Похмелье не наступило: дачи дорожают третий сезон подряд
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Похмелье не наступило: дачи дорожают третий сезон подряд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Будьте бдительны и чаще проверяйте кадастровую стоимость вашего имущества!
Как мы видим на примере уже состоявшейся переоценки в Новосибирской области, для многих владельцев земли повышение налога на землю может стать очень неприятным сюрпризом. В российской реальности такая переоценка проходит чаще всего формально на основе старых кадастровых карт или прочих документов из местных органов власти. Оценщиков с рулеткой вы у себя на участке вряд ли увидите.
Все мы еще помним случай, когда в 2015-16 годах дачникам из разных регионов страны приходили налоговые извещения об уплате земельного налога на фантастические суммы (Подробнее ➤). У некоторых землевладельцев налог тогда вырос до 5000%, например тем, кто платил за свои сотки по 200 рублей в год, прислали извещения на сумму 10 тыс. рублей. Нервов и денег тогда люди потратили немало.
Подобная ситуация может повториться и в 2024 году, когда придет налог на землю по новой кадастровой стоимости, которую определят в 2022.
Поэтому, уже начиная с 2022 года рекомендую всем владельцам земельных участков почаще заходить на сайт Росреестра и внимательно изучать Публичную кадастровую карту (Подробнее ➤), чтобы вовремя увидеть изменение кадастровой стоимости вашей земли. Тогда вы сможете как можно раньше начать оспаривание кадастровой стоимости, если на ваш взгляд она будет завышенный, и если повезет, избежать уплаты грабительского налога.
Кстати это касается и кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, которая может резко подняться из-за переоценки в 2023 году, что может повлиять на резкое повышение налога на имущество.
Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась дизлайк.
Любая оценка для меня важна!
Переоцененные и слишком дорогие
При продаже загородного дома ключевую роль играет и то, насколько соотносятся цена — качество. По словам Анны Власовой, правильно оцененный объект — это успех продажи. Но сейчас в экспозиции очень много переоцененных домов, особенно на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. «Как правило, объекты переоценены на 20–25%. Если среднестатистический объект продается более шести месяцев, однозначно он переоценен», — сказала она.
Основной интерес покупателей сосредоточен на бюджетных домах. По данным «ЦИАН.Аналитики», 37% просмотров объявлений на рынке Московского региона приходится на дома в бюджете до 5 млн руб. Еще 21% — от 5 млн до 10 млн руб. «То есть больше половины клиентов хотят купить дом до 10 млн руб. Только каждый десятый (9%) просмотр приходится на объекты от 50 млн руб.», — пояснила Виктория Кирюхина. Из-за роста цен покупатели вынуждены увеличивать бюджет покупки — наблюдается смещение спроса в сторону более высоких бюджетов, пояснила аналитик.
Дольше всего продаются дорогие дома, обычно в бюджете от 50 млн руб. и выше. Они находят покупателя в среднем за пять — семь месяцев, добавила руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева. «Сложнее всего продаются дома по завышенным ценам. Если стоимость выше на 15%, то по объекту будут единичные звонки, которые даже до показов не будут доходить. Срок их экспозиции может составлять несколько лет», — добавила эксперт.
Спрос на покупку домов в Московском регионе (данные на январь 2022 года)
Бюджет
Доля потенциального спроса
до 5 млн руб. 37%
5-10 млн руб. 21%
10-15 млн руб. 12%
15-20 млн руб. 8%
20-25 млн руб. 4%
25-30 млн руб. 4%
30-35 млн руб. 2%
35-40 млн руб. 2%
40-45 млн руб. 1%
45-50 млн руб. 1%
от 50 млн руб. 9%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Плохо организованные поселки
В 2022 году будет сложнее найти покупателя на дома в неорганизованных поселках с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры (детских садов, рекреационных зон, охраны и так далее). «Сейчас активно мониторятся дома именно для постоянного проживания, а не только для сезонного отдыха. Поэтому удаленные поселки без минимального инфраструктурного набора будут терять спрос», — прогнозирует Виктория Кирюхина.
