ТСЖ: инструкция по созданию и управлению

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ: инструкция по созданию и управлению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.

После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.

Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ

TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:

👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;

👍 oбecпeчить oтoплeниeм;

👍 oбecпeчить гaзoм;

👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;

👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;

👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;

👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;

👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.

TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.

Что входит в обязанности ТСЖ?

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
• Следить за вывозом мусора;
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья?

П¾ÃÂÃÂôþú ÃÂòþñþôýþóþ òÃÂÃÂþôð ø÷ ÃÂÃÂÃÂÃÂúÃÂÃÂÃÂàâáàôþûöõý ÿÃÂõôÃÂÃÂüðÃÂÃÂøòðÃÂÃÂÃÂàò ÃÂðüúðàÃÂÃÂÃÂðòýþóþ ôþúÃÂüõýÃÂð. àýõü þÃÂÃÂðöõýàñð÷þòÃÂõ þÃÂýþòðýøÃÂ, ò ÃÂþþÃÂòõÃÂÃÂÃÂòøø àúþÃÂþÃÂÃÂüø ÃÂûõý âáàýðôõûÃÂõÃÂÃÂàòþ÷üþöýþÃÂÃÂÃÂàòÃÂÃÂþôð ø÷ ýõóþ ò ôþñÃÂþòþûÃÂýþü ÿþÃÂÃÂôúõ:

• ýõôþòþûÃÂÃÂÃÂòþ ôõÃÂÃÂõûÃÂýþÃÂÃÂÃÂàþÃÂóðýð;
• ýõöõûðýøõ ÃÂÃÂðÃÂÃÂòþòðÃÂàò ÃÂõÃÂõýøø òðöýõùÃÂøàòþÿÃÂþÃÂþò â ÿÃÂþòõôõýøø úþüøÃÂÃÂøù, ÃÂþñÃÂðýøù, ÷ðÃÂõôðýøù;
• ÃÂõþÃÂóðýø÷ðÃÂøàâþòðÃÂøÃÂõÃÂÃÂòð;
• ÿÃÂþôðöð ýõôòøöøüþÃÂÃÂø ò üýþóþúòðÃÂÃÂøÃÂýþü ôþüõ;
• ûøúòøôðÃÂøàþÃÂóðýø÷ðÃÂøø.

Что дает членство в ТСЖ

Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.

При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.

Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Преимущества
Оперативное решение возникающих проблем	ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки.
Прозрачность всех финансовых операций	В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств.
Самостоятельный выбор контрагентов	Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами.
Сокращение затрат	Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД.
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций	ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.).
Недостатки
Ошибки в управлении	Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик.
Повышенная стоимость услуг и ресурсов	Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки.
Ограниченный бюджет	Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД.
Несовершенство действующего законодательства	В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества.

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

Отрицательные стороны ТСЖ.

• Иногда жители дома не знают как правильно вести хозяйственную деятельность и неактивно участвуют в домовой жизни. Из-за этого состав правления может быть некомпетентным и иметь ничтожное представление в управлении домом.
• Приоритетом обладает большинство, набравшее большее количество голосов на общем собрании, поэтому остальным несогласным меньшинством, так или иначе, выполняются все требования, принятые на собрании.
• Наличие более высоких коммунальных платежей из-за желания жильцов иметь парковку близи дома или консьержку в подъезде. Содержать аппарат управления – тоже дополнительные расходы.
• Если некоторые жильцы вовремя не вносят квартплату, все финансовые обязательства ТСЖ (к примеру, оплата клининговой компании за уборку) возлагаются на остальных членов товарищества. В противном случае подъезды останутся грязными.
• Безразличное участие жильцов в организации управления домом.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Согласно п. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ проводится в порядке и на основаниях, установленных в гражданском законодательстве‚ т.е. распространяются правила реорганизации юридических лиц, регламентированных в ст. 57 ГК РФ. Реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа юридического лица, уполномоченного на это учредительными документами или по решению учредителей (участников). Принять решение о реорганизации ТСЖ возможно только на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Виды реорганизации ТСЖ:

– слияние. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу (по перадаточному акту) (п. 1 ст. 58 ГК РФ);

– присоединение. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ);

– разделение. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом (п. 3 ст. 58 ГК РФ).

