28.06.2023

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Новое в получении сведений из ЕГРН

2. Комментарии к ст. 609 ГК РФ

3. Список документов, оплата пошлин

4. Технический план: Что это за документ?

5. Как можно избежать государственной регистрации договора аренды

6. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

7. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

8. Преимущества государственной регистрации договора аренды недвижимости

9. Размер и уплата госпошлины

10. Необходимость и сроки

11. Предмет договора аренды

12. Изменение арендной платы

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ	НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ	Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра
В какой форме запрашивать сведения	Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН	Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ	МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков	Копию акта из межевого плана могут получить: правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители; лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими	С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить: об объектах, которые сейчас принадлежат должнику; о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН	Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям: по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН; не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Комментарии к ст. 609 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.

2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму. Особые требования предъявляются к форме договора аренды транспортных средств, если они подпадают под понятие недвижимого имущества. Их аренда не требует государственной регистрации, достаточно письменной формы договора. Подробнее о договорах аренды, государственная регистрация которых не требуется, смотри комментарий к статьям 633 и 643 ГК РФ.

3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.

Список документов, оплата пошлин

В комплекте документов для регистрации кроме договора аренды нежилого помещения компании предоставляют:

заявление по стандартной форме;
подтверждение оплаты госпошлин;
сведения о правах собственности на соответствующее имущество;
выписку из единого реестра юрлиц с копией устава;
справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
полномочия заявителя с документальным подтверждением личности;
кадастровый (технический) паспорт с планом помещений;
при наличии обременений согласие от залогодержателя (государственного владельца) на передачу недвижимости в аренду.

Частным собственникам дополнительно надо подготовить согласие органов опеки, если недвижимость является имуществом несовершеннолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица. Понадобится согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.

По состоянию на январь 2023 г. установлены следующие ставки государственных пошлин:

2 000 руб. – для физических лиц;
22 000 руб. – для компаний (оплата допустима только в безналичной форме).

Технический план: Что это за документ?

Технический план — это письменное и графическое описание характеристик объекта недвижимости. План оформляется для жилых и нежилых помещений, зданий, квартир, сооружений, домов, линейных объектов. Он участвует в кадастровой учетной деятельности. Понятие утверждено ФЗ РФ № 218 (ред. 25.05.2020) “О государственной регистрации недвижимости”.

Согласно части 1 (ст. 24) Федерального закона в технический план помещения занесена информация о недвижимом имуществе или его частях, которые используются во время регистрации права собственности и юридическиз сделок (договора купли-продажи, аренды, дарения), постановки на кадастровый учет, узаконивании перепланировки. На основании данных об учетных единицах происходящие изменения вносятся в ЕГРН.

Как можно избежать государственной регистрации договора аренды

Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций используют ее.

По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом составляется договор аренды в части касательной сроков.

Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора плюс новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

7.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимости заключен на срок менее года и после его окончания продлен на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010
“…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений отдельных помещений) от 01.01.2008 N 14, а именно части нежилого помещения площадью 124 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Депутатская, 15/43, в целях использования его под магазин (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 5.1 договора).
Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору от 01.01.2008 N 14, согласно которому в арендное пользование подлежит передача части нежилого помещения площадью 97,85 квадратного метра по указанному адресу, за пользование которым установлена арендная плата в размере 62 624 рубля в месяц. Срок действия дополнительного соглашения указан с 01.01.2009 по 28.12.2009. Данное соглашение зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области 15.01.2009 N 13.
Утверждение заявителя о том, что срок действия договор аренды от 01.01.2008 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2009 составляет более одного года и поэтому подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку продление договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012
“…В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Судами установлено, что стороны, подписывая дополнительные соглашения к договорам аренды за NN 9, 10, 11, фактически заключили новые краткосрочные договоры в виде соглашения о продлении действия прежней редакции договоров.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”)…”

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые содержатся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после указанной даты.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.

В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.

По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.

Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.

Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.

Преимущества государственной регистрации договора аренды недвижимости

В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.

Специалисты нашей компании помогут вам составить договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения, земли), учитывая все особенности каждой конкретной ситуации, а также осуществить его государственную регистрацию.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
В любом отделении банка или почты.
Воспользовавшись Интернет-банкингом.
При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Необходимость и сроки

Часто, особенно в малом бизнесе, стороны, заключившие долгосрочный контракт, предпочитают обходиться без Росреестра. Причины разные: отсутствующие или неправильно оформленные документы на имущество, нежелание платить госпошлину и прочее.

Читайте так же: Как составить смету на строительные работы

По закону наказание за отсутствие регистрации не положено. Более того, суды признают договор действительным и в этом случае, так как все условия в нем оговорены и выполняются. Однако, это контракт только между двумя сторонами, интересы третьих лиц он не затрагивает.

Кто же эти лица? Например, покупатель, которому хозяин помещения решает его продать. Если в реестре недвижимости есть данные об обременении, он обязан будет соблюдать договор на протяжении срока действия и не имеет права выгонять арендатора.

Или законный наследник умершего арендатора, который получает все права и может пользоваться недвижимостью весь оговоренный период. Без сведений об обременении нельзя сдать занимаемое помещение в субаренду. Эти права сторон определены статьей 617 ГК РФ.

Руководствуясь статьей 621 ГК РФ, арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения.

Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды, а также возмещения понесенных при «выселении» убытков.

Ну и налоговая инспекция может отказаться принять незарегистрированный договор, из-за этого расходы на аренду нельзя будет учитывать в расчете налога на прибыль.

При таких отношениях учредитель управления недвижимостью передает свое имущество другому лицу, которое будет называться доверительным управляющим. Управляющий может использовать полученную недвижимость определенный сроки и при определенных условиях, это указывается в договоре между сторонами.

ВНИМАНИЕ! Управление по доверительному принципу обязательно должно вестись в интересах настоящего собственника недвижимостью.

Согласно статьи 1014 ГК доверительным управляющим может быть как организация коммерческого плана, так и индивидуальный предприниматель. Учредителем считается собственник недвижимости. Не передается в доверительное управление недвижимое имущество государственному органу, органу местного самоуправления.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.