Покупка земли иностранным лицом в Украине в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земли иностранным лицом в Украине в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая приобрести землю в Украине, иностранное лицо должно понимать, что существуют законодательные “рамки” — приобрести можно только земельные участки, которые относятся к городской черте — то есть попросту говоря — в городе, и “за” городом только в том случае, если приобретается недвижимость, которая расположена на таком участке.
Вывод как продать земельный участок в Украине
Продать земельный участок в Украине не так сложно, как кажется. Как правило, для этого нужно составить подробное описание, сделать фотографии и опубликовать рекламу на сайтах объявлений в интернете.
Для продажи очень важна адекватная рынку стоимость участка и наличие всех необходимых для переоформления документов.
Если вы правильно определите стоимость продажи, то найти покупателя не составит особых проблем. Стандартный срок продажи участка – от 1 до 3 месяцев.
Если вы продаёте участок дольше, то у вас либо ошибка с ценой, либо вашу рекламу никто не видит. Просто постепенно снижайте цену и давайте больше рекламы. Покупатель найдётся.
Надеемся что статья была для вас полезна и теперь вы знаете всё на тему как продать участок в Украине. Удачной продажи.
Чи можна продати орендовану землю
Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.
Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.
Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.
За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.
Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.
У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.
Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.
Щоб отримувати з активу гроші, треба, насамперед, його купити. Варіантів є декілька:
Маркетплейс. По суті, це стоковий магазин. Сюди найчастіше потрапляють ділянки, які не зацікавили агрокомпанії. На маркетплейсі можна знайти гарні пропозиції, але треба чітко розуміти, що шукати і що купувати.
Вибір ділянки — завдання не з простих. Воно потребує перевірки на трьох рівнях:
- аграрному — аудит ділянки, оцінка її місцезнаходження, якості грунтів, як їх використовують, тощо;
- юридичному — перевірка права власності, заборони та обмеження, щоб ділянка не була під арештом або іншими обтяженнями;
- фінансовому — перевірка договору оренди, рівня орендної плати та потенціалу її зростання.
Пройти всі ці етапи самостійно людині, яка є далекою від аграрної сфери, практично нереально. Та навіть, якщо добре розбиратися у цій темі, доведеться витратити чимало сил і часу. Тобто цей варіант прийнятний не для всіх, оскільки наближений до максимально активного інвестування.
Брокер. Це професійний учасник ринку, у якого є банк пропозицій. Брокер заробляє на комісії від продажу. Але його мінус у тому, що, після оформлення угоди, йому абсолютно не цікава подальша доля ані ділянки, ані інвестора. Тобто всі взаємодії з орендарями або з подальшим продажем активу буде головним болем власника землі.
Управляюча компанія. Це оптимальний варіант для пасивного інвестування. Співпраця з управляючою компанією позбавляє інвестора відразу декількох ризиків.
Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям
Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», — говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. «Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», — спрогнозировал он.
Смотрите также:
Кто, когда и сколько сможет приобрести земельных участков с/х назначения
В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины
В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями
Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.
Как будут расти цены на землю
Средняя стоимость 1 га сельхозземли в 39,4 тыс. грн (на 3 августа) нерепрезентативна, если говорить о будущей ценовой динамике.
Олег Нивьевский отмечает, что средняя цена растет каждую неделю по мере увеличения количества транзакций, и уверен, что цена достигнет планки в $2,5 тыс. за 1 га.
Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко в конце июля прогнозировал, что средняя стоимость одного гектара до конца года будет на уровне 50 тыс. грн. При этом цена, конечно, будет отличаться в зависимости от региона, нормативно-денежной оценки земли и других показателей.
Если говорить о долгосрочной динамике, то по мнению министра, цены на сельхозгектары будут расти на 7–10% ежегодно, чему поспособствуют глобальные тенденции роста цен на продовольствие. Впрочем, такие оценки следует воспринимать с большой долей скептицизма, учитывая, что упомянутый выше прогноз правительства по земле только что провалился.
Есть ли какие-то ограничения?
- Совокупная площадь участков «в одних руках» (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
- Арендатор будет иметь «преимущественное право» на покупку земельного участка.
- Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в 5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
- Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону «О санкциях». Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.
Какой будет процедура покупки земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
- Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
- Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
- Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Кому запрещается владеть землей?
Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:
- физических лиц-граждан других стран;
- иностранных юридических лиц;
- юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
- юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
- физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
- лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
- юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).
Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.
Право иностранца на покупку земли в Украине
Продажа земли иностранцам в Украине возможна, но законодательство накладывает и некоторые ограничения. Так, согласно Земельному кодексу Украины, нерезиденты могут приобретать в собственность земли только несельскохозяйственного назначения в пределах населённых пунктов. За границами городов и посёлков купить иностранец может только тот участок, на котором расположены объекты, принадлежащие им по праву собственности.
Исключение составляют земли для садоводства. Их нерезидент может только взять в аренду. При этом сделать это могут как иностранные физические, так и юридические лица.
Стоит отметить, что с июля 2021 года предполагается открытие рынка земли. Но это процесс небыстрый. Вначале продажа земли в Украине по закону будет возможна только в пользу физических лиц с украинским гражданством. Что же касается нерезидентов, им придётся подождать проведения всеукраинского референдума.
Будут фермеры претендовать на покупку сельхозземель? Разумеется, будут. По данным, которые еще пару лет назад озвучивали представители ликвидированного МинАПК, в Украине почти 30 тыс. малых фермерских хозяйств имеют в своем распоряжении земельные банки площадью до 100 га. Это как раз и есть «целевая аудитория» грядущей реформы.
Читай также: Конституционный суд рассмотрит вопрос о рынке земли: Детали
Тем более что земля, которую обрабатывают фермеры, арендованная, а значит, де-факто им не принадлежит. И многие аграрии задумаются о том, чтобы заполучить участки в собственность. Потому что договор аренды не дает гарантий, что фермер сможет пользоваться землей завтра. А когда начнется активная купля-продажа участков, и спрос на них вырастет, у арендодателей будет большой соблазн расторгнуть договора и перепродать землю за хорошие деньги.
Но проблема в том, что далеко не все фермеры смогут стать собственниками земли. Главным образом потому, что это будет для них чрезвычайно дорогим приобретением. Если отталкиваться от нормативной денежной оценки (а как мы помним, землю нельзя будет продавать ниже этой планки), то покупка участка площадью 100 га может вылиться минимум в 2,8–3 млн. грн., что равноценно сумме в 100 тыс. долл., плюс-минус.
По оценкам же аграрного комитета ВР, открытие земельного рынка приведет к удорожанию гектара сельхозземель до 1,5 тыс. долл. А в Минэкономики считают, что за 1 га продавцы будут просить и 2–2,5 тыс. долл.
Читай также: Как оформить землю в Украине в 2020 году
Итого фермеру придется выложить на-гора до 150–250 тыс. долл. за участок. Вряд ли многие смогут раскошелиться на такую сумму. Особенно если учесть, что уходящий 2020 год был не самым удачным для многих хозяйств, прежде всего, для ягодных и ореховых ферм, садоводов, которые собрали урожай раза в полтора ниже, чем годом ранее. Так что свободных денег у фермеров явно нет.
Брать взаймы? Возможно. Кабинет Министров еще накануне принятия земельного закона обещал, что аграриям на покупку земли будут выдавать льготные кредиты под 5%. Смеем предположить, что такие займы станут частью программы «5–7–9». Но если вспомнить, что эта программа работает, в основном, на рефинансирование старых долгов, а новые кредиты банки бизнесу выдавать не хотят, вероятность получить кредит на землю стремится к нулю.
Пошаговая инструкция покупки с/х земли
Шаг 1
Землю могут покупать только граждане Украины. Также важно проверить у себя наличие других земельных участков с/х назначения в собственности (физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).
Также необходимо иметь банковский счет и подтвержденные источники происхождения средств, за счет которых будет приобретаться земля. Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме.
Шаг 2
Выбрав участок для покупки, необходимо проверить:
- не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
- не сдана ли эта земля в аренду;
- кадастровій номер на публичной кадастровой карте
Шаг 3
Стоимость участка определяется по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки. Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.
Вместе с тем, когда сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.
Шаг 4
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора. Нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя, что может занять до двух месяцев.
Нотариус проверяет:
- наличие у покупателя гражданства Украины;
- внесение приобретателя в санкционные списки;
- источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
- месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
- общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).
