Расторжение ДДУ в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
49.990 + 10% от неустоек |
69.990 + 10% от неустоек |
89.990 +0% от неустоек |
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?
|
адресат |
наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ |
|
адрес |
действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим |
|
отправитель(и) |
ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора. |
|
реквизиты договора |
№ и дата заключения ДДУ |
|
ссылка на основание расторжение |
уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» |
|
ссылка на основание для выплаты цены и процентов |
возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить |
|
банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов |
ФИО получателя полностью, номер счёта, наименование, БИК, к/с банка |
|
подписант(ы) |
(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице |
Основания для разрыва отношений с застройщиком
Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:
-
Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше. Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится. Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.
-
Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры).
Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:
- Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
- Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
- Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Отказаться от договора с застройщиком покупатель квартиры может на основании ч. 1 и ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве.
Дольщик может расторгнуть ДДУ без суда, просто направив соответствующее письмо застройщику в следующих случаях:
- если застройщик задерживает передачу квартиры дольщику более чем на два месяца от даты, установленной в договоре;
- если застройщик не исполнил своих обязательств, предусмотренных ч. 2 ст.7 ФЗ-214, например, не устранил недостатки в квартире, не уменьшил цену по ДДУ, если квартира не пригодна для проживания из-за недостатков и т.д.;
- есть значительные претензии к качеству строительства квартиры;
- если у застройщика был заключен договор поручительства, и оно прекращается, а строительная фирма не уведомила дольщика об этом и не заключила новый договор поручительства (ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214);
- иные случаи, которые предусмотрены законом или договором ДДУ.
Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика через суд происходит в следующих случаях:
- стройка прекращена или приостановлена и становится понятно, что в установленные сроки дольщик не сможет получить свою квартиру;
- существенные изменения претерпела проектная документация МКД, в том числе размер жилья сильно увеличился или уменьшился;
- назначение имущество, принадлежащего всему дому, или нежилых помещений в строящемся МКД изменилось;
- иные случаи, установленные в законе или в договоре ДДУ.
В случае расторжения ДДУ по указанным основаниям застройщик обязан вернуть денежные средства:
- цена по ДДУ;
- проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 (проценты должны считаться с момента внесения денег по ДДУ и по дату возврата денег).
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Расторжение ДДУ по соглашению сторон с возвратом денег, наверное, самый идеальный вариант для дольщика. Но, к сожалению, застройщики, согласившись на подобные действия, стараются сформулировать условия такого соглашения таким образом, чтобы в выигрыше остались именно они.
Обратите внимание на следующие моменты при подписании соглашения о расторжении ДДУ:
- срок возврата денежных средств. Обычно застройщик старается указать как можно более длительный период или вообще возврат денег поставить в зависимость от дальнейшей продажи квартиры, которая была предметом ДДУ, другому покупателю. Старайтесь отстаивать свои интересы при формировании данного пункта соглашения и не соглашайтесь на какие-либо дополнительные условия возврата денег;
- настаивайте на уплате процентов за пользование вашими средствами. Формула расчета процентов указана в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
- пропишите в соглашение условие, которое будет регулировать вопрос о том, кто будет подавать документы на регистрацию и в какие сроки.
Не забудьте получить на руки свой экземпляр соглашения о расторжения ДДУ.
Сами договорные отношения по покупке квартиры в новостройке подлежат обязательной государственной регистрации. Соответственно, расторжение ДДУ по соглашению также должно пройти регистрацию.
Обратите внимание! Законом предусмотрена госпошлина за регистрацию расторжения расторжение ДДУ в Росреестре. Налоговый кодекс РФ обязывает дольщика уплатить сумму в 350 рублей, чтобы соглашение о расторжении ДДУ прошло государственную регистрацию.
Также следует помнить о том, что вам потребуется согласие супруги на расторжение ДДУ. Ведь такое соглашение должно быть зарегистрировано. А в силу ст. 35 СК РФ для совершения сделки, которая должна быть зарегистрирована, требуется нотариальное согласие супруга.
Бывают ситуации, когда покупка квартиры по ДДУ происходит не только за счет личных средств дольщика, но и привлекаются заемные средства или материальная помощь от государства:
- заключение договора ипотеки;
- использование финансов материнского капитала.
