Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Процедура основного этапа
После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.
- Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
- В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
- Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Отступление от закона – когда необязательно выделять долю
Выделение доли необязательно:
- уезд семьи за рубеж на постоянное проживание;
- смена жительства семьи в другую точку страны, при этом сумма доли должна быть на счету в банке;
- приобретение квартиры с невозможностью прописки, в этой ситуации ребенок прописывается в другом месте.
Ситуации существуют разные и продажа квартиры необязательно подразумевает покупку новой, а также органы могут принять положительное решение, даже если не выполняются основные требования. На практике учтены следующие случаи:
- срочное и дорогое лечение детей, владельцев доли;
- состояние ребенка не позволяет проживать в условиях города (астма, аллергия и прочее);
- доля в новой недвижимости будет меньше, но будут улучшены другие условия (инфраструктура, жилищные условия).
Органы опеки рассматривают заявление строго индивидуально и принимают решение в совокупности представленной информации и документов.
✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:
| Положительные факторы | Отрицательные факторы |
|---|---|
| Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной) | Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке») |
| Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др. | Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи |
| Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок | Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов |
| Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль | Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности) |
| Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей | Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми |
✅ Если отец не согласен?
Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».
Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:
- Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
- Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
- В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.
Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
- Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.
На каких условиях дают разрешение?
Органы опеки рассматривают документы для будущей сделки и готовят приказ. В приказе прописывают, на каких условиях возможна продажа — так, чтобы права ребёнка не были ущемлены.
Они могут запросить дополнительные документы, пригласить родителей на личную беседу, потребовать осмотр продаваемого и приобретаемого жилья, собрать комиссию для принятия решения. А могут и отказать, если посчитают, что сделка ухудшит имущественное положение ребёнка или навредит ему другим образом.
Например, семья хочет продать трёхкомнатную квартиру в городе и купить маленький домик в глухой тайге. Органы опеки не допустят такую сделку, потому что ребёнку будет принадлежать меньшая площадь. Также пострадает качество его жизни — он не сможет ходить в садик и школу, будет сложно вызвать врача.
Разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — бесплатная услуга.
Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.
Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.
Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам.
***
Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий. В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет). Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.
На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.
После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:
- Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
- В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
- Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
- Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
ДКП недвижимости подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр. Когда предметом сделки является имущество несовершеннолетнего, то соглашение заверяют у нотариуса. Без нотариального удостоверения оно не имеет юридической силы.
«В таком случае самостоятельно обращаться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра не нужно. Заявление и документы для осуществления регистрационных действий передаст нотариус».
Для регистрации понадобятся:
- заявление;
- паспорт родителя, действующего по ДКП в интересах ребенка или самого продавца, старше 14-ти лет;
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего младше 14-ти лет;
- разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки;
- согласие родителей (мамы или папы, если ребенку не исполнилось 14-ти лет, а второй родитель представляет интересы малолетнего по ДКП).
Подготовка документов
Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса. Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор. Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.
В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.
Кроме нотариальной лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:
- паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
- свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
- технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
- вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
- выписки из домовых книг обеих квартир;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.