Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
Ставки налога на профессиональный доход
Устанавливаются две ставки, по которым будет начисляться профессиональный доход (п. 191 ст. 1, ст. 381−2 проекта НК-2023).
10% в отношении профессионального дохода, полученного от:
- физических лиц (независимо от его размера);
- иностранных организаций и иностранных индивидуальных предпринимателей (независимо от его размера);
- белорусских организаций и белорусских индивидуальных предпринимателей в размере, не превышающем 60 000 белорусских рублей в целом за год.
20% в отношении профессионального дохода, полученного:
- от белорусских организаций и белорусских индивидуальных предпринимателей, в размере, превысившем 60 000 белорусских рублей в целом за год;
- при выявлении налоговым органом факта получения плательщиком дохода без формирования чека посредством приложения «Профналог».
Преимущества официальной сдачи жилья в аренду
Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.
Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.
Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.
Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.
Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.
Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.
В 2023 году не только изменится сам принцип перечисления налоговых платежей для ИП, а и будут установлены новые сроки уплаты налогов:
| Налог | Сроки до 01.01.23 (старые) | Сроки с 01.01.23 (новые) |
| НДС | 25 числа | 28 числа |
| На прибыль (за год и авансы) | 28 марта | 28 марта |
| Упрощенка для ИП | 30 апреля | 28 апреля |
| Упрощенка (авансы) | 25 апреля
25 июля 25 октября |
28 апреля
28 июля 28 октября |
| НДФЛ | в зависимости от дохода | 28 числа |
| Взносы ИП (фиксированные) | 31 декабря | 31 декабря |
| Взносы ИП (с доходов более 300 000 руб.) | 1 июля | 1 июля |
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
С 1 января 2019 г. Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2018 г. № 159-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь” внесены изменения в Налоговый кодекс РБ. В том числе изменён порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, уплачиваемого физическими лицами по доходам, полученным ими от сдачи внаем жилых и (или) нежилых помещений, машина-мест.
Для физических лиц, получающих такие доходы и уплачивающих подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, отменена обязанность по предоставлению в налоговый орган по окончанию календарного года налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц в случае превышения установленного размера годового дохода и, соответственно, исключена необходимость доплаты налога в данном случае.
В случае выплаты доходов физическим лицам индивидуальными предпринимателями, в том числе по договорам аренды, индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать из доходов плательщика и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физических лиц с применением ставки в размере 13% при их фактической выплате.
Таким образом, с 1 января 2019 года, индивидуальные предприниматели, как и, ранее, юридические лица, также стали налоговыми агентами в арендных отношениях.
С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).
Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:
- расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади (для машина-мест –площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машина-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчётной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади жилого помещения или жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчетной стоимости одного метра типового капитального строения и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.
Как «упрощенцу» подготовиться к изменениям 2023 года?
Основное, что нужно сделать уже в декабре – это провести сверку расчетов с ИФНС, так как при переходе на ЕНП наверняка будут ошибки, которые в новом году исправить будет сложнее. Дело в том, что на конец декабря у каждого юридического лица и ИП есть дебетовое и кредитовое сальдо по каждому налогу. На 1 января они будут объединены, а общая сумма станет входящим остатком на едином налоговом счете налогоплательщика.
Еще один важный момент – нужно составить план экономических показателей. Если есть вероятность, что доходы превысят максимально возможную сумму, позволяющую применять УСН, то лучше перейти на общую систему с начала года. «Предупрежден – значит, вооружен». Зная все изменения, которые ожидают в новом году, можно построить планы и вовремя предпринять меры.
ОСНО – система с высокой нагрузкой по налогам и отчетности. Эта система разрешает вести вам любую деятельность из разрешенных для ИП и не имеет ограничений по персоналу и уровню дохода. Вы должны лишь обладать знаниями в бухгалтерии или нанять бухгалтера, чтобы осилить всю отчетность и сроки уплаты налогов.
На общей системе вы должны платить:
- НДС — 0-20%, в зависимости от деятельности и товара. Декларации сдаются ежеквартально до 25 числа.