При расторжении ДДУ с ипотекой необходимо руководствоваться договором с банком. Законом не урегулирован вопрос о том, что будет в дальнейшем с ипотечным соглашением, если отношения между застройщиком и дольщиком разорваны.
Расторжение договора долевого участия с материнским капиталом влечет за собой обязательство застройщика вернуть денежные средства, предоставленные государством в качестве государственной поддержки. Но финансы застройщик должен вернуть не дольщику, а на счет ПФР (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 82-КГ13-4).
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Мной бы заключен договор ДДУ со сроком окончания строительства 2 квартал 2016. Оплатил 100% наличными.
Срок был перенесен на 3 квартал 2016 (доп. соглашение пока не пришло, но придет).
Еще 2 неделе назад (до официального переноса сроков) подавал заявление на расторжение без указания причины – ответ от застройщика пока не пришел.
Возможно ли расторжение договора:
– со штрафными санкциями из-за переноса сроков
– возврат средство с уплатой процентов за пользование уплаченными мной денежными средствами?
P.S. Как я понял – после прихода письма с доп. соглашением о переносе срока – необходимо написать отказ от переноса срок и отправить заказным письмом с описью.
- договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, ДДУ, дольщики
- Поделиться
Уловки застройщика на оформлении ДДУ и риски для дольщика
Причиной расторжения договора могут являться и хитрости застройщика, о которых дольщик не знал или не обратил внимания при подписании ДДУ. Какими они могут быть?
-
все условия строительства нужно прописывать в договоре, – устные договоренности, – скажем, о передаче денег – не допускаются;
-
в договоре не должно быть пункта об изменении стоимости квартиры застройщиком без ведома второй стороны, – только по соглашению обеих сторон;
-
если в процессе строительства размер квартиры в результате ошибок строителей был изменен в большую сторону, компания не имеет право потребовать у дольщика дополнительный платеж и включить соответствующий пункт в договор. Это вина строителей, а не дольщика!
-
еще один важный момент – не расплачивайтесь со строительной компанией до регистрации ДДУ в Росреестре. Если строители предлагают это, – документ сразу расторгается;
-
договор не должен содержать пункт о внесении коммунальных платежей в процессе строительства. Оплатить коммуналку можно только после регистрации права собственности на квартиру.
Порядок расторжения ДДУ в судебном порядке
При необходимости обе стороны могут подать исковое заявление о расторжении договора долевого участия в суд общей юрисдикции, – при условии, что подписанты не соглашаются добровольно урегулировать конфликт с помощью претензии со стороны дольщика. В каких случаях придется идти в суд?
-
за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, т.е. застройщик прекратил или приостановил возведение дома и явно не собирается передавать дольщику его квартиру;
-
при существенных корректировках проекта дома. Например, увеличения площади квартиры или нежилого помещения;
-
изменения характера общего имущества дома
-
застройщик не вернул деньги дольщика и др;
Для того, чтобы обратиться с иском в суд, необходимо подготовить заявление, приложив к нему пакет документов, доказывающих вину застройщика. В суд нужно обращаться по месту нахождения строительной компании.
Исковое заявление о расторжении договора долевого участия должно содержать претензии дольщика к ответчику. Какие требования он может заявлять?
-
возвращения денег, внесённых по ДДУ;
-
неустойку за неисполнение условий договора;
-
возврата средств на погашение убытков участника строительства;
-
возмещение морального ущерба.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины; расторжение договора дду в одностороннем порядке по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); расторжение дду дольщиком по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. .
Расторжение договора долевого участия в суде
При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы: расторжение дду в одностороннем порядке дольщиком по расторжение договора долевого участия в суде и метро Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне. . В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства. регистрация расторжения договора долевого участия по расторжение договора долевого участия в суде и метро В третьих, есть убытки, которые могут повлечь дополнительные расходы со стороны истца, например экспертиза об оценке рыночной стоимости аналогичной квартиры, а есть убытки, заявление которых не приведет к дополнительным расходам. .
Правила об уплате неустойки предусмотрены ст. 9 ФЗ № 214. Они предполагают размеры и сроки выплаты, указанные в таблице.
Таблица 1. Размеры и сроки выплаты неустойки застройщиком
| Основание | Размер | Срок выплаты, дни |
| По инициативе дольщика | 1/300 ставки рефинансирования за каждый день | 20 |
| В судебном порядке | 10 |