Покупка жилья у родственников на материнский капитал
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка жилья у родственников на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
Нюансы использования маткапитала
Обязательное условие использования маткапитала при покупке жилья — наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. «При продаже жилья, купленного с помощью маткапитала, необходимо будет также наделять детей собственностью в новой квартире. Такие сделки проходят только с разрешения органов опеки и Пенсионного фонда, что усложняет процесс продажи квартиры на вторичном рынке. Например, нельзя решить вопрос с продажей через размещение денежных средств на счетах несовершеннолетних детей», — добавила глава «Бон Тон».
Все это касается и переуступки прав требования на квартиру, если возникает необходимость продать ее еще до оформления собственности, в том числе на детей. В случае расторжения сделки средства возвращаются в Пенсионный фонд.
Какие еще условия необходимо соблюсти
Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.
Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет. При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).
К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.
Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность. То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи. На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на маткапитал.
Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:
- непосредственно сами родители ребенка;
- отчим или мачеха по отношению к ребенку;
- усыновители по отношению к усыновленным детям;
- дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
- братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.
То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.
Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:
- второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
- проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
- оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
- оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
- после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.
При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.
При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна. И, обнаружить факт родства могут только теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки. Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.
Нормативное регулирование
Законом не закрепляются прямые запреты на покупку или продажу жилища у близкой родни. Об этом свидетельствует Федеральный закон № 256-ФЗ «О мерах поддержки семей с детьми». Но в случае с использованием маткапитала все строже. Законом установлено табу на приобретение недвижимого имущества у законного супруга или супруги. Такой запрет вполне оправдан и логичен. В таблице представлены родственники по степени «дальности», по установленным законом правилам.
| Близкие | Дальние |
|---|---|
| • мама и папа; • бабушка и дедушка; • сестра и брат; • муж и жена; • сыновья и дочери. |
• тети и дяди; • кузены и кузины (двоюродные, троюродные сестры и братья и т.д.); • племянники и племянницы; • прочая родня. |
Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.
Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.
Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.
Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры у родителей и родственников
К достоинствам покупки жилплощади у близких родственников с использованием маткапитала относятся:
- Доверительные отношения, что снижает риск мошенничества.
- Возможность договориться о рассрочке, оформить расписку.
- Уверенность, что сделка не будет отменена другой стороной или изменены условия в последний момент;.
- Возможность купить объект по более низкой цене.
Недостатками проведения сделки с близкими родственниками считаются:
- Длительность проверки ПФ.
- Высокая вероятность отказа.
- Необходимость предоставления аргументов, доказывающих отсутствие мошеннических схем.
- Возможные проблемы с законом, если сотрудникам сделка покажется подозрительной.
Как оформить документацию
Главное условие оформления соглашения о купле-продаже недвижимости с помощью сертификата – регистрация передачи прав на квартиру до перевода денег. Непосредственный процесс приобретения дома или квартиры (а также части жилья) осуществляется с такой последовательностью:
- Подготавливают и подписывают соглашение о купле-продаже жилой площади. Там отмечают, что расчёт производят при помощи государственной поддержки – сертификата.
- Оба участника заключаемого договора идут в регистрационную палату и переводят недвижимость на имя покупателя.
- Когда переход прав осуществлён, покупатель приносит заполненное заявление Пенсионному фонду. Именно здесь согласовывают заявки на покупку дома за счёт сертификата.
- Если служащие Пенсионного фонда считают сделку действительной, деньги из сертификата зачисляют второй стороне.
Перед походом в отделение Пенсионного фонда следует собрать следующие бумаги:
- сертификат на государственный мат.капитал;
- ксерокопии свидетельств о браке и о рождении/усыновлении детей;
- соглашение о купле-продаже дома или квартиры;
- если жильё приобретается с помощью кредита, то нужна копия кредитного договора;
- обязательство с подписью нотариуса о распределении доли детям;
- выписка из банка с расчётным счётом получателя.
Процедура покупки части квартиры или дома с использованием средств маткапитала
Для желающих улучшить свои жилищные условия перед тем, как купить долю в квартире на материнский капитал, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры. По общему правилу воспользоваться средствами такой поддержки от государства можно только после того, как ребенку исполнится три года.
В связи с тем, что у многих семей просто катастрофическая ситуация с жильем, в случае, если они остро нуждаются в улучшении жилищных условий, можно использовать сертификат до 3 лет несовершеннолетнего.
Это возможно при внесении первого взноса по кредиту, а также при погашении уже существующего кредита на покупку жилья.
В других обстоятельствах родители могут получить помощь для приобретения квадратных метров безо всяких ограничений уже после достижения трехлетнего возраста ребенком.
В каких случаях Пенсионный фонд откажет в выдаче сертификата на покупку квартиры
Выкупить долю в квартире может не каждый желающий. Одним из главных условий Пенсионного фонда, которое нужно соблюдать, является приобретение отдельного объекта недвижимости, а не просто доли в праве собственности.
Вместе с тем нельзя сказать, что такое требование является абсолютно правомерным и не подлежит обжалованию. Судебная практика по данному вопросу очень разнообразна. Некоторым гражданам за защитой своих прав приходится обращаться даже в Верховный суд РФ.
Выкупить долю в квартире у мужа за счет материнского капитала можно только в том случае, если брачные отношения уже расторгнуты и бывший супруг с семьей больше не проживает.
Исходя из вышесказанного, органы Пенсионного фонда могут отказать в выдаче сертификата в следующих случаях:
- приобретаемое помещение не является жилым;
- жилье не соответствует установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям;
- сделка на покупку доли квартиры оформлена на близкого родственника.
