Рынок коммерческой недвижимости Петербурга достаточно бодро начал 2023 год
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок коммерческой недвижимости Петербурга достаточно бодро начал 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Владельцы складов сохраняют ликвидность
На рынке складской и индустриальной недвижимости в Казани в целом также сохраняется большой спрос на качественные помещения. Как заметил Ильшат Хамитов, «спрос по складам, особенно класса А, был очень высоким, сейчас он немного успокоился, но все равно складов не хватает».
Диана Нургалиева также отметила высокий спрос на производственные помещения: «Сейчас практически не найти нормальных складов сегмента А—А+, В—В+ класса. На них сохраняется очень жесткий дефицит. Можно сделать прогнозы, что он немного спадет с введением в эксплуатацию второй очереди «Новой Туры». Собственник пока только анонсировал строительство».
Рустем Сафин в разговоре с изданием привел в пример еще ряд объектов в районе Большого Казанского кольца в промзоне на Тихорецкой и Учительской. Здесь на продажу выставлены три производственные базы стоимостью 320 млн, 210 млн и 105 млн рублей. Это земельные участки с помещениями площадью 1,5 га, 3 га, 4,5 га.
— Эти производственные помещения продаются чуть больше года, так как наложилась ситуация с СВО. У нас были потенциальные интересанты, но кто-то из них уехал из страны, кто-то передумал делать быстрые покупки либо надеялся на существенное снижение цены и торг, но продавцы решили сохранить ликвидность и отказались от уменьшения стоимости, что я считаю правильным. Таких площадей земли промышленного назначения в районе Тихорецкой и Большого Казанского кольца больше в продаже нет, — отметил эксперт.
Тенденции и прогнозы на 2023 год
В периоды нестабильности рынков жилая и коммерческая недвижимости представляют интерес с точки зрения пассивного инвестирования, что объясняет высокую ликвидность небольших объектов коммерческой недвижимости, приносящих от 10% годовых, благодаря чему интерес к данным объектам может сохраниться и в 2023 г.
|
Неуверенность на рынке, недостаток ресурсов на покрытие операционных расходов может по-прежнему вынуждать некоторых собственников снижать цены на 15–20% либо обсуждать существенный дисконт при наличии предметных предложений от инвестора. |
Тенденция цен на рынке в 2023 году
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
-Я не заметил чтобы в новостройках цены падали в моём городе наоборот на старте даже уже высокие.А вот вторичка падает и всё равно стоит,друг с семьёй попали по полной, год назад дорого взяли в ипотеку квартиру в новостройке думали продав свою вторичку погасят максимальную часть но вторичка даже по самой заниженой цене не продаётся или просят скинуть ещё очень крупную сумму ( аппетиты растут ) что даже намного ниже той стоимости что была 3 года назад на такую квартиру…риелторы говорят что звонков не только по их ,а по квартирам вообще практически нет,а те что смотрят наглеют торгуясь так что продавец может не то что бы минимальную прибыль получить,а уйти в больше минус гораздо дешевле что сам покупал.И не понятно когда рынок оживёт…Ведь квартира как и продукты предметы первой необходимость всегда надо что то кушать и иметь свою крышу над головой,одно дело кто на этом обогащается и для них наверное не так критично как тем кто из за этого сейчас «загнан в угол » как семья моего друга влезли в долги и из за застоя рынка в полной Ж.. т.к для них это жизненно необходимо в плане покупки для проживания своей семьи… ни кто не знал год назад что так будет.
-Стоимость жилья завышена в разы. В крупных городах ни когда не занижалась стоимость не движимого имущества. На сегодняшний день в городах миллионниках стоимость завышена не менее в двух раз. Возьмите и про анализирует за последние 20 лет стоимость жилья, заработную оплату труда и инфляцию хотя бы по одному региону и сравнивая вы поймёте, что и как выгодно.
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
Из чего состоит арендная плата
Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.
Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.
Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.
Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.
Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.
Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.
Так может выглядеть таблица с расчетами коммунальных услуг для нескольких арендаторов в одном помещении
Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.
Классификация офисной недвижимости
Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований, формируется классификация офисной недвижимости. При этом стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Актуальная классификация применительно к российском рынку недвижимости была разработана в 2018 году компаниями «большой четверки», работающими в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL.
Эта классификация разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Спрос на рынке офисов Минска
Спрос на арендные площади
Спроса в течение 2022 года был переменчивым. В самом начале года, когда рынок вышел с праздников и только адаптировался к патовой ситуации, связанной с отказом от аренды ряда крупных бизнес-центров компанией EPAM Systems Inc., наблюдалось даже определенное оживление, активность в просмотрах вакантных помещений. И когда некоторые итоги поисков и просмотров, казалось, подходили к стадии заключения контракта, случилось 24 февраля, в результате чего последовали или отказы, или «паузы», чтобы дождаться развязки событий.