-
Налог на прибыль 13% — НДФЛ. За основу расчета берется ваш доход. Обязательно надо платить квартальные авансовые платежи. До 2020 года их рассчитывала ФНС после сдачи 4-НДФЛ. По новым правилам авансовые платежи следует уплачивать не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом. Представление какой-либо отчетности, где отражается расчет авансовых платежей, не предусматривается. Получается, с начала 2020 г. отчетность по форме 4-НДФЛ отменяется и порядок расчета авансовых платежей по НДФЛ для таких налогоплательщиков устанавливается по аналогии с УСН.
Налог на прибыль исчисляется по формуле:
НДФЛ = (ПД — ПВ — НВ — АП) х 13%, где:
- ПД — полученный доход,
- ПВ — профессиональный вычет — все документально подтвержденные расходы, которые связаны с деятельностью: покупка расходных материалов, товаров, т.д., а если такой возможности нет, то ИП может уменьшить доходы только на 20%,
- НВ — налоговые вычеты — все предусмотренные законом вычеты для физлиц: имущественные, социальные, налоговые, стандартные, т.д.,
- АП — авансовые платежи, т.е. все авансы, которые ИП делал по НДФЛ в течение отчетного года.
Инструкция по подаче документов для регистрации ИП
Пошаговый план открытия ИП. Требования к документам. Способы подачи и получения документов. Причины отказа в регистрации. Регистрация ИП в ПФР и ФСС.
Читать статью Открыть ИП самостоятельно
Подготовить документы и подать их на регистрацию ИП можно самому. Достаточно правильно заполнить заявление на регистрацию ИП Р21001 и квитанцию…
ЕСХН разработан специально для предпринимателей, работающих в растениеводстве, животноводстве, лесном и рыбном хозяйствах. Этот режим освобождает ИП от уплаты налога на прибыль, НДФЛ и налога на имущество, если оно используется в сельскохозяйственном бизнесе.
Ограничения ЕСХН:
- Производство подакцизных товаров;
- Доля дохода от реализации с/х продукции составляет не менее 70% от всего дохода;
- Среднегодовая численность рыбохозяйственных ИП на ЕСХН не превышает 300 человек.
Какие налоги придется платить:
- Налог ЕСХН. Он рассчитывается по формуле Сумма = Налоговая база (доходы минус расходы и убытки прошлых лет) × Ставка налога. Ставка налога устанавливается в зависимости от региона, максимально — 6%. Например, в Москве эта ставка максимальна, а в Московской области до 31 декабря 2026 года будет действовать нулевая ставка, то есть ИП вообще не платят налог, лишь заполняют декларацию.
- НДС. Однако от него можно освободиться в двух случаях:
- Если ИП подал заявление о желании воспользоваться льготой в том же году, когда были зарегистрирован;
- Если доход от деятельности по ЕСХН за предыдущий год (в нашем случае 2022) не превысил 60 млн рублей.
Преимущества ЕСХН:
- Освобождение от уплаты других налогов;
- Простая система учета;
- Лимита расходов нет;
- Возможность совмещать режим с патентом.
Недостатки ЕСХН:
- Предприниматель не может получить налоговый вычет;
- Доходы и расходы учитываются по по фактическому поступлению и списанию средств. Это неудобно для бухгалтерии и влияет на расчет налога.
Арендодатель – юридическое лицо
Нюансы уплаты налога с арендных доходов, получаемых юридическими лицами, будут зависеть от системы налогообложения, регулярно применяемой организацией-арендодателем. Если налогообложение юридического лица, получающего арендные доходы, осуществляется по упрощенной схеме, то соответствующая декларация составляется и подается плательщиком строго до 31 марта. Если же используется общий порядок налогообложения, то организация уплачивает предусмотренный налог на прибыль, исчисляемый согласно требованиям законодательства.
Прибыль, заработанная юридическим лицом, облагается налогом по стандартной ставке, равной 20%. Налоговые платежи могут осуществляться как ежеквартально, так и ежемесячно. Кроме того, уплачивается НДС в бюджет по ставке 18%.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 для учёта аренды с 2022 года должны все компании, которые предоставляют или получают имущество во временное пользование.
Не применяется стандарт при аренде следующего имущества (п.3):
- объектов интеллектуальной собственности, материальных носителей, знаков обслуживания и товарных знаков.
- недр земли для геологоразведки и добычи полезных ископаемых;
- объектов концессионного соглашения.
Похожие записи: