Форс-мажор: юридические комментарии к ст.401 ГК РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форс-мажор: юридические комментарии к ст.401 ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.

Форс-мажор: доказываем свою невиновность

Анна МИШИНА

Фирма честно старалась выполнить обязательства по договору, но внешние события «сыграли» против. Единственное, что может избавить от ответственности, – это форс-мажор, или обстоятельства непреодолимой силы. Доказав, что исполнению договора помешали именно они, вы сможете полностью снять с себя вину перед партнером.

Как распознать

Термин «форс-мажор» имеет французское происхождение. На русский язык он переводится как «непреодолимая сила». Гражданский кодекс расшифровывает это понятие более подробно – как «чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство» (п. 3 ст. 401 ГК).

События, которые относятся к форс-мажору, можно разделить на две группы. Во-первых, это стихийные бедствия (землетрясение, наводнение и т. п.). А во-вторых – обстоятельства общественной жизни. Сюда входят войны, эпидемии, изменения нормативных актов, запретительные решения государственных органов (карантин, запрет на перевозки или на торговлю, международные санкции и т. п.).

Доказать, что происшедшее событие является именно форс-мажором, не так-то просто.

Для этого как минимум вам придется ответить на вопрос: насколько возникшая перед вами преграда является «непреодолимой»? Разобраться в этом можно так.

Если даже зная о препятствии, вы все равно не смогли бы ему противостоять, – это форс-мажор. Если же, имея информацию об опасности, нежелательных последствий можно было избежать, никакой непреодолимой силы в этом нет.

Форс-мажорные ситуации при сделках с недвижимостью

В договоре, как правило, прописан порядок, который должен быть соблюден сторонами при возникновении чрезвычайных ситуаций. Договором может быть прописан срок, по истечении которого стороны могут отказаться от контракта, если ситуация не улучшилась. Также прописывается порядок информировании о подобных ситуациях и указывается перечень документов, которыми данные ситуации подтверждаются.

В чрезвычайных случаях по общим правилам Гражданского кодекса действие контракта должно быть приостановлено, наложен мораторий на исполнение обязательств без применения штрафных санкций, с последующим проведением переговоров по урегулированию ситуации.

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Наиболее частая причина срывов – банальное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе». Опытные риелторы могут рассказать немало историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре. И даже после – в этом случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но мы все-таки о другом. О ситуациях (пусть и значительно более редких), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высокий штиль – вмешиваются высшие силы. Тут нам на ум приходят две причины. Первая – кто-то из участников сделки умер. Вторая – тяжело заболел. Причем не простудой с температурой 37 (тут, знаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.

Опрошенные эксперты наши предположения подтвердили – и дополнили собственными наблюдениями. «Пока человек жив, с ним может произойти все, что угодно, — философски замечает Роман Строков, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве. – В нашей практике были случаи, когда за те несколько дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда продавец (не гражданин РФ) уезжал домой, а потом не смог вернуться – с документами на въезд в Россию возникали проблемы».

А Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск», приводит пример, когда продавца квартиры сразу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.

Умер… Ключевой вопрос – когда?

Теперь займемся разбором разных вариантов ситуаций. Первая – участник сделки умер. Если это произошло до подачи документов на регистрацию или прямо в Росреестре (и такое возможно) – тут вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, где-то в районе 15 числа должна произойти регистрация, 20-го нужно приходить за готовыми бумагами – и где-то в интервале между 10-м и 20-м продавец покидает этот мир?

«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, — говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».

По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, — отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС. Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».

Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?

Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, — считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».

Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, — напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».

«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, — соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».

Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, — говорит Роман Строков. — Доверенность же, выданная продавцом прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».

Ну, а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога – в суд.

Образец условий форс-мажора в договоре

Обычно при заключении договора стороны указывают обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют выполнить условия сделки. В случае наступления форс-мажора действие соглашения приостанавливается до момента исчезновения этого обстоятельства.

Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, из-за которых могут сорваться договоренности, и определить порядок дальнейших действий.

Например, стороны могут ограничить в договоре ответственность только случаями умышленного нарушения обязательства. Партнеры также могут согласовать конкретные обстоятельства, наступление которых влечет освобождение от ответственности.

Помимо определения границ ответственности, в договоре можно предусмотреть порядок действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В частности, компании могут указать в договоре конкретный срок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы или включить обязанность о предоставлении подтверждения наступления таких обстоятельств.

При составлении договора в разделе форс-мажор целесообразно прописать:

• какие обстоятельства стороны согласны признать форс-мажором;
• когда и как стороны должны предупредить друг друга о наступлении форс-мажора;
• какие доказательства должны быть предоставлены для подтверждения форс-мажора;
• какие действия сторон и последствия влечет за собой форс-мажор, какие обязательства он снимает с каждого участника.