Подводные камни такой сделки
При совершении сделки купли-продажи жилья между родственниками, особенно близкими, следует иметь в виду, что внимание со стороны ПФР и органов Прокуратуры будет особенно пристальным. Хотя отказывать по этому основанию Пенсионный фонд не вправе, последующая проверка соблюдения требований законодательства в отношении обладателей сертификата будет проведена особенно тщательная.
Но существуют и подводные камни, которые в равной степени актуальны как для сделок с посторонними лицами, так и с родственниками. Они следуют из требований, которые выдвигаются к предметам сделки в виде недвижимости. Мы помним, что недвижимость должна иметь официальный статус жилой и находиться на территории России. В связи с этим перед сделкой надлежит убедиться, что выписка из ЕГРН содержит соответствующую подтверждающую информацию.
Но есть и еще один опасный момент, который встал так остро, что законодатель в 2019 году ввел в закон 256-ФЗ специальные нормы. Жилое помещение может признаваться по ряду критериев непригодным для проживания, а многоквартирный дом, в котором оно находится, – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. И проблема заключается в том, что в ЕГРН такие сведения не отражаются, а вот само помещение фактически утрачивает статус жилого и не может быть предметом сделки.
Обязательство о выделении доли детям
Одним из главных условий выделения средств МСК является заключение специального документа, гарантирующего выделение доли собственности в приобретаемом имуществе (ФЗ № 256 от 29/12/2006 года статья 10). Его должен составлять владелец сертификата в момент приобретения жилья. Документ обязательно должен быть подписан у нотариуса. По истечении полугода после приобретения недвижимости все доли должны быть распределены между всеми лицами, которые обозначены в обязательстве. Процедура проводится в Росреестре. Причем, кроме детей, в том числе и совершеннолетних, второй супруг также включается в список новых собственников.
При невыполнении условий, указанных в обязательстве, дело по нарушению может быть передано в суд, где возможно 2 варианта исхода:
- признание сделки недействительной;
- выделение доли в принудительном порядке.
Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности
Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто доля в праве собственности.
В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на маткапитал).
- Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.
- Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила долю в квартире своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.
Какие документы потребуются для покупки доли в квартире с использованием маткапитала
Купить на материнский капитал долю в доме или в квартире возможно только в том случае, если предоставить в Пенсионный фонд определенный перечень документов. Те, кто желает купить часть квартиры у родственников, должны направить в ПФР следующие документы:
- Заявление о желании обналичить материнский капитал и причина этому.
- Сертификат материнского капитала и его копия.
- Паспорт человека, на кого выдан сертификат.
- СНИЛС заявителя.
- Паспорт супруга и свидетельство о заключении брака (требуется, если супруг выступает одной стороной сделки или же является созаемщиком по кредиту).
- Свидетельство о рождении ребенка, который позволит получить материнский капитал.
- Договор купли-продажи.
- Договор с банком, если в нем получаются дополнительные средства для покупки доли в квартире или целой квартиры. В данном случае, дополнительно необходимо будет предоставить в ПФ справку из банка, где будет указан остаток долга.
В том случае, если покупка доли в квартире будет осуществляться у сторонних лиц, необходимо будет предоставить следующие документы:
- Заявление о желании обналичит материнский капитал. Говорить его заранее не требуется. Оно заполняется на месте в Пенсионном фонде.
- Сертификат материнского капитала и его копия.
- Паспорт владельца сертификата.
- СНИЛС заявителя.
- Свидетельство о заключении брака, если супруг является участником сделки.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Выписка из государственного реестра, что позволит подтвердить отсутствие штрафов и задолженностей.
- Оригинал договора купли-продажи.
- Договор с банком, если там был взят кредит или оформлена ипотека. Вместе с тем предоставляется справка, в которой указывается остаток по задолженности.
Понятие родства: семья, близкие и дальние родственники
С точки зрения закона родственники бывают разные. Самая близкая степень родства — собственная семья. Это супруг (или супруга) и дети: совершеннолетние или нет.
Внутри семьи сделки строго запрещены — вообще без вариантов.
Купить на материнский капитал жилье у мужа, жены или детей нельзя.
Что касается остальных родственников, то есть ряд ограничений.
Существует понятие ближнего и дальнего родства.
К ближним родственникам относятся родители, бабушки, дедушки, родные братья и сестры.
К дальним родственникам — все остальные: дяди, тети, двоюродные братья и сестры, шурины, племянники и прочие соплеменники.
Сделки с дальними родственниками не вызывают вопросов у государства, так что покупка пройдет в обычном режиме.
Покупка доли жилого помещения за счёт материнского капитала зачастую становится единственным выходом при решении квартирного вопроса. Совершить сделку допускается только после того, как второй ребёнок достиг возраста 3 лет. Долю можно приобрести непосредственно у продавца путём перечисления средств капитала на его счёт с добавлением собственных средств, либо посредством взятия банковского кредита на оплату недостающей суммы.
Согласно законодательству, средства государственной поддержки на получение доли допустимо использовать в двух случаях:
- У родителей, обладающих сертификатом, имеется доля в собственности от квартиры, на средства маткапитала они планируют выкупить недостающие «квадраты». После сделки всё жильё переходит в их собственность.
- Супруги приобретают изолированное помещение в квартире, являющееся самостоятельным жилым помещением. Их собственностью становится одна, либо несколько комнат, а остальной площадью квартиры владеет её хозяин.