Как изменения в страховании ДДУ защищают права дольщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменения в страховании ДДУ защищают права дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

• паспорт;
• заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
• договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• независимая оценка квартиры;
• технический паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие получение льготы.

Страховые компании ДДУ

№ п/п	Наименование страховщика	Номер лицензии на осуществление страхования
1.	Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»	СИ № 0072
2.	Страховое акционерное общество «ВСК»	СИ № 0621
3.	Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ»	СИ № 0915
4.	Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»	СИ № 0928
5.	Закрытое акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»	С № 0983 77
6.	Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»	СИ № 1427
7.	Открытое акционерное общество «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО»	СИ № 1461
8.	Акционерное общество «ГУТА-Страхование»	С № 1820 77
9.	Открытое акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ»	СИ № 1834
10.	Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»	С № 2239 77
11.	Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая компания «ИСК Евро-Полис»	СИ № 2496
12.	Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование»	СИ № 2947
13.	Открытое акционерное общество «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН»	СИ № 3116
14.	Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»	СИ № 3245
15.	Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование»	СИ № 3398
16.	Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»	СИ № 3487
17.	Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ»	СИ № 3492
18.	Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Страховая Группа»	СИ № 3857
19.	Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков»	ВС № 4314

Точка зрения страховщиков

Осторожный интерес — так можно охарактеризовать отношение страховщиков к этому виду страхования. Страховые компании не готовы в массовом порядке страховать строителей и по-прежнему считают наиболее приемлемой для участников рынка схемой создание ОВС.

Широкому распространению страхования строящегося жилья мешают отсутствие четких механизмов контроля рынка долевого строительства, непрогнозируемые риски и невозможность перестраховывать риски в тех объемах, в каких этого хотелось бы страховщикам.

«Ни одна компания не заявила о желании выйти на широкий рынок страхования застройщиков, страховщики готовы застраховать только своих абсолютно прозрачных давних клиентов», — отметила начальник территориального отдела по контролю и надзору за субъектами страхового дела Межрегионального управления Службы Банка России по финансовым рынкам в Сибирском федеральном округе Татьяна Фроленкова.

За кого готовы поручиться банки?

Другой вид обеспечения обязательств застройщика — поручительство банков — также будет доступен не всем застройщикам. Сбербанк, с использованием средств которого строится половина возводимых в настоящее время в крае объектов, готов кредитовать только известных и проверенных заемщиков.

«Если говорить об институте поручительства, банковских гарантий, то Сбербанк на этом рынке присутствует давно, механизмы отработаны. Что касается поручительства банка за застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче ему жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, то этого продукта на текущий момент у нас в банке нет, его разработкой мы занимаемся в настоящий момент», — рассказал директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Василий Васьков.

Оперативно подготовить этот продукт и начать давать поручительства застройщикам банку не позволяют те же моменты, что не дают страховщикам возможности массово участвовать в этом виде страхования.

«Основная проблема — это сложность контроля за ходом строительства и финансирования новостроек, — объяснил Василий Васьков. — Чтобы за что-то поручиться, нужно понимать перспективы того, что застройщик исполнит свои обязательства перед дольщиками. Мы будем идти в это поручительство только при понимании хода строительства и структуры финансирования дома. Единственный выход из этой ситуации, который мы сегодня видим, — участие банка в проектном финансировании объекта. По таким объектам мы четко понимаем сроки строительства, понимаем его финансирование, в настоящее время по таким объектам мы предоставляем заемщикам льготные условия по ипотеке. Такая же ситуация будет складываться и с нашим поручительством: если мы можем контролировать финансирование объекта, мы можем за него поручиться».

Другой фактор, который не позволяет банку участвовать в поручительстве, — определенный в законе момент исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. «В законе этот момент определен однозначно — это подписание акта приема-передачи. Но может быть множество причин, по которым объект может быть введен в эксплуатацию, но квартира участнику долевого строительства не передана. Если объект введен в эксплуатацию, но дольщики не подписывают акт приема-передачи, потому что их не устраивает качество отделки, обязательства будут считаться неисполненными, и повлиять на этот процесс банки не в состоянии. Если бы в законе моментом исполнения застройщиком своих обязательств был прописан ввод объекта в эксплуатацию, никаких вопросов бы не возникало», — считает Василий Васьков.

Кроме того, банк хотел бы иметь право отслеживать исполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия.

На 30–40 % дороже, чем иполучение страховки, обойдется застройщиками поручительство банка.

«Совершенно точно можно сказать, что Сбербанк будет работать на этом рынке, разработка этого продукта ведется, но он будет недешевым, — подвел итог Василий Васьков, — потому что риски по данному продукту колоссальные, и предназначен он будет не для всех застройщиков, а только для тех, чье финансовое положение будет соответствовать требованиям банка. При этом поручительство будет дороже, чем страхование, процентов на 30-50, потому что институт поручительства и банковских гарантий выстроен таким образом, что мы не можем прописать правила поручительства, как это делают страховые компании, указав там моменты, позволяющие не платить. Поручительство банка предполагает, что мы сначала платим инвесторам, а потом начинаем разбираться с застройщиком. Выплаченные инвесторам 700 миллионов рублей превращаются в кредит, который должна будет выплатить строительная компания. Редкий застройщик выдержит единовременное погашение такого платежа».

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

• Участие застройщика в холдинге.
• Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
• Финансовая устойчивость.
• Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
• Этап строительства.
• Срок сдачи.
• Количество дольщиков.

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2020 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

№ п/п	Наименование страховщика	Лицензия на осуществление страхования	ИНН страховщика
1.	Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»	СИ № 0072	1832008660
2.	Страховое акционерное общество «ВСК»	СИ № 0621	7710026574
3.	Акционерное общество «Страховая	СИ № 0915	7704041020
4.	Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»	СИ № 0928	7705042179
5.	Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»	СИ № 0983	7703032986
6.	Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»	СИ № 1427	7709031643
7.	Публичное акционерное общество «Страховая акционерная	СИ № 1834	7705041231
8.	Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»	СИ № 2239	7713056834
9.	Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование»	СИ № 2496	7728178835
10.	Закрытое акционерное общество «Страховая	СИ № 2947	3328409738
11.	Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»	СИ № 3245	7723011286
12.	Общество с ограниченной ответственностью Страховая	СИ № 3398	7702263726
13.	Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»	СИ № 3487	7717115093
14.	Общество с ограниченной ответственностью «Страховая	СИ № 3492	7743014574

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

• С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
• При участии института кредитования.
• С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Пока говорить о развитии страхования финансовых рисков при долевом участии невозможно, для этого нет никаких условий: слишком большие риски, слишком большая стоимость полиса и слишком велика нелюбовь россиян к страховщикам, но, по мнению некоторых экспертов, будущее у данного вида страхования все-таки есть. «В нынешней ситуации риск банкротства застройщика слишком велик, поэтому страхование финансовых рисков становится нерентабельным, но у него есть светлые перспективы на стабильно развивающемся рынке», — считает Марина Антонова. «Возможно, страхование финансовых рисков дольщиков приобретет некую известность к лету следующего года, когда по прогнозам аналитиков начнется восстановление рынка недвижимости, и судьба застройщиков и их объектов станет более ясной. Возможно даже, что один из девелоперов возьмет на себя расходы по такому страхованию для привлечения большего количества клиентов», — такой оптимистический прогноз дает Григорий Алтухов («Лидер»).

Чего следует остерегаться

Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:

• Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
• Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.

Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.

Как получить страховое возмещение

Если строительная компания официально объявила о своём банкротстве, а недостроенное жилье было предварительно застраховано, то формальный владелец-дольщик имеет право получить полную сумму компенсации, которая покроет всю стоимость квартиры. В условиях страхового договора должны быть четко прописаны сроки, за которые пострадавший обязан подать заявление о наступлении страховой ситуации.

Если документы будут переданы позже, страховая организация имеет право отказать в выплате компенсации. Заявитель также обязан приложить документы, подтверждающие, что застройщик не выполнил свои обязательства по возврату вложенных финансов. Потребуется и свидетельство о банкротстве строительной организации.

Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.

Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:

• срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
• финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
• развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
• оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.

Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.

1. Участие компании в крупных объединениях.
2. Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
3. Устойчивое финансовое положение.
4. Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
5. Конкретный этап строительства.
6. Дата завершения строительства.
7. Общее количество дольщиков.

С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.

У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться: Расчет стоимости ОСАГО при разных КБМ

При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.

Для этого необходимо наличие одного из оснований:

1. Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
2. Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.

Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:

• Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
• Договор аренды земельного участка под строительные работы;
• Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
• Договор между строительной организацией и дольщиками;
• Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
• Справки об оплате инвестиционных взносов.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

• С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
• При участии института кредитования.
• С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

В случае банкротства застройщика, Фонд либо принимает решение о завершении строительства объекта за счет средств из компенсационного фонда, либо выдаёт дольщикам денежную компенсацию. Решение принимают исходя из финансовых показателей. Например, если дом почти готов и для завершения строительства потребуется меньше денег, чем для выплаты компенсаций, фонд найдёт нового застройщика и оплатит завершение строительства.

Денежную компенсацию рассчитывают исходя из средней стоимости квадратного метра в регионе и площади купленной дольщиком квартиры. При этом фонд может компенсировать стоимость жилья площадью не более 120 м².

Страхование строительных рисков позволяет минимизировать ущерб нанесенный дольщикам нечестными застройщиками, но не исключает его полностью.

Похожие записи:

• Как правильно отразить больничный в новом отчёте 6-НДФЛ
• Основные трудовые права и обязанности работника
• Какие Выплаты Положены По Достижению 90 Лет