Досудебное урегулирование

Сторонам лучше всего попытаться договориться в досудебном порядке – например, заключив дополнительное соглашение к договору о приостановке исполнения обязательств.

Также можно обратиться в региональную Торгово-промышленную палату для получения заключения о форс-мажоре по сделке. Еще одной попыткой разрешить спор мирно может стать предложение об изменении договорённостей в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Если интерес в дальнейшем исполнении сделки отпал, стороны могут рассмотреть вопрос о разрыве соглашений – либо в связи с фактической невозможностью исполнения договора после возникновения обстоятельств непреодолимой силы (статья 416 ГК РФ), либо в связи с юридической невозможностью её исполнения вследствие установления запрета для конкретного бизнеса на осуществление деятельности (пункт 1 статьи 417 ГК РФ).

Если ни в одном из случаев стороны не пришли к компромиссу, то разрешить спор может только суд.

Обязательства должника

Следует иметь в виду, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности лишь на период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств.

Таким образом, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств заинтересованная сторона должна доказать:

• наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
• наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
• непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
• добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Внешнеторговые сделки и международные договоры

По действующему законодательству обстоятельства форс-мажора по всем внешнеторговым сделкам и международным договорам сейчас свидетельствует Торгово-промышленная палата РФ (ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»).

Чтобы при неисполнении обязательства ссылаться на форс-мажор, возникший по причине коронавируса, организация и ИП должны получить в ТПП соответствующий сертификат о форс-мажоре.

Сертификат оформляется и выдается ТПП на основании письменного заявления заинтересованного лица. В заявлении нужно указать реквизиты и предмет заключенного договора, обязательства заявителя по данному договору, порядок и сроки их исполнения, а также событие, которое заявитель считает обстоятельством форс-мажором, препятствующее надлежащему исполнению указанных обязательств.

• свидетельство о регистрации заявителя и постановке его на налоговый учет;
• сам договор, содержащий форс-мажорную оговорку, предусматривающую обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности;
• справку об объемах уже выполненных по договору обязательств;
• документы компетентных органов, подтверждающие события, на которые заявитель ссылается в заявлении в качестве обстоятельств непреодолимой силы.

Оформление сертификата о форс-мажоре осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты регистрации в ТПП заявления и представленных документов.

Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости

Законодательство дает возможность гражданину в случае форс мажора найти оптимальный путь решения своей проблемы. Договор купли-продажи, где форс мажор прописан наиболее тщательно и детально, позволяет человеку получить чувство надёжности и гарантию правильного выхода из негативно складывающейся ситуации. При возникновении таких обстоятельств, их не считают исключительными, так как ни одна сторона договора не может предотвратить их наступление. Одна из сторон, при наличии форс мажора, в соответствии с законодательством, должна уведомить другую о невозможности выполнить условия договора в течение 10 дней после наступления обстоятельств. На урегулирование ситуации обоим участникам сделки дается срок – 3 месяца, по прошествии которых, последствия должны быть устранены.

Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи. Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.

Многие граждане не имеют возможности получить или усвоить юридические знания для правильного оформления договора купли-продажи. Им может понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, имеющего опыт в оформлении документов для сделок с имуществом. Выбор консультанта по юридическим вопросам может занять какое-то количество времени и затраты сил на поиск, но к этому вопросу следует подходить осознанно, ведь правильно оформленный договор купли-продажи – залог успешной сделки!

Чрезвычайные происшествия, обстоятельства неотвратимого характера, непреодолимые в определенных условиях, ГК РФ (ст. 401) называет непреодолимой силой. При заключении договоров обычно применяется другой термин, которого нет в законодательстве РФ, – «форс-мажор». В переводе с английского выражение и означает «непреодолимую силу».

Оба термина обозначают одно событие:

• непредсказуемое, непреодолимое, происходящее помимо воли сторон договора;
• ведущее к невозможности исполнить договор.

В деловой практике их тоже принято уравнивать по смыслу, исключая случаи, когда договором прописаны изменения понятия форс-мажора.

Форс-мажорные обстоятельства формально от ответственности по договору освобождают. Примеры таких обстоятельств: эпидемия, природная катастрофа, диверсия. Примеры, не относящиеся к ним: изменение цен, упущенная выгода. Такие факторы относят к коммерческому риску.

Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости

Закон, как правило, не содержит ограничений в видах, средствах доказывания обстоятельства, на которые стороны ссылаются в судебных спорах. Поэтому любые заключения не будут играть никакой заранее установленной силы (эффекта). Поэтому здесь я бы рекомендовал собирать и использовать как в подтверждение, так и в опровержение любые доказательства, которые удалось найти, собрать и использовать.

