достижения совершеннолетия и получения образования. Предполагается, что к этому времени он сможет своими доходами принять участие в зарабатывании собственного права на жилье. Но при всех вариантах заключения договора созаемщик принимает на себя ответственность, и гасить долг обязан наравне с основным заемщиком.
Ответственность созаемщика по ипотеке
Лица, не находящиеся в близком родстве, тоже могут выступать в роли созаемщиков при получении ипотечного кредита. Наиболее часто это бывают супруги, не оформившие официальные отношения и живущие в гражданском браке. В жизни всякое случается, и люди вполне могут со временем рассориться и прекратить отношения. Но полученный кредит необходимо отдавать в любом случае, даже если квартира достается одному из таких лиц, а платить приходится второму.
Чтобы подобной ситуации не возникло, достаточно просто на этапе заключения договора о получении кредита оформить соглашение о том, что квартира становится совместной собственностью гражданских супругов. Это даст обоим равные юридические права. Семейная пара может по-разному относиться к обязательному оформлению их в качестве созаемщиков. Если, например, супруга не хочет нести ответственность наравне с мужем и не хочет впоследствии получить в собственность половину жилья, это решение можно оформить в форме брачного договора, который предъявляется в кредитующий банк.
Чтобы ответственность созаемщика по ипотеке не стала для него роковой неожиданностью, необходимо внимательно знакомиться со всеми документами по договору и знать, за что и в каком случае ему придется отвечать.
Права созаемщика по ипотеке в Сбербанке
Права созаемщика по ипотеке в Сбербанке в обязательном порядке прописываются в отдельной главе кредитного договора. Они зависят от того, кем приходятся друг другу заемщик и созаемщик, от наличия или отсутствия брачного контракта у супругов, берущих ипотеку, от статуса недвижимости и других условий.
Созаемщик может претендовать на долю в приобретаемой квартире, если этот пункт указан в договоре титульным заемщиком. Если же такого положения в договоре нет, а созаемщик полностью или частично вносил платежи по ипотеке, доказать свои права на часть жилплощади можно через суд. Если созаемщик добровольно отказывается от доли в ипотечном жилье, обязанность уплаты долга при неплатежеспособности основного участника сделки с него не снимается.
Чем отличается от поручителя
Поручитель – это то лицо, которое перед банком берет на себя ответственность за заемщика и за погашение последним долга по кредиту. Поручитель отличается от созаемщика по целому ряду критериев.
Доход
Доходы созаемщика – это причина, по которой банк привлекает его к процессу оформления ипотеки. Они могут существенно увеличить максимальный размер кредита, который банк может выдать заемщику. В то же время доходы поручителя никак не могут повлиять на сумму ипотечного кредита, которую банк собирается выдать заемщику.
Юридические права на жилье
Подписывая кредитный договор вместе с заемщиком, созаемщик получает право стать владельцем или совладельцем приобретаемой недвижимости. Все права и обязанности по кредиту между созаемщиком и заемщиком распределяются в равной степени. Но поручитель такого права не получает, и претендовать на приобретенную недвижимость не может. Однако теоретически он может получить эту собственность в судебном порядке – в качестве возмещения средств, которыми он расплатился по долгу заемщика.
Обязанность по погашению ипотечного кредита
Стандартный порядок погашения ипотеки таков: сначала платит заемщик, потом созаемщик, и только потом и только по решению суда – поручитель.
Требования к дополнительным заемщикам
Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.
У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:
- возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
- наличие гражданства РФ;
- стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
- платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
- хорошая кредитная история.
Для чего нужен созаемщик
Для банка созаемщик выступает просто вторым заемщиком, который точно так же, как и первый, несет ответственность по всем кредитным обязательствам. Если ипотека оформлена более чем на одного человека, то заемщика иногда могут называть титульным заемщиком, а созаемщика – солидарным заемщиком. Созаемщика привлекают, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки или оформить ее на более выгодных условиях. К примеру, если в кредитной истории присутствуют «черные» страницы, то банк может сделать надбавку и увеличить размер первого взноса. При оформлении займа не только на заемщика, но и на созаемщика с хорошим кредитным рейтингом и доходом процент рассчитывают, исходя из надежности обоих клиентов. Также созаемщик нужен, чтобы получить большую сумму при хорошей кредитной истории, но невысоких доходах. Тогда банк выдаст заем с учетом платежеспособности созаемщика.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Обязанности у созаемщика и поручители схожи. При финансовой несостоятельности заемщика они должны погасить долг вместо него. Отличия состоят в деталях. У созаемщика идентичные с заемщиком обязанности и права. Он равным образом подписывает каждый пункт договора и может влиять на условия во время погашения. Если титульный заемщик нарушит график выплат даже на несколько дней, банк обратится к созаемщику и в полной мере перенесет на него ответственность. Уровень дисциплинированности погашения займа тоже отразится в кредитной истории второго заемщика. Также почти во всех банках на созаемщика оформляют совместное или долевое право собственности.
В то же время поручитель лишь гарантирует банку, что заемщик будет обслуживать ипотеку по графику и вернет долг к сроку. Банки оценивают платежеспособность поручителя не так скрупулезно, а данные о дисциплине попадут в кредитную историю только в той ситуации, если банк предъявит требования к погашению задолженности именно поручителю. Банк заключает с поручителем отдельный договор. В нем может быть закреплена солидарная (равная) либо субсидиарная ответственность. При последнем варианте поручитель отвечает перед банком за заемщика только в крайнем случае и после суда. К примеру, если основной должник просрочил платежи на несколько недель или месяцев. Если у заемщика имеется и поручитель, и созаемщик, то банк в первую очередь обратится к созаемщику. Более того, у поручителя есть право подать на заемщика в суд с регрессионным требованием – прошением возместить выплаченные банку средства, в том числе пени, проценты и судебные издержки.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.