Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке и купить другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена

Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.

Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.

Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.

Продать квартиру, не уведомив банк

Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.

В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.

Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.

Продажа своими силами

Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.

Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.

Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:

• гражданский паспорт (копия);
• заявление на снятие обременения;
• закладная, забранная в банке;
• свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

• Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.

• Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.

• После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.

• Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.

• Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.

• Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.

Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком

Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.

Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.

Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.

Как получить разрешение на продажу?

Итак, главным условием является получение от банка разрешения на продажу недвижимости. Практически у всех банков уже отлажена четкая процедура выдачи разрешения на отчуждение имущества. Финансовые учреждения заинтересованы в выплате ипотеки, а кто будет при этом владельцем, их не интересует.

Как правило, отчуждение возможно при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик не имеет возможности самостоятельно закрыть долг, то ситуация несколько усложняется. Сначала заемщик должен найти покупателя, который готов внести сумму за ипотеку, только после этого банк снимает обременение, и возможно совершение сделки.

Объясните банку причину, по которой было принято решение продавать квартиру, и он, скорее всего, пойдет вам навстречу и сократит сроки, необходимые для оформления всех бумаг.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

• обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
• заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
• предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
• банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
• если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
• происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Закрытие ипотечного долга

Самым правильным вариантом является предварительное снятие обременения в силу обнуления кредитных обязательств при досрочной выплате. Если финансовое положение позволяет, заемщик вносит собственные средства в размере всего остатка долга с учетом начисленных к моменту погашения процентов, а в случае отсутствия личных капиталов, воспользоваться кредитом другого банка.

Если досрочное погашение осуществляется за счет заемных средств, важным условием станет выбор подходящей программы – если планируется скорое отчуждение имущества, следует выбирать программы без залога. В противном случае, квартира перейдет в залог другой организации и цель – свободная реализация недвижимости — не будет достигнута.

Несмотря на всю привлекательность подобного варианта, есть существенные сложности: при наличии высокой закредитованности, другой кредитор вряд ли одобрит заявку, либо предложит меньшую сумму под повышенный процент.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Купля-продажа с погашением кредита во время сделки

Для проведения подобных сделок следует изначально получить согласие от финансового учреждения, где был взят кредит. Приобретение недвижимости за наличные денежные средства является наиболее безопасным вариантом. В таком случае защищены все участники – не только покупатель, но и банк. Рассмотрим на примере предполагаемый алгоритм действий.

Квартира продается за 3 миллиона рублей. В финансовой организации было получено согласие на сделку, определена сумма долга перед банком, который остался. Он составляет 500 тысяч рублей. Дальнейший алгоритм действий:

1. С целью проведения расчетов используется две ячейки. Перед тем, как приступить к подписанию договора купли-продажи, покупатель закладывает в них деньги. Соответственно, в одну он положит 500 тысяч рублей, а во вторую – 2,5 миллиона.
2. В документации на ячейки предстоит детально прописать, кто и когда сможет забрать купюры.
3. После того, как договор был подписан, и согласно действующему законодательству, были переданы права собственности на недвижимость в Росреестре, финансовое учреждение может получить из своей ячейки 500 тысяч, а продавец из своей – 2,5 миллиона.
4. Покупателю же предоставляется закладная, позволяющая снять обременения. В случае срыва сделки покупатель может вернуть свои деньги, при этом остальные участники останутся в прежней ситуации.

В некоторых случаях деньги вносятся не с использованием ячейки, а сразу в банк. Независимо от выбранного способа платежа, финансовая организация все равно максимально активно принимает участие в процессе купли-продажи квартиры, находящейся в залоге.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Нередко с вопросом, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка и купить новую, более просторную и вместительную, обращаются граждане, приобретавшие жилье с участием материнского капитала. Такая необходимость возникает у людей, если в семье появился еще один ребенок и площади купленной квартиры недостаточно для комфортного проживания.

В таком случае продать жилье возможно, но сделка будет существенно сложнее, потому что в ней принимают участие несовершеннолетние дети и государственные средства.

Для начала ребенку, на которого были выделены средства, должно исполниться три года. Лишь после этого можно приступать к продаже. Затем, потребуется получить разрешение от Сбербанка в письменном виде на продажу имущества и погасить текущую задолженность.

Лишь после оплаты долга можно будет снимать обременение, и регистрировать сделку в Росреестре. В остальном, процедура соответствует тому алгоритму, который был приведен ранее.

Похожие записи:

• Сколько денег могут получить ветераны труда и как оформить звание
• Какие права при наследовании имеют внуки умершего?
• Как индивидуальному предпринимателю получить декретные выплаты