Когда необходимо нотариальное согласие супруга на совершение сделки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда необходимо нотариальное согласие супруга на совершение сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе продать, подарить или уничтожить, без присутствия партнера. При этом предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.
Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.
Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.
Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.
Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.
В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:
1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;
2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».
Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.
Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.
Возможные последствия сделки без согласия супруга
При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».
Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.
Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Продажа недвижимости без согласия супруга
Сделка по продаже квартиры без согласия супруга может быть оспорена и признана недействительной. С учетом данного аспекта разрешение должен требовать покупатель. Некоторые специалисты рекомендуют оформлять такой документ в любом случае, независимо от прав на отчуждаемую недвижимость.
Купля-продажи квартиры без согласия супруга осуществляется по следующим причинам:
- юридическая неграмотность участников сделки — нередко стороны просто не знают о необходимости подобного документа;
- продажа квартиры осуществляется без уведомления или согласия супруга;
- брак не зарегистрирован официально;
- оформление сделки осуществляется без привлечения юристов.
Вне зависимости от оснований, продажа квартиры, оформленная без согласия супруга, может быть оспорена в суде. В данной ситуации недвижимость возвращается продавцу. Подразумевается и возврат выплаченных средств покупателю, однако на практике подобный процесс может существенно затянуться.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Зарегистрируют ли сделку по продаже квартиры без согласия супруга?
Продажа жилплощади без документально оформленного разрешения второго супруга может привести к нежелательным последствиям:
- ЕГРН поставит особую отметку о признании сделки оспоримой. Высок риск того, что супруг сможет через суд вернуть квартиру, и проведенную сделку будут считать недействительной;
- супруг, согласие которого не было получено, сможет потребовать расторжение договора о продаже имущества и внесение поправок в данные ЕГРН. Сделать это возможно в течение 3 лет с того дня, когда супруг узнал, что его права собственности были нарушены. Суд также может увеличить срок исковой давности по уважительным причинам.
Согласно № 218-ФЗ продать жилплощадь без согласия второй половины можно, но без его письменного разрешения сделка может быть признана недействительной, даже если второй супруг присутствовал при регистрации сделки.
Если суд примет решение признать сделку недействительной, то это приведет к таким последствиям:
- квартира вновь станет собственностью супругов;
- покупатель может подать иск о возврате уплаченных денежных средств в полном объеме. Ответчиком будет выступать супруг, который продал недвижимость без согласия;
- покупатель может возместить стоимость доли супруга, без согласия которого была проведена сделка. Так, покупатель официально станет собственником приобретенного им жилья;
- супруг-продавец также может выплатить сумму, равную стоимости доли в квартире второго супруга. Такая операция будет считаться действительной, и за покупателем останется право собственности на квартиру.
Официальное разрешение мужа/жены на продажу жилплощади необходимо, в первую очередь, для самого покупателя. Если оно есть и заверено в соответствии со всеми требованиями законодательства, можно не беспокоиться о законности сделки.
Правовые последствия совершения сделки без согласия второго супруга
Обязательное требование об оформлении согласия на продажу жилья может по разным причинам нарушаться как самим продавцом, так и должностными лицами уполномоченных органов Росреестра. В этом случае права одного из супругов могут быть нарушены неправомерными действиями по отчуждению объекта недвижимости, а сделка может быть признана недействительной.
Например, совершение женой сделки по отчуждению жилья может быть признано незаконным, если согласие мужа на продажу квартиры не было оформлено в виде нотариального документа. Для этого супруг должен подать исковое заявление в суд, а основанием для предъявления иска будет выступать отсутствие его согласия на продажу объекта.
В ходе рассмотрения иска судом будут устанавливаться следующие обстоятельства:
- наличие семейных отношений, зарегистрированных в органе ЗАГС;
- наличие оснований для оформления согласия на продажу квартиры, т.е. имущество не должно являться личной собственностью продавца;
- отсутствие факта выдачи согласия на совершение сделки, а также ее нотариального удостоверения.
Дополнительные моменты
Совместная собственность партнеров признана довольно сложной и неоднозначной проблемой в практике судебных органов. А поводом для этого принято считать то, если отсутствует брачный договор их имущественные правомочия определяются законами нашей страны.
ВНИМАНИЕ !!! И здесь необходимо помнить, что положениями семейного законодательства предусматривается одно обстоятельство, при котором имущественная масса кого-либо из партнеров может быть признана их общей собственностью.
