Что делать если застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как застройщик должен переносить сроки сдачи дома: дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает достроить объект в утвержденный срок, он должен действовать согласно положениям ч. 3 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве». Максимум за 2 месяца до окончания срока организация обязана уведомить дольщика и направить ему предложение о переносе сроков сдачи дома. Такие изменения условий ДДУ оформляются в виде дополнительного соглашения.
Участник долевого строительства вправе не подписывать соглашение — в законе нет такой обязанности. Это следует из положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ: изменить договор можно по соглашению сторон.
Перед подписанием соглашения или отказом от него дольщику стоит оценить риски и выгоды. Например, некоторые застройщики могут предложить скидку на отделку, бесплатное машино-место или другие бонусы. При этом нужно учитывать, что тогда будущий собственник потеряет следующие возможности:
- Взыскать неустойку за период просрочки первоначального срока. Дольщик сможет потребовать выплату компенсации, только если застройщик нарушит новый срок, который установлен в дополнительном соглашении. Неустойку будут рассчитывать от этой даты, так как юридически дольщик согласился изменить условия договора.
- Расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. После подписания соглашения у дольщика будет такое право, если строительная организация отложит новый срок на 2 месяца.
Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве для застройщиков, которые задерживают передачу объектов долевого строительства по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.
Неустойка за то, что застройщик не сдал дом вовремя, т. е. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрена непосредственно в законе (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске и удовлетворенных судом, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.
Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры? Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
При нарушении срока передачи дома с застройщика можно получить следующие выплаты:
- Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
- Судебные расходы.
- Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
- Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
- Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
- Штраф за просрочку выплаты, установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.
ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
КАКОЙ СУД ВЫБРАТЬ
РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ Почему при нарушении срока сдачи дома по ДДУ лучше обращаться к юристам
Дольщики, столкнувшиеся с проблемой просрочки ДДУ, сталкиваются с множеством вопросов:
- Какие выплаты я могу получить от застройщика в связи с нарушением срока передачи квартиры?
- Когда направлять свои требования о выплате неустойки в связи с нарушением сроков ДДУ: сразу или выждать и «накопить» её побольше?
- Надо писать претензию застройщику или нет, если да, то в каком виде и, как её юридически верно направить застройщику, что бы в дальнейшем суд принял её?
- В какой суд обращаться?
- Что лучше арбитраж или суд общей юрисдикции?
- Направлять иск к застройщику самому или писать коллективный с соседями от всего многоквартирного дома?
- Как составить иск и какие документы прикладывать?
- И многое-многое другое.
Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.
В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.
На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.
Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки
Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):
-
С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
-
Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.
Судебное разбирательство
Следующий этап, после игнорирования застройщиком предложения о мирном разрешении конфликта следует обращение в суд.
Исковое заявление пишется произвольно, но свои правила, установленные процессуальным законодательством и шаблон все же существуют.
Вначале указывается наименованиесуда и все сведения сторон.
В основной части описываются основания возникновения отношений между заявителем и застройщиком, требования, обязательно перечисляются все расходы, в том числе и на юридическую помощь, моральный вред.
В завершающей части иска указывается информация обо всех документах с соответствующим приложением к нему.
Важно! При подаче иска госпошлина не уплачивается. Давностный срок составляет три года.
Застройщик обязан выплатить неустойку, которая служит денежной компенсацией от застройщика за нарушение сроков строительства.Рассчитать ее нужно самостоятельно.
Для определения размера неустойки высчитывается количество просроченных дней. Просрочка наступает на следующее за оговоренным соглашением число сдачи объекта. Окончательным расчетом неустойки является день ее фактической оплаты. При всем этом, неустойку удобней исчислить на день направления претензии.
Итак, чтобы высчитать неустойкунеобходимо умножить цену объекта строительства на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку Центробанка и помножить на 1/150.
По результату положительного судебного решения, для взыскания денежных средств строительной компании, можно обратиться в банковскую организацию, в которой открыт расчетный счет должника, или же обратиться с исполнительным листом к судебным приставам.
Судебная практика показывает, что практически все иски указанной категории удовлетворяются, но, увы, не в том объеме, в каком хотелось бы.
При юридическом сопровождении шанс резко увеличивается, поскольку этот трудоемкий процесс требует знаний тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.
Никто не строит многоквартирные комплексы исключительно из любви к искусству
— Как долго дольщики готовы ждать, прежде чем начинаются активные обращения в офис компании-застройщика?
— Первые несколько месяцев участники долевого строительства, как правило, довольно спокойно реагируют на просрочку, но уже после полугода застройщику начинают сыпаться претензии. Не желая выплачивать компенсации, застройщик использует «весомый» аргумент: «если мы заплатим всем, нам не хватит средств достроить дом».
Не стоит принимать эти слова на веру — никто не строит многоквартирные жилые комплексы исключительно из любви к искусству: доходность бизнеса при реализации проектов жилой застройки сегодня достаточно высока. Многие, уже вселившись в квартиру, обращаются с претензиями по просрочке, однако лучше не рисковать и делать это как можно раньше: тогда у компании ещё есть обороты, деньги на счетах, а значит у вас — больше шансов на реальное и быстрое исполнение решения суда.
— Что делать, если застройщик не отвечает на претензию?
— Если застройщик не отвечает в течение разумного времени на претензию дольщика — это уже повод обратиться с иском в суд. Кстати, если просрочка уже есть, а квартира на момент вынесения судом решения еще не передана, то в суде можно заявить о взыскании неустойки за будущий период, то есть до того самого момента, когда квартира, наконец, будет передана. Это станет хорошим стимулом для застройщика не тянуть время. Успешные случаи были, и я думаю, что такая практика вскоре будет весьма распространенной.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Как же взыскать положенную неустойку
Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?
Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.
Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.
Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.
Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.
Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными.
Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры
Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.
Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.
Для определения срока может использоваться три различных способа:
- точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
- обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
- через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.
Похожие записи: