Дольщик — это кто такой? Как не стать обманутым дольщиком
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик — это кто такой? Как не стать обманутым дольщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Профессиональный дольщик представляет угрозу обману. Лидер может получать деньги с тех, кто полностью контролирует ситуацию. По опыту всех обманутых дольщиков, можно выделить, что большинство из них обращаются со своей проблемой в социальные сети. Их держит под контролем большой бизнес и государство.
Рекламируем купальники
Сегодня достаточно много различных конкурсов красоты. Это настоящий рынок. Наверное, одним из самых популярных конкурсов принято считать Мисс Вселенную. Естественно, за этим конкурсом следят практически все. В том плане, что победительница получит общемировую известность. Естественно, ей тут же начинают предлагать различные рекламные контракты. На миллионы долларов.
А еще, победительница получает годовую заработную плату в четверть миллиона долларов США. Практика показала, что с нуля, попасть на мисс Вселенную не получится.
Конкурс этот, был создан ещё в 20х годах прошлого столетия. В те времена, как раз начали давать избирательные права для женщин. После чего начнут появляться первые конкурсы красоты. Изначально, никакого конкурса мисс Вселенная не было. Был конкурс, где давалось звание мисс Америки. На эти мероприятия, начали стекаться многочисленные туристы.
Поначалу, все это было своего рода викториной. То есть, было недостаточно просто быть красивой. Но, популярность конкурсов, начнет существенно смещать фокус оценки. Внешняя привлекательность становится ключевым аспектом. Так и начинается новая эпоха.
Спустя 30 лет, введут новые правила. В частности, не могли попасть на конкурс замужние, рожавшие. И те, кто делал аборты.
Мы не можем ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию. Так как русскоязычный источник имеет явную ангажированность.
Уже к 70м годам, такие конкурсы красоты начинают собирать до 66 процентов телевизионной аудитории по всем Соединённым штатам.
Почему не работает ни дедовщина, ни уставщина?
И дедовщину, и уставщину применяют как оправдание необходимости поддержания дисциплины.
Вот только в первом случае это наказание безвластием. Когда власти в части. Плевать на то, что происходит. Поэтому эту инициативу перехватывают старослужащие, которым просто интересно издеваться.
А во втором случае, это наказание уставом. Что тоже сомнительная идея. Так как с нашей российской ментальностью, это тоже плохо работает. Да и уставщина не делает из солдата воина. Уставщина делает из солдата флешку со всеми наставлениями и правилами.
Вот только уставщина у нас ничего хорошего не дает. Так как армия у нас, не китайская. И если там можно убить все живое в солдате. Потому что их миллионы. То у нас миллионов не особо и есть. Что бы там ни говорил министр обороны. Потенциальный мобрезерв это просто гражданские. Которых можно взять за шиворот, дать автомат и пнуть в окоп. Это ни разу не солдаты. И совсем не воины. Воины получаются на войнах.
У нас же, почему-то принято считать. Что всё это укрепляет дух.
Всего один вопрос. Ну как обстоят дела с духом на фронте? Откуда взялся термин 500. И т.п.
Ведь перед глазами есть один, очень простой пример. У нас в качестве примера есть армия Украины. Которая вроде бы готовилась под стандарты НАТО. Все это время. Надо полагать, у них и дедовщины больше нет. И уставщины. Там скорее такая лёгкая качка, как у нас это иногда называется.
Ну и каков результат, спустя год военных действий? Кажется, все это воспитание духа уже не особо и работает. Хоть и дедовщины стадо заметно меньше. Чем раньше. Вроде бы.
Национализм это не только про БЧБ
Наверно, одна из серьёзных симпатий, которую испытывают граждане РФ, связана с тем. Что он быстро разобрался с разнообразными этническими группировками.
Нет, нельзя сказать, что режим Лукашенко был националистическим. Отнюдь. Но со всеми гражданами, явно небелорусской расцветки, которые пытались что-то делать, как на территории России. Отношение со стороны РБ, было максимально жёстким.
Их просто ловили, сажали или депортировали. Многие говорят о том, что мигранты не едут в РБ, по причине достаточно плохой экономической ситуации там. Да, это правда. Для мигрантов, Белоруссия едва ли может быть привлекательной страной. Но и этнический состав населения республики, едва ли похож на ту картину. Которую мы наблюдаем даже в депрессивных регионах РФ. Которые по уровню экономического развития вроде бы похожи на РБ. Но мигрантов там будет куда больше, чем в РБ. Достаточно уникальная ситуация, но она была продумана как раз заранее.
Беларусы все-таки довольно малочисленный этнос. Вся страна по населению меньше, чем одна Москва.
В каких случаях дольщик может считаться обманутым
Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право отслеживать лично ход строительства на каждой стадии. Естественно, по соображениям техники безопасности, внутрь строящегося здания пройти не получится, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Возможность обозреть объект изнутри предоставляется лишь после полного завершения строительства. Так, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик направляет всем дольщикам уведомления о готовности объекта к передаче и необходимости записаться на осмотр объекта. При отсутствии препятствующих обстоятельств по окончанию осмотра гражданину предлагается подписать Акт приема-передачи недвижимости.
Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ, даже если это возможно только удаленно. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут онлайн трансляцию возведения здания.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Наконец создана структура, которая должна решать эти задачи. По аналогии с Агентством страхования вкладов образован Фонд защиты прав обманутых дольщиков. В нем аккумулируются средства для выплаты компенсаций участникам строительства в случае банкротства застройщика. Средства Фонда формируются из взносов с каждого ДДУ. Это 1,2% от стоимости договора. Если процент не будет перечислен, то Росреестр не зарегистрирует договор.
В обязанности Фонда входит контроль застройщика с целью снизить риски дольщиков в строительстве, уменьшить количество обманутых людей. Взаимодействие девелопера и Фонда происходит в Единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан опубликовать в системе актуальные данные о постройке объекта. Фонд контролирует соответствие введенных сведений законодательству РФ, финансовую состоятельность застройщика и проектную документацию объекта. Такой жесткий контроль позволяет отсеять недобросовестных девелоперов на ранних этапах и надежно защитить дольщиков.
Если сотрудники обнаружат нарушение, они сообщат о нем в надзорные органы и Росреестр. До устранения нарушения Росреестр приостанавливает регистрацию договоров ДУ. Дольщик может зарегистрироваться в Единой системе и отслеживать компенсационный баланс.
Учитывая «безжалостного» застройщика, который не желает выполнять свои прямые обязательства или совершает незаконные действия в качестве финансового инвестора в ваших отношениях — лицо, которое ранее подписало контракт, чрезвычайно сложно самостоятельно защищать свои права. Однако незнание правовых тонкостей в этом случае может только привести к ухудшению ситуации. Но что делать, чтобы обманывать соинвесторов? Как бороться с несправедливостью? — Обратиться за помощью к опытному юристу. Это помогает вам найти оптимальное решение.
Сотрудники Ассоциации адвокатов обманывали соинвесторов квалифицированную юридическую консультацию по всем вопросам совместного строительства. Наши специалисты имеют большой опыт работы с такими случаями и приложит все усилия, чтобы найти самый быстрый и выгодный выход из сложившейся ситуации. Это очень важно, поскольку, как уже было сказано, практически невозможно достичь положительного результата, если только не известно о действующем законодательстве и не удается решить подобные споры.
Если вы не можете справиться с ситуацией без суда, наши юристы не могут помочь вам решить дело. Для этого мы предпримем ряд необходимых мер:
- Сначала мы напишем письменное заявление, которое включает в себя немедленное выполнение обязательств разработчика, и мы передадим это заявление по его адресу. Этот шаг еще больше минимизирует потенциальные издержки судебных разбирательств и иногда полностью устраняет необходимость судебных разбирательств и убеждает разработчика в соблюдении требований. Однако, если ваши права по-прежнему нарушаются, это требование будет в будущем появляться в суде и играть роль, которая вам выгодна;
- Если существующие судебные разбирательства касаются недостатков в строительных работах и претензий в отношении ущерба, наши эксперты организуют экспертную проверку для определения того, являются ли выявленные недостатки непосредственно застройщиком и должна ли выплачиваться компенсация. Данные правовое отношения отличаются определенной сложностью из-за своеобразной специфики. Зачастую знание одной отрасли здесь недостаточно, это процедуру именно необходимо прощупать на практике для того, чтобы полностью понять, как именно работают данные правоотношения.
- В связи с этим рекомендуется обращаться за юридической помощью, так как самостоятельно разрешить данный вопрос практически невозможно из-за отсутствия специальный знаний, и, главное, опыта. В связи с этим можно для начала обратиться хотя бы за юридической консультацией, дабы разрешить ситуации благоприятным образом и без всяких вложений. Здесь вы уже получите оценку и анализ вашей ситуации, каковы ваши шансы.
Кто помогает дольщикам
В основном средства выделяются несостоявшимся владельцам из областного бюджета. Но он не всегда готов помочь жертвам: в прошлом году, всего в 15 регионах России, власти выразили желание предложить мошенничество жертвам или выплатить финансовую компенсацию.
Прежде всего, необходимо обратиться в местные органы власти за заявлением и прилагаемыми документами для покупки жилья. Эта заявка будет пересмотрена и направлена в вышестоящий орган — жилищные отделы местных органов саморегулирования, а затем в надзорные органы в области совместного строительства. Во-вторых, по результатам рассмотрения представленных документов рассматривается вопрос о том, может ли инвестор недвижимости претендовать на квартиру за счет государства или муниципалитета. получить тот же статус, что и обманутый инвестор. Стоит уточнить, что быстро разобраться в нем не получиться по нескольким причинам: во-первых, человек не знает, как правильно искать юридическую информацию, во-вторых у него нет базовых знаний.
Базовые знания очень помогают в тех вопросах, когда вы уже разбираете особенную ситуацию, тем не менее, каждая особенная ситуация в частности подчиняется общим правилам и принципам. Получается, что особенный случай, урегулированный нормой базируется да общей норме.
Чтобы полностью изучить вопрос необходимо не только разобрать специальную норму, но еще и посмотреть нормы общей части, указанные в отраслевом нормативно-правовом акте. Только после этого можно говорить о том, что вы имеете определенные юридические знания по данному вопросу. Зачастую знание одной отрасли здесь недостаточно, это процедуру именно необходимо прощупать на практике для того, чтобы полностью понять, как именно работают данные правоотношения.
В связи с этим рекомендуется обращаться за юридической помощью, так как самостоятельно разрешить данный вопрос практически невозможно из-за отсутствия специальный знаний, и, главное, опыта. В связи с этим можно для начала обратиться хотя бы за юридической консультацией, дабы разрешить ситуации благоприятным образом и без всяких вложений.
Здесь вы уже получите оценку и анализ вашей ситуации, каковы ваши шансы. В этой ситуации вы также поймете, нужен ли вам юрист или нет, и сможете уже более или менее понять, насколько это будет сложным делом. В-третьих. После того как несостоявшийся покупатель получил статус измененного инвестора по недвижимости, его документы направляются на дальнейшее расследование в отделениях внутренних дел для возбуждения уголовного дела и признания акционера в качестве жертвы или отказа от возбуждения дела. В-четвертых. После возвращения документов УВД жилищные комиссии в администрациях с участием представителей надзорных органов в области совместного строительства принимают окончательные решения по каждому отдельному акционеру, предлагая им варианты обеспечения жильем в городе бюджеты.
Какая статья за драку с телесными повреждениями?
Статей за нанесение телесных повреждений несколько, они могут быть административными или уголовными, в зависимости от обстоятельств драки. Последствия рукоприкладства могут быть разными — кто-то избил до полусмерти прохожего, кто-то поставил синяк супруге, кто-то толкнул в пылу ссоры знакомого, и тот упал, больно ударившись. Выдергивание волос, выкручивание рук — все это тоже может классифицироваться как нанесение телесных повреждений.
Наказание должно соответствовать деянию, поэтому за синяк на скуле будет одна статья, за отбитые почки — другая. И даже когда на теле не осталось никаких следов, в дело все равно может вступить статья о побоях — если после драки пострадавший отправился к врачу, и тот зафиксировал, что человек чувствовал боль или головокружение.
Очень много случаев избиения не доходят до полиции, особенно если речь идет о домашнем насилии. Но драки — они и в Африке драки, и обидчик должен быть наказан. Как известно, с 2017 года легкие повреждения, нанесенные членами семьи, были декриминализированы, но впоследствии к закону приняли многочисленные поправки. Так что нельзя думать, что, периодически избивая близких, можно избежать уголовного преследования. Такие дела нельзя спускать на самотек. Обращение в суд — верный способ добиться справедливости. Особенно если заручиться поддержкой опытного адвоката.
Законодательная база для долевого строительства
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Компенсация для тех, кто купил квартиры оптом
Представим себе человека, который, увидев строящийся дом в любимом районе, решил не мелочиться, и купить сразу несколько квартир у застройщика. Так сказать, себе, жене, теще и остальным чадам и домочадцам. Что будет, если застройщик сделает «финт ушами» и объявит о своей несостоятельности?
Допустим, у нас есть 4 квартиры по 80 кв. м. Формула компенсации будет следующая:
120/(80х4) х (4 х 50 х 80) х 1 х 1 = 6 млн рублей
Не пугайтесь непонятной математики, мы сейчас все объясним. В первую очередь, мы определяем корректирующий коэффициент, поэтому мы делим 120 на сумму площадей жилья. В данном случае от этой части уравнения мы получаем 0,375.
Далее мы считаем рыночную стоимость квадратных метров в целом. Например, эксперт выдал вердикт, что 1 кв. м. стоит 50 тыс. рублей (мы это и прописали в примере). Значит, каждая квартира стоит по 4 млн рублей. Итого — 16 млн рублей общая стоимость всего жилья.
Далее — что за загадочные единички в конце уравнения? Это количество собственников (1) и коэффициент, сколько денег было заплачено (тоже 1). Итого сумма возмещения составляет 6 млн.
Отметим, что вместе с компенсацией квадратных метров в квартирах люди также, к счастью, вправе рассчитывать на компенсацию денег за парковочные места и другие нежилые помещения (кладовка или лоджия, к примеру).
Данные о кредиторах застройщика собираются по решению суда в соответствующем реестре. Для попадания в этот документ дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему с заявлением, которое тот передаст в суд.
В своем заявлении покупатель недостроенного жилья вправе требовать передачу приобретенной им недвижимости в собственность или же выплату перечисленных по ДДУ средств.
Расчет суммы требований участника, заключившего ДДУ, происходит на основании затрат по этому договору и реального ущерба. Последний представляет собой разницу между выплаченными по ДДУ средствами и стоимостью жилья. Сколько стоит недвижимость, при расчете реального ущерба определяется, исходя из рыночных цен, актуальных на день, когда была введена процедура о банкротстве.
Выплата по ДДУ может быть больше рыночной цены. Однако закон – на стороне дольщиков, поэтому размер компенсаций им не должен быть меньше оплаченной по ДДУ суммы.
Отчет с установленной суммой получает и суд, и не дождавшийся своего жилья дольщик. Если последний не согласен с размером предлагаемой ему компенсации, он вправе обжаловать сумму в суде, предоставив документальные основания, к которым, к примеру, относится отчет о другой оценке.
Как проверить застройщика на надежность
Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:
- Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
- На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
- Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
- Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
- Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.
Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.
Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.Дом сдан, жильё передано, в процессе эксплуатации выявлены следующие недостатки:
- в квартире температура воздуха ниже, нежели предусмотрено нормативными правовыми актами;
- вздулись стены;
- не работает канализация и другие.
Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.
Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.
Куда обращаться, если застройщик не отвечает на претензию
Куда обращаться обманутым дольщикам, чтобы как можно скорее восстановить свои права?
Суд – самый универсальный способ решить любые конфликты с девелопером. Застройщик не сможет игнорировать решение суда, т.к. оно исполняется в принудительном порядке.
Конечно участник может написать претензию застройщику с определенным требованием. Например: требование устранить недостатки в квартире за определенный срок, требование выплатить неустойку за период просрочки и др. Но, застройщики в большинстве случаев игнорируют такие претензии, особенно, когда речь идет о массовом недовольстве всех участников.
Кроме того, есть случаи, когда просто бессмысленно писать претензию в адрес застройщика:
- Признание строительной компании банкротом;
- Приостановление, «заморозка» стройки;
- Превышение срока сдачи дома более чем на 6 месяцев;
- Нарушение срока передачи квартиры на 6 месяцев и более.