Сложно будут продаваться и дома в огромных поселках, которые мало застроены. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, добавила начальник отдела департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости». «В таких проектах у клиента нет понимания, когда вся территория будет заселена и жизнь начнет бить ключом», — поясняет эксперт.
Районы с наименьшим спросом
Самые популярные направления, по данным «ЦИАН.Аналитики», — это Новорижское, Рязанское и Симферопольское шоссе. На них приходится почти треть всего спроса. Менее востребована загородная недвижимость по направлению Пятницкого (3%), Рублево-Успенского (3%) и Щелковского шоссе (2%). По наблюдениям риелторов из «Миэль», в Новой Москве спрос снижается за второй бетонкой (А 108). Традиционно наименьший спрос приходится на восток Московской области. «Мало того, что там наихудшая экология, если сравнивать с другими районами, так там еще и самые большие пробки на выезд и въезд в Москву, поскольку не все трассы и развязки еще обновлены», — пояснила Татьяна Ананьева.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
«Мой гектар» – что за проект?
В России есть несколько способов получить относительно доступный земельный участок. Помимо обычной покупки за деньги, это может быть участие в программе «Дальневосточный гектар», выделение земли местными властями как льготным категориям, и некоторые другие. Однако в России существует даже частный проект, в рамках которого можно приобрести земельный участок под ведение хозяйства или строительство всего за сотню тысяч рублей.
Проект «Мой гектар» запустили примерно тогда же, когда и «Дальневосточный гектар» – в августе 2016 года. Суть проекта в следующем:
- компания «Большая земля», которая специализировалась на продаже крупных земельных участков, разделила часто своих земель в Тверской области на небольшие участки по гектарам, сформировав из них поселки;
- при поддержке правительства Тверской области компания запустила проект, в котором любой клиент мог купить земельный участок по доступной цене – в районе 50 тысяч рублей (сколько тогда стоил авиабилет на Дальний Восток). Участки в Московской области появились только в 2020 году;
- первые участки были проданы за месяц, затем участков под продажу становилось все больше. Сейчас у компании 37 поселков, еще 30 проектируются – все это в пределах от 140 до 300 километров от МКАД (по Новорижскому и Ленинградскому шоссе) в Московской и Тверской областях.
Сама компания считает, что не просто продает землю, но и развивает построенные поселки. Все они находятся в местах с благоприятной экологической обстановкой, вблизи водохранилищ, а главное – вблизи населенных пунктов. Компания обеспечивает не только землю, но и помогает с обустройством инфраструктуры – сама подводит дороги, а также помогает подвести электричество через управляющую компанию или МРСК по госпрограмме, благоустраивает общественные зоны.
Москвичка Наталья Б. испытала провал рынка загородной недвижимости на своем опыте.
В 2002 году мы с мужем в честь рождения дочки приобрели загородный дом в деревне в 60 км за Тарусой в Калужской области. От МКАД это выходит около трех часов на автомобиле, так долго — из-за постоянной пробки в Серпухове. Купили мы его вместе с участком 20 соток за 35 тысяч рублей. А потом выяснилось, что газа к этой деревне не подведено, готовить-топить на электричестве обходится в копеечку, приходилось покупать-таскать баллоны с пропаном. Так мы теперь этот дом готовы за те же деньги продать, хоть под строительную бытовку, лишь бы не платить налоги на недвижимость, которую он у нас исправно высасывает. Но уже не первый год не можем найти покупателя: как только они узнают, что к этой деревне нет железной дороги, зато рядом построили французский цементный завод, — сразу теряют всякий интерес,поведала она «Ридусу» о своих злоключениях.
Ситуация с Натальей совершенно хрестоматийная: она доказывает, что вкладывать деньги в объекты из «группы риска» ни в коем случае нельзя, комментирует Минаева.
