Порядок аренды муниципального имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок аренды муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Арендатору и арендодателю необходимо в бухотчётности раскрывать различную информацию о влиянии аренды на финансовое положение компании. Данные об активах и обязательствах предоставляются развернуто без взаимоисключения (п. 43, п. 44).

Применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 для учёта аренды с 2022 года должны все компании, которые предоставляют или получают имущество во временное пользование.

Не применяется стандарт при аренде следующего имущества (п.3):

• объектов интеллектуальной собственности, материальных носителей, знаков обслуживания и товарных знаков.
• недр земли для геологоразведки и добычи полезных ископаемых;
• объектов концессионного соглашения.

Что указывать в бухгалтерской отчётности касательно аренды

Раскрытию подлежат с учётом существенности (п. 45):

• Правила расчёта переменных арендных платежей.
• Основание и порядок расчёта процентной ставки.
• Порядок начисления процентов на задолженность по аренде.
• Затраты на улучшение предмета аренды и порядок их компенсации.
• Ограничения использования предмета аренды (в том числе связанные с финансовыми показателями).
• Другие сведения договоров аренды, которые влияют на финансовое положение компании.

Дополнительно арендатор должен раскрывать (п. 46):

• Сведения о применении права на упрощённый учет обязательств по аренде в соответствии с пунктом 11
• Сведения в отношении ППА — по аналогии с собственными активами.
• Дополнительные затраты арендатора, которые связаны с предметом аренды.
• Информацию о пересмотре обязательств по аренде и фактической стоимости.
• Информацию о расходах и будущих арендных платежах арендатора — если арендатор может воспользоваться возможностями, которые предусмотрены в пункте 11.

Также предусмотрены и для арендодателя данные, которые ему необходимо раскрыть (п. 47):

• Сведения о чистой и валовой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Сведения о значительных изменениях чистой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Общий размер дохода по операционной аренде с выделением переменных платежей.
• Потенциальные денежные потоки, связанные с планируемым выкупом предмета аренды по окончании срока аренды.
• Доходы и расходы, связанные с выбытием предмета аренды.
• Организация управления рисками, связанными с правами на предмет аренды.

В договоре на выкуп госимущества безопаснее сразу выделить сумму НДС

Организация, которая выкупает у государства имущество, признается налоговым агентом по НДС в отношении этого имущества, если одновременно выполнены два условия (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):

• в качестве продавца выступает территориальное управление Росимущества;
• выкупаемое госимущество составляет казну Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом. Если у приобретаемого госимущества есть балансодержатель — ГУП, МУП или иное учреждение, то независимо от того, кто является его продавцом, у покупателя не возникает обязанностей налогового агента.

Какая сумма из возмещённой реально будет доступна

Обычный порядок возмещения НДС в 2023 году предусматривает зачисление суммы переплаты на единый счёт, списание оттуда задолженности и свободное распоряжение остатком. То есть для того, чтобы можно было реально получить на свой расчётный счет излишне уплаченную сумму налога, остаток на ЕНС должен быть положительным.

Списание сумм с ЕНС происходит в следующем порядке:

• погашение недоимок в той очерёдности, в которой они образовались;
• текущие платежи по налогам, взносам и сборам;
• пени;
• штрафы.

С зачисленной на единый счёт суммы возмещения сразу спишется недоимка. Если к этому моменту срок текущих платежей ещё не подошёл, то остаток возвращённой суммы доступен для вывода на расчётный счёт налогоплательщика. Если срок платежей совпал с датой возврата возмещённого налога или предшествовал ей, то доступен будет только свободный остаток.

Например, если налоговая вернула переплату 19 числа, а дата ближайшего платежа приходится на 25-е, то до 25-го средства можно спокойно вывести на расчётный счёт. Если деньги от ФНС пришли 25-го или 26-го, то доступен будет только остаток, образовавшийся после погашения обязательных текущих платежей при условии, что других средств на счёте не было.