– выделение. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК).

– преобразование (изменение организационно-правовой формы юридического лица) (п. 5 ст. 58 ГК РФ). Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного юридического лица. Производится по передаточному акту.

Разделительный баланс и передаточный акт подлежат утверждению участниками (учредителями) или органом, принявшим решение о реорганизации ТСЖ. Данные документы в обязательном порядке должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его должников и кредиторов, а так же оспариваемые обязательства.

При регистрации нового юридического лица, возникшего в результате реорганизации другого юридического лица, к его учредительным документам необходимо прилагать разделительный баланс или передаточный акт, в зависимости от вида реорганизации.

Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Пошаговая инструкция создания и регистрации

Товарищество собственников жилья создается в несколько этапов, включающих в себя:

1. Создание группы собственников, которая впоследствии будет заниматься организацией некоммерческого предприятия. Инициаторы создания ТСЖ могут не избираться на общем собрании, однако, должны иметь представление о юридических и экономических аспектах работы Товарищества.

2. Проведение общего собрания собственников помещений. Данный этап включает в себя подготовительные действия и непосредственное проведение мероприятия. Итак, в данный пункт входит:

• Уведомление собственников о проведении собрания. Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, члены инициативной группы обязаны уведомить владельцев МКД о предстоящем мероприятии лично (под расписку) или посредством отправки по почте заказного письма. ВАЖНО
  Все присутствующие на собрании должны иметь при себе документ, удостоверяющий личность, а также Свидетельство о праве собственности на имущество, расположенное в МКД.

• Проведение собрания. Согласно ст.146 ЖК РФ, присутствующим на мероприятии собственникам раздаются бюллетени для голосования, по итогам которого принимается решение о создании ТСЖ. Для дальнейшей регистрации организации предложение должно набрать более 50% голосов присутствующих, в противном случае собрание будет считаться недействительным. Итак, при положительном исходе голосования, собственники жилья должны выбрать председателя будущего ТСЖ, утвердить устав Товарищества, а также подписать протокол проведенного собрания.

3. Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица. Избранный на собрании председатель должен подать в налоговый орган, расположенный по месту нахождения МКД, заявление о регистрации юр. Лица, приложив к нему:

• документ, удостоверяющий личность;
• копию протокола собрания, заверенную нотариально;
• нотариально заверенный устав организации;
• квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины.

Внимание
Далее председателю необходимо открыть расчетный счет в банке, а также уведомить Администрацию города о создании некоммерческой организации.

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ

С введением с 01.09.2014 главы 5 параграфа 6 ГК РФ, законодатель не отменил понятия «товарищество собственников жилья».

Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.

Так, например, в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее.

«..Согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости».

В письме Минстроя РФ от 10 апреля 2015 года N 10407-АЧ/04 (*см. полный текст письма во вложении) указывается также следующее:

«..создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.

Управление в широком смысле этого слова представляет собой целенаправленную координацию общественного воспроизводства. В процессе осуществления этой координации различают два основных типа систем управления. Первый из них – система управления технологическими процессами (машинами, механизмами, доменным процессом, полетом ракеты или спутника и т. д.), второй тип – организационные системы управления, которые управляют использующими средства труда коллективами людей и их отношениями, возникающими в этом процессе.

Система управления ТСЖ относится к организационным системам управления, и ей свойственны все особенности этих систем.

В системе управления выделяют две подсистемы, которые в дальнейшем мы будем называть системами: управляющую и управляемую. Управляющая система осуществляет функции управления, а управляемая является его объектом. Управляющая система часто отождествляется с субъектом управления, который также формирует цель управления.

Между управляющей и управляемой системами должны существовать каналы связи. По каналу, ведущему к управляющей системе от управляемой, передается информация о состоянии последней, по каналу связи противоположного направления передается управляющая информация (управляющие воздействия). Таким образом, управляющая и управляемая системы соединены контуром обратной связи (рис. 2.1).