Земельные массивы в Подмосковье – настоящее сокровище. Где купить землю. При выборе участка нужно иметь в виду несколько нюансов:
- Геологические особенности местности
Геология подмосковных областей различна. Есть районы (Домодедово, Кашира, Озера) пригодные для занятий огородничеством или садоводством, но на таких землях собственную дачу возвести не удастся. Престижными считаются западный и северо-западный район, однако, стоимость земли здесь высокая. В Орехово-Зуевском районе болотистые, торфянистые почвы. Серпуховский район отличается гористой местностью.
- Экологическое состояние
Покупка земли в собственность
Проблема оформления или покупки земельных участков районе столицы РФ в собственность стала чрезвычайно интересной. Можно ли купить землю в Москве в собственность, ведь владеть земельным участком в Московской области не только престижно. Несмотря н нестабильную экономическую ситуацию в стране, недвижимость всегда остается с владельцем. Землю можно передать по наследству, тем самым обеспечить будущее своих детей. Выкуп земельных участков в Подмосковье подчиняется Земельному кодексу РФ, а также документам, изданными Правительством Москвы, но эта процедура имеет ряд своих особенностей:
- Вначале необходимо зарегистрировать построенное здание, которое расположено на участке, а затем уже браться за оформление земли.
- Нужно будет получить кадастровый номер, проверить, что у земли нет долгов.
- Обратиться в отдел Департамента, который занимается «земельными» вопросами, но запрос подается только в электронной форме на портале государственных услуг.
Как понять, что участок покупать не надо
Внимательно изучите местность вокруг посёлка. Не советуем покупать участок рядом с пустырями, пригодными для застройки — в будущем там может появиться многоэтажный жилой комплекс. Лучше выбирайте локацию рядом с лесом или другими посёлками. Возвести новые дома на месте уже существующего поселения у застройщиков при всём желании не получится.
Не будет лишним ознакомиться с документами по градостроительному развитию. Локальные администрации размещают их на сайтах городских округов.
При покупке участка в подмосковье рекомендуем самостоятельно разведать окрестности в радиусе двух-трёх километров. Это поможет найти проблемные места — свалки, заводы или крупные магистрали.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Красногорск. 16 ноября. ИНТЕРФАКС — Власти Подмосковья в 2023 году продолжат передачу земли муниципалитетам для обеспечения участками многодетных семей, сообщает пресс-служба министерства имущественных отношений Московской области в среду.
«Что планируем сделать: передать муниципалитетам еще порядка 170 га, также подобраны более 1,4 тыс. га из неразграниченной собственности, прорабатываем передачу 85,3 га в казну Московской области от госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов», — приводятся в сообщении слова министра имущественных отношений Московской области Натальи Адигамовой.
Передача земли будет осуществляться в следующем году, уточнили «Интерфаксу» в пресс-службе ведомства.
Как сообщалось, в этом году в регионе уже перевыполнили план по предоставлению участков многодетным, предоставив на 408 больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для этих целей было передано свыше 1 тыс. га 19 городским округам.
С начала реализации закона о предоставлении земельных участков многодетным землёй в Подмосковье обеспечили 32,6 тыс. семей, что составляет почти 60% от общего количества поставленных на учёт, добавили в ведомстве.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.
Новостройки Подмосковья со стартом продаж в 2023 г
Квартиры в новых строящихся жилых комплексах предлагаемые застройщиками со стартом продаж в 2022 году – это проекты которые находятся на самой начальной стадии строительства (возведение фундамента). Оценить будущее жилье можно лишь на чертежах. В процессе возведения, инвесторов будут приглашать на дни открытых дверей или ознакомительные экскурсии в присутствии бригадира или прораба.
Новостройки Подмосковья продажи в которых начались в 2022-2023 году будут существенно дешевле, чем готовое жилье. Однако, чтобы не оказаться владельцем долгостроя и не лишится финансовых вложений – специалисты рекомендуют сотрудничать только с проверенными компаниями-застройщикам.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.