К подобному обстоятельству принято относить случаи, при которых в период семейной жизни в подобное имущество вносились изменения с большой стоимостью с помощью средств бюджета семейства, что приводило к возрастанию стоимости данного недвижимого имущества.
В данной ситуации второй партнер обретает право требования: доли общего имущества в расчете половины от вложений семьи в стоимость этого имущества; возмещение половины стоимости вложенных денег в финансовом либо другом возмещении.
На основе этого закона при реализации данного жилого помещения, которое принадлежало по законодательству одному из партнеров, но куда вкладывались средства из бюджета семьи, второй партнер может через судебный орган определить для себя некоторую часть в данном жилом помещении.
После этого он обретет право на оспаривание осуществленного соглашения, поскольку его часть будет реализована без его подтверждения. В данной ситуации судебный орган будет должен признать соглашение недействительным. А результаты подобного разбирательства будут такими же, как и при реализации совместного имущества без требуемой документации.
ВАЖНО !!! Для признания факта отклонения супруга от дачи согласия требуется отправить ему письменное оповещение о предполагаемой купле-продаже и времени похода к нотариусу заказным письмом. В случае, когда он не объявится по истечении месяца после того, как оповещение будет отправлено, соглашение будет считаться заключенным без его позволения.
Таким образом, становится понятно, нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу квартиры.
Власов Сергей
Мы с бывшей женой приобрели в браке квартиру в ипотеку. Меня интересовало, возможен ли переход квартиры в распоряжение моей бывшей супруги, и какие мои шансы получить свою долю. Ни один из юристов не дал мне конкретной информации, а Герман Евгеньевич четко объяснил порядок действий в таком случае. Благодаря профессионализму Краснова ситуация разрешилась в мою пользу, за что я очень ему благодарен.
Пискунова Дарья Олеговна
К Герману Евгеньевичу я обратилась в тот момент, когда мне необходимо было за короткий срок продать квартиру, собственником которой я являлась. Проблема заключалась в том, что мой супруг находился за границей, и не мог оформить свое согласие на эту сделку. Герман Евгеньевич порекомендовал совершение сделки по доверенности, нотариально заверенной в стране проживания мужа. С помощью Германа Евгеньевича я успешно продала квартиру, не нарушив общих требований.
Казанцева Ирина Петровна
Хочу поблагодарить нотариуса Краснова Германа Евгеньевича за его помощь при оформлении моего согласия на продажу нашей квартиры. Об этой обязательной процедуре я узнала в последний момент перед заключением сделки. Герман Евгеньевич пошел нам на встречу, и оформил согласие в кратчайшие сроки. У Германа Евгеньевича можно бесплатно проконсультироваться по правилам регистрации сделок в государственном реестре и получить ответы на любые вопросы.
Сапсай Федор Евгеньевич
Хочу выразить благодарность нотариусу Герману Евгеньевичу Краснову. Меня порадовал его высокий профессионализм. Мы оформили и нотариально заверили у него мое согласие на покупку недвижимости и после заключения сделки обратились к Герману Евгеньевичу для подачи наших документов на регистрацию нашего дома в Росреестре.
Так как нет нормативно-правового акта, регламентирующего срок, в течение которого документ считается действительным, то у семейной пары нередко возникает непонимание, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости.
Разрешительная бумага действует бессрочно, если иное не установлено её условиями. То есть, супруги вправе самостоятельно определить период, в течение которого необходимо совершить сделку. Как правило, это 1 год.
Несмотря на то, что согласие не имеет срока давности, госорганы при госрегистрации сделки требуют, чтобы документ был выдан не ранее, чем за 3 года до оформления перехода прав собственности.
Справка: Гражданин, выразивший одобрение на отчуждение жилплощади, может в любой момент отозвать разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу и оформить соответствующую бумагу.
Когда согласие супруга (супруги) требуется
Согласие необходимо, если вы продаете недвижимость, которую приобрели, находясь в законном браке (например, по договору купли-продажи/договору участия в долевом строительстве/договору ступки прав по ДДУ/мены и так далее) и зарегистрирована только на одного из супругов — в этом случае нужно согласие второго супруга.
На основании п. 2 ст. 34 СК РФ, приобретенная в зарегистрированном браке недвижимость считается совместно-нажитым, то есть общим имуществом двоих супругов, не смотря на то, что она может быть оформлена на кого-то одного из супругов. Если по зарегистрированным документам собственником является один супруг, это еще не повод переживать – по закону все равно оба супруга владельцы. Так происходит если супруги уже разведены, но на момент покупки недвижимости были в зарегистрированном браке.