В последующие месяцы фиксировался отрицательный спрос. Отказов от занимаемых площадей стало больше, чем новых случаев аренды. С рынка уходили очень крупные арендаторы, как, например, Wargaming. И уже только с III квартала наметилась некоторая стабилизация спроса. Уже не было таких фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в предыдущие месяцы. Появилась новая категория потенциальных арендаторов. На офисы, оставленные IT-компаниями, начали заезжать арендаторы из других секторов бизнеса. В числе арендаторов даже отмечены хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики, чего раньше на рынке аренды не было.
Спецификой спроса в 2022 году стал рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Еще с прошлого, 2021-го года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Есть даже прослойка компаний, заинтересованных и в оргтехнике, бывшей в использовании у предыдущих арендаторов.
Оживление спроса — положительное явление. Однако следует констатировать, что доминирует спрос на небольшие, иногда, даже на совсем маленькие офисы. Случаи спроса на офисы площадью, например, от 700 кв. м., на поэтажную аренду, в сейчас, скорее, исключение, чем норма.
Спрос на офисы в собственность
В начале года на рынке отмечалась активизация «охотников» за дешевыми офисами: появилась прослойка компаний, которые в условиях растущей вакантности, сложной экономической и геополитической ситуации ожидали, что на рынке произойдет рост предложения по фактически «бросовым» ценам.
Однако этого не случилось, и наоборот, в течение года заключались очень яркие и значимые сделки купли/продажи. Начало года было отмечено сдержанной активностью покупателей, но уже ко второй половине и, особенно, концу года, они значительно активизировались.
Летом 2022 года было официально оформлена сделка купли/продажи здания головного офиса «Сбер Банка» на проспекте Независимости, 32А. Информация, что компания «Элит Эстейт» реализует данный проект как built-to-suite в интересах «Сбер Банка» была известна на рынке и ранее, но именно в данный период произошло официальное оформление сделки. Площадь объекта сделки составила более 19,7 тыс. кв.м.
Следующая значимая сделка — покупка комплекса бывшего головного офиса «Сбер Банка» на бульваре Мулявина медицинской компанией «Лодэ». Общая площадь комплекса зданий составила практически 14,3 тыс. кв.м.
И последняя значимая для офисного рынка сделка состоялась на самом финише года. Компания «Тапас» продала бизнес-центр «Департ» общей площадью свыше 5,4 тыс. кв. м. Это компактный современный и очень качественный бизнес-центр, расположенный на ул. Кнорина (по данным НКА, теперь владельцем этого здания является РУП «Издательство «Белбланкавыд», — прим. «Про бизнес»). Сделка подтверждает, что рынок есть и интерес к хорошим объектам по-прежнему сохраняется.
Как и в случае с арендой, на рынке купли/продажи в текущий период можно отметить в качестве активных участников хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики (государственная (республиканская) собственность участников сделок). Так, в числе покупателей крупных площадей изолированных административно-офисных помещений и офисных зданий были такие компании, как РУП «Белгосстрах», РУП «Издательство «Белбланкавыд».
Напомним, что до этого определенный интерес среди сделок такого характера был отмечен только двумя годами ранее, когда государственное предприятие, РУП «Национальный центр обмена трафиком», приобрело офисные площади в современном МФК «Имперский» на ул. К. Цеткин.
Выводы, тенденции и прогнозы
Основной положительный момент ушедшего 2022 года для рынка офисов в том, что несмотря на ухудшение конъюнктуры, эволюция рынка не остановилась: развивались и завершались новые проекты. Ввод почти 45 тыс. кв. м арендной площади офисов — такое не всегда было даже в стабильные годы. И это без учета «неформатных» административно-офисных объектов.
И вот с чем мы наичнаем 2023 год:
1. Сокращение численности кадров в офисоемких отраслях (прежде всего, это относится к IT) к концу года стало не таким массовым явлением, что несколько обнадеживает. Но процесс не прекратился, что сохраняет риски того, что этот фактор продолжит оказывать влияние на вакантность и в 2023 году. Существует прямая взаимосвязь: в текущий момент компании-арендаторы сократили на рынке условно 1 тыс. занятых на чистой основе, а через 3−6 месяцев сократят 8−10 тыс. кв. м. арендованной площади.
2. Постепенное сокращение вакантных площадей. Показателен пример бизнес-центра «Красавiк», первого из числа полностью освобожденных. Первые месяцы объект простаивал пустым, складывалось впечатление, что на фоне первых проявлений стагнации на рынке спроса интереса к аренде не будет. Но уже к концу 2021 года основной объем площадей был сдан, а за 2022 год вакантность упала еще больше.