• Новый порядок уплаты НДС связан с введением совокупной налоговой обязанности, ЕНП и ЕНС. Всё это появилось у налогоплательщиков с 01.01.2023 в связи с вступлением в силу ст. 11.3 НК РФ. При этом порядок принятия решения о возмещении остался прежним.
• С 2023 года излишне уплаченная сумма автоматически зачисляется на ЕНС. Упразднён этап принятия решения о зачислении возмещённого НДС в счёт погашения недоимок по этому и другим налогам.
• Реально вывести на расчётный счёт можно только свободную сумму. Она может образоваться только при нулевом или положительном остатке на ЕНС.
• Зачисление возмещённых средств происходит не позднее чем через 12 рабочих дней после принятия налоговой службой соответствующего решения. Последнему предшествует камеральная проверка.
• Юридические лица и ИП могут воспользоваться заявительным порядком возмещения НДС, если они не находятся в стадии банкротства. Для этого в течение пяти дней с момента подачи декларации, в которой указана сумма к возмещению, нужно подать в ФНС соответствующее заявление.
• Если итогом камеральной проверки стал отказ в возмещении, а оно уже получено, возмещённую сумму придётся вернуть.
• Нововведения по возмещению НДС касаются только сумм, заявленных в 2023 году.

Арендодатель госимущества: возможны варианты

Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.

На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.

Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.

Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.

Оплата НДС при аренде муниципального имущества

О.А. Курбангалеева,
консультант-эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Заключая договор аренды, организациям необходимо помнить, что в отдельных случаях им придется выполнять функции налогового агента по НДС в соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ: удержать НДС из арендной платы, перечислить налог в бюджет и отчитаться перед налоговыми органами по «агентскому» НДС. Давайте разберемся, в каких случаях это делать необходимо.

Налоговый агент – арендатор госимущества

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества (далее мы будем использовать общий термин «госимущество») вы становитесь налоговым агентом, если арендодателем выступает:

• Орган государственной власти и управления либо орган местного самоуправления.
• Орган государственной власти и управления (местного самоуправления) и одновременно балансодержатель данного имущества, который не является органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. В этом случае, как правило, заключается трехсторонний договор между собственником имущества в лице соответствующего органа (арендодателя), балансодержателем имущества (унитарным предприятием) и арендатором (постановления ФАС Уральского округа от 21.10.2008 № Ф09-7682/08-С2, от 25.06.2008 № Ф09-4562/08-С2 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 26.11.2008 № ВАС-12243/08)).

При этом не важно:

• какой налоговый режим вы применяете: общий или специальный (см. письма Минфина России от 24.09.2015 № 03-07-11/54577, от 30.12.2011 № 03-07-14/133, от 05.10.2011 № 03-07-14/96);
• перечисляется ли арендная плата деньгами или зачитывается выполнением работ или оказанием услуг арендодателю (письмо Минфина России от 16.04.2008 № 03-07-11/147).

Если вы передали госимущество в субаренду, вы должны исчислять и уплачивать НДС, как налоговый агент – на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, и как налогоплательщик – с реализации услуг по предоставлению имущества в субаренду (письмо Минфина России от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

НДС при доверительном управлении имуществом

Онлайн-сервис Контур.Бухгалтерия поможет вам легко рассчитать все налоги. Получить бесплатный доступ на 14 дней

Договоры доверительного управления, простого товарищества, совместной деятельности возможны лишь для упрощенцев, которые вправе уменьшать свои доходы на расходы, т. к. для этого выбран соответствующий объект налогообложения. Перечисленные договорные отношения подлежат обложению НДС (ст. 174.1 НК РФ).

Кто же выставляет счет-фактуру? Ее должен выписать ответственный участник — продавец. Особенностью в данном случае будет то, что в строке «продавец» нужно написать «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Упрощенец может взять налог к вычету, если выполнит два простых условия:

• будет иметь на руках счет-фактуру;
• будет вести раздельный учет операций по договору доверительного управления и прочей деятельности.

НДС не облагается только вознаграждение доверительного управляющего на УСН.

КБК по НДС в 2023 году вам не нужны для уплаты НДС на единый налоговый счет. Однако КБК могут потребоваться, например, для сверки с бюджетом или для заполнения других документов.

Таблица: КБК по НДС в 2023 году

Назначение	Обязательный платеж	Пени	Штраф
Реализация в России	182 1 03 01000 01 1000 110	182 1 03 01000 01 2100 110	182 1 03 01000 01 3000 110
Импорт товаров из стран ЕАЭС	182 1 04 01000 01 1000 110	182 1 04 01000 01 2100 110	182 1 04 01000 01 3000 110
Импорт из стран, не входящих в ЕАЭС	153 1 04 01000 01 1000 110	153 1 04 01000 01 2100 110	153 1 04 01000 01 3000 110
Перечисление налоговым агентом	182 1 03 01000 01 1000 110	182 1 03 01000 01 2100 110	182 1 03 01000 01 3000 110

Налоговый агент по НДС при сделках с госимуществом

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Дата публикации 24.01.2022

Использован релиз 3.0.106

Внимание

Статья предназначена для арендаторов, имеющих право на применение упрощенных способов ведения бухгалтерского учета. Обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма номинальных величин будущих арендных платежей (без дисконтирования) (п. 14 ФСБУ 25/2018). Функционал рассмотрен в программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0).