Исключением считается: когда супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указано, что приобретенная в браке недвижимость принадлежит лишь одному собственнику. В этом случае согласие его супруга не нужно — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой недвижимости не будет иметь отношения.
Согласие супруга на продажу, всего один из документов для отчуждения недвижимости, в наших других статьях вы можете более подробно прочитать, что еще требуется для сдачи сделки купли-продажи недвижимости на регистрацию в МФЦ или Росреестр.
Как правильно купить квартиру и оформить документы
Опыт в России по сдаче сделок говорит о том, что очень редко второй супруг обращается в суд, для признания сделки недействительной. Но это не говорит о том, что у нового собственника нет проблем. Как только вы решите продать свою квартиру, а у вас в документах стоит такое обременение — вы столкнетесь с массой проблем и трудностей! Вы потеряете ни одного покупателя, пока либо решите этот вопрос, либо найдете не грамотного покупателя, который так же, как и вы не обратит на это своего внимания и купит у вас квартиру. И ваша цепочка по передаче записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его фамилия имя отчество» будет передаваться от одного к другому.
Чтобы все были довольны и не вспоминали друг друга потом с плохими словами – оформляйте сделку правильно и со всеми необходимыми документами. Если вы не сильны в юридических вопросах – не скупитесь и обратитесь к специалисту по оформлению сделок с недвижимостью. В России огромное количество агентств недвижимости, которые оформляют разные сделки с недвижимостью и имеют колоссальный опыт. Обратитесь к ним, оплатите не такие уж большие деньги, но зато будете уверенны в грамотном сопровождении своей сделки.
Если у вас нет на примете ни одного юриста по оформлению сделки с вашей недвижимостью, обратитесь к нашему онлайн юристу. Он вам обязательно подскажет опытное агентство недвижимости или юридическую фирму, которая вам поможет. Помните, что покупка недвижимости – очень важное и одновременно сложное мероприятие в вашей жизни. Доверьте этот процесс профессионалам и ни о чем не переживайте. Главное в жизни любого человека – это его крыша над головой. Так давайте не дадим вас ввести в заблуждение и сделаем так, чтобы вы ни когда в жизни не пожалели о своей покупки.
В современном мире есть множество мошеннических схем, которые применяют при сделках. Мы вас ни в коем случае не хотим пугать, но и очень хотим предостеречь вас и ваши денежные средства, которые вы потратите на покупку жилья. Поэтому к документам на недвижимость нужно подходить очень серьезно и правильно. Есть достаточно много разных ситуаций и нюансов при переоформлении недвижимости. Все ситуации описать не возможно. Вы можете прочитать наши статьи, в которых мы описываем множество разных юридических проблем и тонкостей. Но если, у вас очень сложная ситуация или не стандартная, обратитесь к нашему консультанту.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Продажа квартиры по доверенности
В случае, когда титульный собственник оформляет на своего супруга доверенность, разрешающую ему продать квартиру, находящуюся в совместной собственности, согласия второй половины не требуется, так как по факту оно уже получено. Конечно, юридически эти документы отличаются, но если следовать логике, то понятно, что супруг, получивший доверенность, вряд ли станет продавать имущество против своего желания.
Основное отличие документов – срок действия. Согласие может быть бессрочным, либо срок установлен самим документом, а доверенность может прекратить свое действие в любой момент по желанию доверителя. Однако специалисты советуют, оформить согласие на имя мужа или жены и заверить его нотариально, чтобы при возникновении спорных моментов на руках имелся соответствующий документ.
Согласие на продажу дома, квартиры: когда нужно
Когда пара узаконила отношения и получила свидетельство о браке, все накопившееся в дальнейшем считается общим. Причем совершенно неважно, на кого зарегистрировано право собственности. Если что-либо из нажитого вместе потребуется продать, для проведения сделки придется получить разрешение второго супруга.
Существует несколько случаев, когда без согласия «второй половинки» не обойтись:
- предметом сделки является общий объект недвижимости;
- требуется подписать документ, обязательный к нотариальному удостоверению;
- заключается сделка, подлежащая госрегистрации.
Если применить вышесказанное к домам, дачам и квартирам, получится, что обязательно нотариальное согласие супруга на:
- покупку недвижимости;
- реализацию квартиры (дома, дачи), что появилась после посещения ЗАГСа;
- дарение общего объекта недвижимости третьим лицам;
- передачу помещения в аренду с последующим выкупом;
- ипотеку, иные виды кредитов, где залогом выступает общая недвижимость.