Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для расторжения договоренности стороны могут составить документ, что одновременно является основанием для его изменения. Существует несколько форм расторжения договора, каждая из которых имеет свои особенности.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля по соглашению сторон

Причинами для добровольного расторжения операции по купле-продаже следует считать ситуации, когда кто-то не смог выполнить условия соглашения (имея для этого объективные причины), или если были нарушены права на имущество, и продавец это признает. Или если соглашение само по себе предполагает возможность снятия претензий с каждой стороны.

Учтите, что в соглашении нужно урегулировать все претензии сторон друг к другу, поскольку после того как сделка закончится, все нюансы сотрудничества сторон потеряют свою силу, и решить неупомянутые проблемы будет невозможно.

Можно выделить условия, при которых должно быть заключено соглашение. Так вот, бумага должна быть составлена письменно, и на ней должны стоять подписи всех сторон. Также в самом договоре купли-продажи должен быть пункт, что в перспективе его могут расторгнуть. Покупатели, продавцы вынуждены идентифицировать себя (потому следует указать персональные данные). Также важно, чтобы все проблемы были закрыты.

Как составить претензию в адрес продавца

Первым шагом в восстановлении справедливости при купле-продаже авто, можно считать составление претензии, чтобы расторгнуть соглашение. Чтобы рассматриваемый документ начал работать, его нужно правильно оформить, включив важный перечень данных.

Обозначить, кто является продавцом и покупателем. Если автомобиль покупался в салоне, впишите его название и другие сведения. А вот при покупке у физического лица, указывайте его ФИО.

Также необходимо идентифицировать документ, указав его номер и дату подписания, реквизиты ДКП, регистрационный номер. Обозначить, что за автомобиль покупался, с указанием его марки, цвета, и других тех-характеристик.

Теперь нужно сформулировать претензию и выставить требования. Например, убрать недочеты, вернуть деньги и т.п. Не забудьте указать термин. Если срок истек, а требования не исполнены, будет возбуждено суд.производство. Заканчивать нужно указанием даты и подписи.

Претензию на куплю-продажу транспорта нужно составить в 2 образцах. Один останется у заявителя, а второй пойдет ответчику. Отправлять документ нужно так, чтобы было видно – его получили. Используйте заказной формат, поставив отметку о получении. Тогда точно увидите, что адресат его получил. Если продавцом является юрлицо, бумагу можно отнести в офис, после чего на втором экземпляре поставить отметку о приеме.

К претензии можно приложить копии документов, что подтверждают её правомочия. Таким документом может стать акт независимой экспертизы и т.п. Но обязательно следует предоставить акт приема авто, ПТС и копии других фигурирующих в сделке бумаг.

Если в рамках указанного в претензии срока, требования расторгнуть сделку не выполнены, можно подавать в суд и начинать исковое производство. Если же вторая сторона согласна идти на уступки, конфликт можно урегулировать мирно, в досудебном порядке. Но прежде чем начинать судебное производство нужно дождаться истечения срока претензии или получить отрицательный ответ.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Составляйте 3 экземпляра договора

Итак, вы подыскали себе машину с безупречным пакетом документов и отсутствием юридических ограничений. Пришло время заключать сделку. Для этого придётся составить договор купли-продажи или заполнить шаблонный бланк. В нём необходимо обязательно прописать следующее:

1. Дата и место покупки автомобиля.
2. Марка, модель, тип кузова и год выпуска.
3. Пробег ТС на момент передачи авто покупателю.
4. Техническое состояние авто (рабочее или нерабочее).
5. Идентификационные данные (номера кузова, агрегатов и документов).
6. Полная стоимость автомобиля (цифрами и прописью).
7. Персональные данные продавца и покупателя.

Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах:

• продавцу;
• покупателю;
• в МРЭО ГИБДД.

Составьте акт приёма-передачи авто

Акт-приёма передачи ТС – «железная» бумага. Документ гарантирует обеим сторонам юридическую защиту от мошеннических посягательств. Поскольку он удостоверяет, что сам договор купли-продажи исполнен в полном соответствии с гражданским кодексом. Унифицированной формы бланка для физ. лиц не существует. Поэтому документ можно составить в рукописном формате. Главное в нём прописать:

• Акт – приложение к договору купли-продажи ТС от такого-то числа.
• Марку, модель, год выпуска, VIN, параметры двигателя, цвет, номер ПТС.
• Есть ли на автомобиле дополнительное оборудование (перечислить при наличии).
• Какая сумма передана покупателем продавцу. Наличным или безналичным способом.
• Претензии к состоянию автомобиля: имеются или не имеется. И что вся информация о транспортном средстве сверена.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

• продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
• несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
• ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

• положения документа противоречат действующему законодательству;
• сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
• одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
• сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
• одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
• сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

Как можно признать договор недействительным при наличии нарушений со стороны дилера

Часто покупатели предъявляют претензии к автосалонам. Дефекты или скрытые недостатки выявляются даже в новых автомобилях. Клиенты в процессе эксплуатации обнаруживают неполную комплектацию, противоречащую условиям заключенной сделки. Часто выявляются заводские браки, для устранения которых требуется дорогостоящий ремонт автомобиля, либо восстановление невозможно.
Аннулирование договора с автосалоном допускается только в случаях, когда выявляются неустранимые недостатки, о которых дилер не уведомил клиента. Кроме расторжения, покупатель вправе требовать возврата денег либо замены ТС на новый автомобиль.

Нужно провести независимую экспертизу, которая покажет виновников дефекта и причины недостатков. Максимальные сроки ее проведения ограничиваются 45 днями.

Если автодилер отказывается мирно урегулировать проблему, покупателю придется выходить с иском в суд, предоставив в доказательство результаты проведенной независимой экспертизы.

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости посредством предъявления иска

Подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ закрепляет право одного из контрагентов обратиться в судебные органы с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, когда партнер существенно нарушил свои обязанности. Такими нарушениями неисполненных ДКПН суды признают:

• нахождение части объекта недвижимости за пределами выделенного участка земли для строительства (постановление АС ВСО от 16.06.2016 по делу № А10-1247/2015);
• неуведомление покупателя о том, что приобретаемое здание представляет собой объект культурного наследия, что лишает покупателя возможности полноценно пользоваться таким имуществом (определение ВС РФ от 06.02.2017 по делу № А11-7780/2015);
• непередачу покупателем денежных средств по договору (п. 8 обзора ВС РФ № 5 от 27.12.2017, определение ВС Республики Татарстан от 21.07.2016 по делу № 33-12251/2016);
• заболоченность земельного участка, вызванную протеканием поверхностных и сточных вод, что невозможно было определить при осмотре участка в зимний период (определение Саратовского облсуда от 29.06.2016 по делу № 33-4590/2016);
• передачу имущества, несвободного от прав третьих лиц, когда покупатель не был извещен об обременении недвижимости залогом (постановление АС МО от 18.01.2017 по делу № А40-66707/2016).

Признание заключенного договора недействительным

Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

• осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
• при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
2. Решение суда.
3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Сложности расторжения договора после регистрации

После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.

В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.

Похожие записи:

• Больничный лист в 2023 году: изменения, порядок расчета и оплаты
• Какие будут выплаты за 3 ребенка в 2024 году?
• Оформить льготы ветеранам труда в 2023 году