Любое несоответствие законодательным требованиям является основанием для отказа в удостоверении сделки.
Если же несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это не только станет основанием для признания ее недействительной, но и конфискации земельного участка.
Если же все соответствует нормам, сделка совершается и нотариус вносит в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставляет ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход земли в его собственность.
Как будет определяться цена земли?
Цена земли будет формироваться рынком – по договоренности сторон договора купли-продажи. Но для того, чтобы на начальном этапе функционирования рынка землю не пытались скупить очень дешево, в законе прописано одно требование относительно цены – до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных ранее в качестве паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Оценку будет проводить Госгеокадастр. Она будет составляться на основе анализа грунтов по разным параметрам – их состава, климатических условий, размещения. Планируется создать открытую базу данных со всей информацией по нормативной денежной оценке земель в разных регионах.
В основу расчета нормативной денежной оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Для упрощенного понимания, рентный доход — это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок.
На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн. При этом сама низкая нормативная денежная оценка за 1 га пашни — Житомирская область (21 411, 00 грн), Львовская область (21 492,00 грн), Волынская область (21 806,00 грн), Ровенская область (21 938,00 грн), а самая высокая — Черкасская область (33 646,00 грн), Черновицкая область (33 264,00 грн), Харьковская область (32 237,00 грн), Кировоградская область (31 888,00 грн).
В ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья скорее всего не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, отсутствием рынка, бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой 1 500-2 000 долларов США — это годовой доход, политическая нестабильность в стране и прочее.
На сегодняшний день цена 1 га пашни в среднем по Украине составляет от 1000 до 1500 долларов США за гектар, т.е. в пределах +10%-20% к нормативной денежной оценке. По разным оценкам и прогнозам разных экспертов стоимость 1 га пашни в Украине после открытия рынка земли и в ближайшие 2-3 года будет колебаться в районе от 1 000 до 3 000 долларов США за гектар.
С 2024 года после открытия возможности для юридических лиц приобретать в собственность сельскохозяйственные земли стоимость 1 га пашни будет расти в пределах 10-15% в год. На стоимость также будет влиять как экономическая, так и политическая ситуация в стране.
Если говорить о том, что будет выкупаться в первую очередь, то будут выкупаться земли по договорам эмфитевзиса, под который в последние годы маскировалась реальная продажа земельного пая, ну и конечно же те земли сельскохозяйственного назначения, которые в последние 2 года активно раздавались местными советами по 2 га в основном льготникам: афганцы, чернобыльцы, АТОшники и прочие.
Как зарегистрировать право на земельный участок?
Зарегистрировать право собственности или иные права (например, аренду) на землю возможно через местный центр предоставления административных услуг или у нотариуса. После регистрации в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право.
Наиболее распространенный случай – регистрация права собственности на земельный участок, которая состоит из следующих шагов:
1. Определиться с центром предоставления административных услуг (ЦПАУ) или нотариусом, к которым можно обратиться относительно регистрации.
2. Подготовить пакет документов для подачи в местный ЦПАУ или нотариусу, который будет включать:
– извлечение из Государственного земельного кадастра (можно не подавать, если документы, служащие основанием возникновения, перехода или прекращения права собственности либо иных прав, включают в себя информацию о кадастровом номере);
– копию и оригинал паспорта заявителя;
– копию и оригинал номера учетной карточки плательщика налогов (идентификационный номер);
– подтверждение уплаты административного сбора (квитанция);
– документ, являющийся основанием возникновения права на участок (например, договор купли-продажи (дарения, мены), решение суда, свидетельство на наследство);
– доверенность, если документы подаются представителем (нотариально заверенная, если от физического лица).
Заявление о регистрации права подписывается заявителем у государственного регистратора или нотариуса непосредственно на месте.
Общий срок рассмотрения документов составляет пять рабочих дней. По истечении указанного срока у государственного регистратора или нотариуса, где проводилась регистрация прав, можно получить извлечение из реестра. Законодательно предусмотрена возможность сократить пятидневный срок до двух дней или даже до 24 и 2 часов. Сбор за государственную регистрацию права в таких случаях будет значительно больше, чем при общем сроке рассмотрения.
После регистрации права в Государственном реестре вещных прав вы становитесь полноправным собственником земельного участка и можете распоряжаться им по своему усмотрению.