3. На рынок аренды выходят новые компании. Их можно разделить на две условные группы. Первая — это те, кто составлял своеобразный «лист ожиданий», т.е. они и раньше видели себя в числе арендаторов бизнес-центров, но не могли попасть на их площади, поскольку не могли конкурировать с арендаторами из сектора IT, активно поглощавших площади в последние годы. Вторая группа — небольшие компании, традиционно имевшие офисы в различных приспособленных объектах и локациях и не особо стремившиеся в бизнес-центры. Но теперь, когда открылись возможности по аренде на приемлемых условиях, решились на смену места и качества офиса.
4. Спрос сместился в сторону офисов, предлагаемых с отделкой, и эта тенденция сохранится в перспективе. Во-первых, сами арендаторы в текущий период не заинтересованы вкладываться в отделку и обустройство, во-вторых, в связи с освобождением крупных объектов выросло предложение недвижимости с качественно произведенной отделкой. Причем предшественниками были крупные финансово устойчивые компании, которые хорошо вложились в инфраструктуру офисов. Нельзя сказать, что вообще исчезнет интерес к офисным новостройкам без отделки, однако арендаторы таких объектов будут единичными.
И несколько кратких тенденций:
- Установка стабильных рублевых ставок исходя из новых условий, оговоренных контрагентами.
- Вакантность, особенно в первые месяцы года, сохранится стабильно высокой по меркам офисного рынка Минска, в пределах 15−18% от предложения, но уже с трендом на постепенное снижение (без учета влияния возможных новостроек).
- На рынке продолжатся ротационные явления.
- Рынок останется рынком арендатора. Арендаторы, особенно заведомо платежеспособные, будут в доминирующем положении.
- Спрос на офисы без отделки останется низким.
- Ожидается активизация на рынке купли/продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением.
- Неблагоприятная конъюнктура как для начала развития новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства. Следует ожидать, что увеличится число объектов с отложенными сроками ввода.
Наиболее распространенным инструментом финансирования коммерческой недвижимости в Беларуси остается банковское кредитование и лизинг.
В 2022 году возможности для привлечения финансирования продолжали сокращаться. Если в 2020–2021 годах с рынка ушли зарубежные финансовые организации (банки Республики Польши, Китайской Народной Республики, Российской Федерации), а также международные институты в лице EBRD, IFC и др., то в 2022 году сложности возникли в связи с санкциями и изменениями в законодательстве. С сентября 2022 года вступил в силу Закон №197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке» с 23 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 года. На время прояснения ситуации осенью 2022 года банки вовсе приостановили выдачу кредитов на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, но уже зимой кредитование восстановилось. Однако теперь все валютные риски несет девелопер или инвестор.
Как и ранее, финансирование отечественными банками крупных девелоперских проектов ведется неактивно, исключение могут составлять складские и производственные объекты либо зарекомендовавшие себя клиенты, имеющие соответствующее обеспечение.
Ставки по финансированию мелких и средних объектов зависят от конкретной ситуации, клиента, объекта и составляют в среднем 8,5-10% в иностранной валюте и от 18% в рублях. Финансирование приобретения крупных готовых объектов сложно систематизировать, поскольку их условия носят закрытый характер и решаются в индивидуальном порядке.
Нельзя не отметить отсутствие на рынке коммерческой недвижимости профильных игроков в виде инвестиционных фондов недвижимости. Подобные финансовые институты активно развиваются во всех странах-соседях, включая Украину и Российскую Федерацию. При этом действующее законодательство в Республике Беларусь позволяет создавать фонды, но не способствует развитию специализированных фондов. В частности, одно из ограничений – недвижимость может составлять не более 50% портфеля паевого фонда.
Показатели эффективности инвестиций
Доходность (Yield). Выраженное в процентах отношение годового дохода от инвестиций к величине инвестированного капитала. Термин может применяться как к инвестициям в физические активы, так и к инвестициям в ценные бумаги. Для целей настоящего отчета и ввиду отсутствия достоверной информации рассчитывается условно за вычетом операционных расходов, которые несет собственник имущества, но до налогообложения (NOI EBITDA) и процентов по кредитам. Предполагаемая арендная ставка принималась исходя из рыночных условий, расчет арендопригодной площади для каждого типа объектов принимался исходя из усредненной эффективности планировок.
Ставка капитализации (Cap Rate). Равна отношению годового чистого операционного дохода от сдачи помещений в аренду к цене продажи. Формально в отношении коммерческой недвижимости доходность и ставка капитализации рассчитываются одинаково и равны между собой (без учета стоимости заемных средств). Cap Rate используется для расчета рыночной стоимости недвижимости в зависимости от дохода, который она приносит.