1.1. Настройка функциональности программы

Если организация имеет право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и не планирует сдавать предметы аренды в субаренду, то она может не признавать по договорам аренды право пользования активом и обязательство по аренде. В этом случае никаких дополнительных настроек не требуется.

Если организация признает право пользования активом и обязательство по аренде по договорам аренды, то для учета таких операций необходимо настроить функциональность программы.

Форма «Функциональность программы» (рис. 1).

• Раздел: Главное – Функциональность.
• На закладке Основные средства должны быть установлены:
  • флажок Основные средства;
  • флажок Права пользования предметами аренды.

2.1. Поступил арендованный объект недвижимости, признано обязательство по аренде (ОА)

Документ «Поступление в аренду» (рис. 2 — 3).

• Раздел: ОС и НМА – Поступление в аренду.
• Кнопка Создать.
• Заполните основную часть документа (рис. 2):
  • в поле Документ № укажите данные акта приема-передачи объекта аренды
  • в соответствующих полях укажите контрагента, договор, проверьте счета учета в поле Счет расчетов (по умолчанию должен быть 76.07.1)
  • переключатель Принятие к учету установите в положение Позднее (если будут дополнительные затраты, связанные с получением предмета аренды) или Этим документом (в иных случаях)
• Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
  • в колонке Предмет аренды выберите (добавьте новый) соответствующий объект из справочника Основные средства (проверьте, что в карточке ОС снят флажок Недвижимое имущество, поскольку налог на имущество начисляет арендодатель
  • в колонке Сумма укажите сумму договора аренды (общую сумма арендных платежей)
  • проверьте, что в колонках Счет учета и Счет НДС выбраны необходимые счета бухгалтерского учета (по умолчанию используются 08.04.2 и 76.07.9)
• Кнопка Провести.

3.1. Отражены услуги риэлтора

Документ «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом операции «Услуги (акт, УПД)» (рис. 4 — 5).

• Раздел: Покупки – Поступление (акты, накладные, УПД).
• Кнопка Поступление, вид операции Услуги (акт, УПД).
• Заполните документ (рис. 4).
• Укажите контрагента, договор, проверьте счета учета и сроки расчетов по ссылке в поле «Расчеты».
• Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
  • в колонке Номенклатура в подстроке 1 выберите (при необходимости добавьте новую) полученную услугу из одноименного справочника (при создании новых элементов выбирайте вид номенклатуры «Услуги») или просто укажите текстовое наименование услуги в подстроке 2;
  • заполните остальные колонки;
  • в колонке Счета учета по ссылке перейдите в одноименную форму и выберите счета учета затрат для бухгалтерского и налогового учета и аналитику к ним;
    • для бухгалтерского учета – счет учета капитальных затрат 08.04.2 (затраты включаются в стоимость ППА);
    • для налогового учета – счет учета текущих затрат 20, 25, 23, 26 и др. (в налоговом учете не признается ППА).
• Кнопка Провести.

Как платить налог на имущество при аренде в 2022 году

Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДС . А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджет .

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и суды .

Несмотря на то, что арендатор-спецрежимник платить НДС не должен, он является налоговым агентом . Рассмотрим, какие же у него будут обязанности.

Год 2013-й и ранее: вспоминаем, как было

До 2022 г. при аренде муниципальных земельных участков надо было выставлять счет-фактуру в одном экземпляре с отметкой «Без налога (НДС)» .

Если арендатор-спецрежимник не делал этого, то налоговая инспекция при выездной проверке может оштрафовать его за отсутствие счетов-фактур — это является грубым нарушением правил учета объектов налогообложения .

Если требуемых счетов-фактур не оказалось более чем за один квартал, штраф ждет немаленький — 30 тыс. руб.

Налоговой проверкой могут быть охвачены 3 календарных года, предшествующие году, в котором инспекцией вынесено решение о проведении проверки . Поэтому, если у вас нет нужных счетов-фактур, это может быть проблемой даже сейчас.