Так как форс-мажор избавляет от убытков-неустойки, то независимо от того, какой договор заключен между предпринимателями сам по себе подход останется неизменным.

Договор сохраняется, форс-мажор только позволяет по требованиям кредитора защититься должнику. Соответственно, статья 401 ГК РФ дает возможность выиграть в делах по взысканию убытков и неустойки должнику.

От какой ответственности освобождает форс-мажор

Стороны вправе не выполнять обязанности по договору, пока последствия форс-мажора не устранили.

Например, ИП Петров продолжает перевозить грузы ООО «Склад». Но в мае правительство запретило движение грузового транспорта по стране. Теперь ИП Петров может отказаться от перевозок на время, пока правительство не отменит своё решение.

С денежными обязательствами то же самое. Если исполнитель получил аванс в 1 млн рублей за ремонт дороги, но не может закончить работу из-за землетрясения, то возвращать аванс не нужно.

Форс-мажор освобождает от штрафов, пеней и неустоек. Если турагентство отменяет путевки из-за закрытых границ, оно не обязано выплачивать штрафы покупателям. Границы закрыло государство. Действия государства — обстоятельства непреодолимой силы.

Контрагент может отказаться признавать форс-мажор и потребовать исполнить договор. В таком случае нужно получить заключение о форс-мажоре.

Почему покупают квадрокоптеры, тепловизоры, ночники, оптику

Потому что в действующих частях, всего этого добра нет. А квадрокоптеры, использовать как оружие вообще раньше не пытались. Нет серийных военных образцов. Наша индустрия опиралась на идею БПЛА. А гражданские квадрокоптеры использовать не особо и собирались.

Ночники и тепловизоры у нас есть и собственного производства. Но увы. Концепция была такова, что первые могли попасть лишь в руки спецназа. А вторые, вообще только на технику ставили. Это советский подход, и он не поменялся. Опять-таки, нормальных отечественных тепловизоров не хватило бы на всех в любом случае. Потому что одна такая игрушка, даже на коммерческом рынке, может обойтись как подержанный ВАЗ 2112.

Но с той стороны, все это активно закупают. Так что никаких других вариантов и быть не могло. Или дооснащаться за свой счет. Или нести куда большие потери.

Кто еще не окажется в окопах?

Вообще, в рамках текущей мобилизации степень годности играет последнюю роль. Семейное положение, как оказалось: тоже. Да, если поднять шум, то может быть и удастся отбить человека от военкомата. Но далеко не факт.

Теперь переходим к последнему списку. Первые в очереди это люди с бронью. На самом деле, не совсем ясно, как это вообще может работать. Тут решает только правительство РФ.

Не поедут на войну и те, кто временно не годен. Но это, на самом деле, скорее неправда, нежели истина. Почему: догадывайтесь сами.

Если человек имеет кого-то на иждивении, то можно выбить отсрочку на этом основании. Правда читателям с больными родственниками мы просто не рекомендуем соприкасаться с военкоматом всеми доступными способами.

Формально, отцы одиночки тоже могут претендовать на отсрочку. Как и отцы, в семье у которых больше 4 детей. Важно, чтобы они были возрастом до 16 лет. Если старше: могут отсрочку и не дать, на вполне законных основаниях. Или же если у вас жена на беременности свыше 20 недель, и 3 детей возрастом до 16, то тоже можно попытать счастья. Еще есть ограничения по детям у матери одиночки. Ну и замыкают список, совсем не дети. А депутаты и члены СФ. Без комментариев.

Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости

Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.

Исходя из сказанного выше, распространение коронавируса имеет все признаки форс-мажора. Однако ошибочно считать, что сам факт эпидемии COVID-19 поможет автоматически снять ответственность за срыв контракта и избежать закрытия бизнеса. Эта мысль содержится и в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики № 1» ВС РФ от 21/04/20 г. Судьи отмечают, что констатация факта распространения коронавируса, как непреодолимой силы, не оправдывает автоматически всех должников. Это возможно лишь в контексте их бизнеса, условий работы, региона, учитывая конкретные действия властных структур по предотвращению заболевания.

Согласно ст. 401 ГК РФ доказательства отсутствия вины предоставляет сторона, нарушившая договор. Необходимо доказать:

• что антивирусные меры действительно имели место;
• их продолжительность;
• причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы (антивирусными мерами) и невозможностью исполнить договор либо несоблюдением сроков по договору;
• непричастность стороны к созданию форс-мажора;
• что были приняты все меры для недопущения (минимизации) ущерба.

