Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Агентство недвижимости «Адрес» – одна из известных нижегородских риэлторских организаций, занимающихся сделками с объектами недвижимости в новостройках. Сотрудники компании часто имеют дело и с покупками «с котлована» по договору долевого участия.
О том, почему нижегородцы не боятся покупать «квартиры на бумаге» и о том, как заселиться в такую квартиру, избежав мошеннических схем, нам рассказал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров.
— Квартиры на стадии строительства пользуются большим спросом, — считает Петров. – Сам способ инвестирования подразумевает выгоду с обеих сторон.
Ну, выгода покупателя понятна – квартиры с котлована можно купить если не в разы, то все равно намного дешевле, чем уже построенное жилье со свидетельством о праве собственности. Иногда экономия при такой сделке может доходить до 30 % от реальной стоимости объекта.
— А выгода застройщика в том, чтобы использовать некредитные средства, – объясняет Сергей Петров. – Это свои деньги плюс деньги соинвесторов, то есть покупателей, ведь каждый участник долевого строительства становится соинвестором. Такая система позволяет застройщику меньше работать с банковскими кредитами (которые нужно отдавать с большими процентами) и при этом иметь финансовый план строительства дома и по этому плану незамедлительно получать финансирование. А чем меньше кредитных средств, тем ниже затраты, и, соответственно, стоимость квадратного метра.
На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.
Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.
Как это сделать?
— Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, — поясняет Никоненкова. — Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.
— Каковы самые надежные с вашей точки зрения схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично? — Конечно же, самый надежный способ – договор долевого участия, — считает Никоненкова. — Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.
Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия
Как избежать такого вида мошенничества?
— В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса, — считает Никоненкова. — Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты.
Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег. Что ж, о том какая ситуация сложилась в этом сегменте рынка и как избежать рисков при покупке квартиры «с котлована» мы вам рассказали. А уж покупать или не покупать такую квартиру – решение за вами.
Доводы за: можно выбрать планировку
На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).
Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Преимущества и недостатки
Плюсов у долевого строительства на стадии котлована не так уж много, но они ощутимы:
- низкая стоимость недвижимости в сравнении с идентичными готовыми объектами;
- возможность получения большой прибыли от практически пассивного инвестирования (нужно будет только купить и продать квартиру);
- получение в конечном итоге готового жилого объекта, построенного по современным технологиям, с развитой инфраструктурой;
- большой выбор квартир, планировок, площади будущей квартиры, этажа.
Минусов у такой идеи предостаточно из-за ее рискованности. К недостаткам можно отнести:
- невозможность проведения оценки качества готовой недвижимости;
- невозможность заключить со строительной компанией договор купли-продажи (по сути, человек становится не владельцем квартиры, а инвестором до окончания строительства);
- возможны срывы поставленных сроков строительства;
- строительство может быть заморожено по причине недостатка инвестиций, банкротства компании, недобросовестных действий застройщика.
До старта продаж, минимальная цена
Раннее инвестирование в квартиры ЖК хорошо тем, что покупатель может выиграть на разнице между покупкой будущей недвижимости и ее последующей продажей. Если жилье приобретается в целях перепродажи, то этот вариант — наиболее выгодный. Но имеется нюанс, под названием “договор бронирования”. Он заключается между девелопером и покупателем, ввиду того, что строительная компания не имеет право продавать недвижимость в доме до получения заключения о соответствии от Минстроя. В договоре прописываются интересы обеих сторон — покупатель подтверждает намерение купить недвижимость у девелопера, последний же подписывается под обязанностью выгодно продать квартиру. За составление документа придется внести небольшую сумму — обычно от 10 до 50 тыс. руб.
Выводы: На каком этапе покупать квартиру в новостройке?
Когда же лучше всего покупать квартиру в новостройке? Однозначно дать ответ нельзя, каждый выбирает подходящее время, в зависимости от требований к цене объекта и его качеству. Если вы приобретаете лот в еще строящемся комплексе, можно рассчитывать на индивидуальную скидку — дисконт составит от 5 до 15%. Лучше всего обращаться за скидкой в последние дни месяца, а также под конец квартала или года. У любого отдела продаж есть план на ограниченный период, который они обязаны выполнить. И если сотруднику предстоит скорее продать тот или иной лот, он будет мотивирован в предоставлении дисконта потенциальному покупателю.