СОВЕТ

Если в 2011-2013 гг. при аренде муниципальной земли вы не составляли счета-фактуры с отметкой «без НДС», то лучше заполнить их и зарегистрировать в журнале учета сейчас (но прошлыми периодами).

Также надо было сдавать в инспекцию НДС-декларации по итогам каждого квартала . Учтите, что до 2022 г. штрафы за несдачу в срок деклараций распространялись только на налогоплательщиков . Поэтому инспекция могла оштрафовать налогового агента лишь на 200 руб. за каждую несданную декларацию .

Должностным лицам организации (к примеру, бухгалтеру) мог грозить административный штраф за просрочку сдачи налоговой декларации — от 300 до 500 руб. Причем такой штраф также полагается за каждую несданную декларацию, а их в календарном году надо было сдать четыре.

Но наказать могут только в течение года со дня, следующего за последним днем, отведенным для представления декларации .

Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.

Несмотря на то, что арендатор-спецрежимник платить НДС не должен, он является налоговым агентомп. 3 ст. 161 НК РФ. Рассмотрим, какие же у него будут обязанности.

Год 2013-й и ранее: вспоминаем, как было

До 2022 г. при аренде муниципальных земельных участков надо было выставлять счет-фактуру в одном экземпляре с отметкой «Без налога (НДС)»пп. 3, 5 ст. 168 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2022).

Если арендатор-спецрежимник не делал этого, то налоговая инспекция при выездной проверке может оштрафовать его за отсутствие счетов-фактур — это является грубым нарушением правил учета объектов налогообложенияпп. 1, 3 ст. 120 НК РФ.

Если требуемых счетов-фактур не оказалось более чем за один квартал, штраф ждет немаленький — 30 тыс. руб.п. 2 ст. 120 НК РФ

Налоговой проверкой могут быть охвачены 3 календарных года, предшествующие году, в котором инспекцией вынесено решение о проведении проверкип. 4 ст. 89 НК РФ. Поэтому, если у вас нет нужных счетов-фактур, это может быть проблемой даже сейчас.

Кто не может или не обязан вставать на учет по НДС?

Согласно п.1 ст.82 НК РК, не подлежат обязательной постановке на регистрационный учет по НДС:

• государственные учреждения;
• структурные подразделения юридических лиц — резидентов;
• налогоплательщики, применяющие СНР для крестьянских или фермерских хозяйств (по деятельности, попадающей под спецрежим).

Такие организации не могут вставать на учет по НДС даже в случае превышения размера минимального оборота.

Определённым категориям лиц отказано также в добровольной постановке на регистрационный учёт по НДС.

Согласно п.1 ст.83, не вправе встать на учет:

• физические лица, не являющиеся ИП или частнопрактикующими лицами;
• государственные учреждения;
• нерезиденты, не осуществляющие деятельность в РК через филиал, представительство;
• структурные подразделения юридических лиц-резидентов;
• казино, залы игровых автоматов, тотализатор, букмекерские конторы по деятельности, подлежащей обложению налогом на игорный бизнес;
• налогоплательщики, не подавшие ликвидационную декларацию в соответствии с п.4 ст.424 НК РК.

ФНС России требования абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ определяет как принцип взаимности.

Данный принцип предусматривает предоставление иностранным гражданам и организациям, арендующим помещения в Российской Федерации, ровно такого же объема освобождений, какой установлен законодательством иностранного государства и действует в отношении российских граждан и организаций за рубежом. По мнению ФНС России, практически это означает, что если иностранное законодательство содержит ограничения по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, арендующих помещения в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вовсе. Предоставление одним из государств освобождения в объеме, большем или меньшем того, которое применяется другим государством, недопустимо, поскольку при этом нарушается условие взаимности (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@). Судебной практики по данному вопросу нет.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются положения п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России (абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ). Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации, утвержден совместным Приказом МИД России N 6498 и Минфина России N 40н от 08.05.2007 (ред. от 15.10.2009). Данный документ вступил в силу с 1 августа 2007 г., а для налогоплательщиков, уплачивающих НДС ежеквартально, — с 1 октября 2007 г.

Похожие записи:

• Категории и подкатегории водительских прав в 2023 году
• Доплаты ветеранам труда в 2023 году
• Медицинское страхование ДМС для иностранных граждан