Исходя из изложенных принципов построения организационных систем управления и принимая во внимание особенности организации и функционирования ТСЖ, можно определить, что в конструкции системы управления ТСЖ необходимо: установить форму управления; разработать организационную структуру управления; конкретизировать решаемые каждым структурным уровнем задачи; разработать стандарты предприятия, регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления; определить основные блоки системы и задачи, решаемые каждым из них.

Применительно к управлению ТСЖ можно определить три его формы: привлечение к эксплуатации и техническому обслуживанию специализированных организаций, осуществление этого обслуживания и эксплуатации собственными силами и смешанная форма, при которой часть работ по техническому обслуживанию передается специализированной организации, а часть выполняется собственными силами. Важно отметить, что при всех формах управления финансовые ресурсы и ответственность за эксплуатацию МКД находятся целиком в ведении ТСЖ.

Выбор формы управления фактически целиком зависит от состава членов правления: их образования, опыта работы, способности к обучению и освоению специфики управления ТСЖ, чувства ответственности, мотивации к участию в управлении и других деловых и моральных качеств, необходимых для выполнения ответственной, сложной и во многом новой работы.

Учитывая, что в правлении, избранном при организации ТСЖ, вряд ли найдутся профессионалы, способные самостоятельно решать как экономические и организационные, так и технические, связанные с эксплуатацией дома, вопросы, представляется целесообразным на начальной стадии функционирования ТСЖ использовать форму управления, при которой экономические задачи системы управления и организационные вопросы решает правление, а вопросы технического обслуживания и текущего ремонта – специализированная организация по договору с правлением.

Для контроля за деятельностью этой организации по техническому обслуживанию МКД может быть взят на работу профессиональный технический работник со статусом, например, главного инженера ТСЖ. В зависимости от его квалификации и местных условий для оперативного решения отдельных вопросов представляется целесообразным объединить под руководством этого работника несколько рабочих различных специальностей, например, для уборки территории и уходом за лестничными клетками, изъяв эту работу из договора с организацией по техническому обслуживанию. Такая смешанная форма управления должна быть довольно устойчивой и долговременной.

При накоплении определенного опыта и профессиональных навыков управление ТСЖ может целиком осуществляться силами правления. Принимать такое решение надо очень взвешенно, с учетом всех факторов, включая количество домов и квартир в ТСЖ, прилегающей территории, расчетом доходов и расходов на эксплуатацию, возможностью принять на работу соответствующих специалистов. Но даже при такой форме управления, когда техническое обслуживание и текущий ремонт перешли в ведение правления, отдельные элементы этого обслуживания, скорее всего, будут выполняться по договорам, например аварийные работы и некоторая часть текущего и капитального ремонта.

В предлагаемом варианте организационной структуры системы управления ее схема практически не зависит от выбранной формы управления и представлена на рис. 2.2.

Какие налоги платит ТСЖ

Поскольку товарищество собственников жилья ведет хозяйственную деятельность, оно является налогоплательщиком, несмотря на задекларированный в уставе неприбыльный характер деятельности. Перечислим, какие налоги платит подобная организация:

• На прибыль. Обычно прибыль, облагаемая налогом, формируется за счёт предоставления агентских услуг или сдачи в аренду имущества.
• На добавленную стоимость.
• На имущество/землю/транспорт (при наличии).
• На доходы физических лиц. Налоги взимаются с суммы доходов работников организации.
• Страховые взносы за сотрудников, с которыми заключены трудовые договоры.

Экономические субъекты, действующие на территории РФ, могут пользоваться упрощённой системой налогообложения, которая имеет ряд преимуществ.

Отличия	Упрощённая система	Общая система
Расходы, учитываемые при вычислении базы налогообложения	Только те, что определены Налоговым кодексом	Все
Минимальный размер налога	Не менее 1 % от доходов
Ставка налога, по которой облагается база («доходы — расходы» для упрощённой системы или прибыль для общей), %	Не более 15	20
Страховые взносы, %	20	30
Количество отчётности	Меньше	Больше

Похожие записи:

• Греция: виза для россиян в 2023 году
• Документы для очереди в детский сад
• Кому положена повышенная военная пенсия: размер надбавок и доплат в 2023 году