Единственный нюанс в том, что в массовом сегменте девелоперы не так часто готовы к предоставлению индивидуальных скидок. Исключение составляет элитная недвижимость, где торг — распространенное явление. В элитном сегменте с покупателями работают по отдельности, да и желающих купить премиальную недвижимость искать сложнее. Если жилье приобретается в эконом или комфорт-классе, можно рассчитывать на персональные условия покупки — рассрочку или отсрочку платежа, что тоже плюс.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.
Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи. Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией. Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
За и против: когда есть смысл брать «котлован»
Основным плюсом приобретения жилья на начальных этапах строительства по-прежнему остаётся цена, говорят игроки рынка. По словам Андрея Колочинского (ГК «ВекторСтройФинанс»), в массовом сегменте разница в цене квартиры между «котлованом» и сдачей объекта в столице составляет порядка 20-25% от стоимости лота, хотя в некоторых особо ликвидных проектах рост цен может быть и более заметным. В высокобюджетном сегменте эта разница и сейчас составляет 30-60%, замечает Павел Телушкин («ФЦСР»), поэтому в такие объекты перспективно инвестировать, особенно это касается премиум-сегмента, где конкуренция между продавцами в данный момент невелика.
А вот в новостройках массового сегмента темп роста цен за последнее время снизился, отмечают эксперты. «Поэтому важно понять, насколько риск оправдывает выгоду, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Скажем, в готовом доме клиенты могут позволить себе только однокомнатную квартиру, а в строящемся – двухкомнатную. Такая же ситуация может быть и с локацией. К примеру, в каком-то районе покупателям с определенным бюджетом доступны квартиры только в строящихся домах, а в готовых уже нет. Нужно ли идти на риск только ради проживания в более подходящем районе? Иными словами, если у клиента есть достаточная сумма средств, то лучше приобрести уже готовую квартиру в сданном корпусе, это будет надежный, но менее выгодный вариант».
Главным минусом «котлована», в свою очередь, всегда считался повышенный риск недостроя, однако, вложившись в новостройку на более позднем этапе, тоже можно в итоге оказаться свидетелем остановки строительства, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Стоит принять во внимание и то, что от котлована до выдачи ключей от квартир придётся довольно долго ждать (полгода в случае с панельным проектом, 1,5-2 года в случае с монолитным), оплачивая в этот период съёмное жильё.
Как купить новостройку у застройщика по ДДУ? Особенности процедуры покупки квартиры у застройщика
Порядок покупки новостройки у застройщика или агента застройщика имеют свои особенности, отличающие данную процедура на этапе строительства. Как и в любом процессе, покупка новостройки или покупка “вторички” имеют свои плюсы и минусы. Оценить юридические риски покупки новостройки, а также понять алгоритм покупки недвижимости на этапе строительства у застройщика поможем настоящая пошаговая инструкция. Кроме того, в настоящей инструкции мы отводим значительное место нюансам оформления покупки новостройки в ипотеку от застройщика, рассказываем об оформлении ипотеки по ДДУ по шагам.
Пошаговая инструкция “Процедура покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика без риэлтора”
Процесс покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки “вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.
Шаг 1.Выбор квартиры и схемы покупки новостройки, а также проверка юридической чистоты застройщика и новостройки
Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.
Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:
- продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ, 214-ФЗ);
- продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору;
- продажа квартиры по договору участия в ЖСК;
- продажа новостройки по предварительному договору купли-продажи
Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки. Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства.
Шаг 2.Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости)
Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж.
Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки.
- Задаток — это один из способов обеспечения исполнения обязательства. При этом важно знать основные правила о задатке:
- если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
- если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
- если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также срок заключения такого договора в будущем.
Продажа недвижимости компанией-застройщиком
Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.
Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.
Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.
Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.