По внешнеторговым контрактам для подтверждения форс-мажора оформляют заявление в Торгово-промышленную палату (Закон РФ от 07/07/93 № 5340-I о ТПП в РФ, ст. 15 п. 3 пп. н). Предоставляют свидетельство фирмы о регистрации и постановке на налоговый учет; рассматриваемый контракт, справочную информацию о величине уже выполненных обязательств; справки властных структур о форс-мажоре, обозначенном заявителем как причина нарушения договора.

Внутрироссийские контракты (договоры), соглашения также нуждаются в подтверждении. Практически в каждом регионе введены в действие различные документы: указы, распоряжения, связанные с ограничением работы фирм в определенных сферах бизнеса. Они основаны на правительственных нормативных актах. Все эти документы могут послужить доказательством наличия форс-мажорных обстоятельств и отсутствия вины. Согласно Письму ТПП № 02в/0241 от 27/03/20 г. российские предприниматели, заключившие договоры между собой, могут тоже обращаться в этот орган с целью подтверждения форс-мажорных проблем при работе с деловыми партнерами. Обязанность подтверждать данные обстоятельства и по договорам внутри страны установлена протоколом Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики № 3 от 20/03/20 г.

Целесообразно использовать досудебные меры разрешения споров с контрагентом, например, письменно обратиться с предложением о заключении допсоглашения и переносе сроков по договору в связи с коронавирусом.

Наиболее частая причина срывов – банальное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе». Опытные риелторы могут рассказать немало историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре. И даже после – в этом случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но мы все-таки о другом. О ситуациях (пусть и значительно более редких), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высокий штиль – вмешиваются высшие силы. Тут нам на ум приходят две причины. Первая – кто-то из участников сделки умер. Вторая – тяжело заболел. Причем не простудой с температурой 37 (тут, знаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.

Опрошенные эксперты наши предположения подтвердили – и дополнили собственными наблюдениями. «Пока человек жив, с ним может произойти все, что угодно, — философски замечает Роман Строков, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве. – В нашей практике были случаи, когда за те несколько дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда продавец (не гражданин РФ) уезжал домой, а потом не смог вернуться – с документами на въезд в Россию возникали проблемы».

А Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск», приводит пример, когда продавца квартиры сразу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.

Теперь займемся разбором разных вариантов ситуаций. Первая – участник сделки умер. Если это произошло до подачи документов на регистрацию или прямо в Росреестре (и такое возможно) – тут вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, где-то в районе 15 числа должна произойти регистрация, 20-го нужно приходить за готовыми бумагами – и где-то в интервале между 10-м и 20-м продавец покидает этот мир?

«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, — говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».

По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, — отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС. Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».

Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?

Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, — считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».

Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, — напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».

«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, — соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».

Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, — говорит Роман Строков. — Доверенность же, выданная продавцом прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».

Ну, а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога – в суд.

Что касается прочих предполагаемых неприятностей (тяжелая болезнь, заключение и т.п.), то все они однозначно не помешают регистрации сделки. Росреестр будет исходить из того, что воля продавца изложена (он подписал ДКП, отнес его на регистрацию), юридически этот человек жив – стало быть, все должно быть зарегистрировано. Даже если человек вообще пропал, умершим с точки зрения закона его признает только суд – и процедура эта длится минимум несколько месяцев. А до принятия судебного решения формально он живой.

У процесса купли-продажи квартиры есть еще один этап – получение денег из ячейки банка. Сделать это могут только строго определенные лица: сначала продавец (при предъявлении зарегистрированного ДКП), затем (если сделка по каким-то причинам не состоялась) – покупатель. Понятно, что описанные нами выше форс-мажоры вносят в процесс изрядную сумятицу. Ситуация осложняется тем, что банки – коммерческие организации, и каждый из них имеет свои договоры на доступ к ячейкам. Они во многом похожи, но отличаются в деталях.

Если просто «по справедливости», то после продажи квартиры и смерти продавца деньги должны принадлежать наследникам. «Деньги за квартиру смогут получить законные наследники продавца, предоставив в банк все необходимые документы, — говорит Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс». – В наследство включается все принадлежащее наследодателю на день смерти имущество… Вырученные от продажи квартиры средства – это такая же часть наследства, как и все остальное имущество умершего».

Золотые слова! Никто с ними и не спорит. «Пичалька» в том, что юридически безупречные наследники появятся минимум через полгода, тогда как срок аренды банковской ячейки составляет месяц, много два. По истечении этого срока доступ получает сначала покупатель, а потом и сам банк. «Если нет доверенности к доступу в ячейку, то никого, кроме самого продавца, туда не пустят, — говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – Можно написать заявление в банк о том, что мы хотим продлить сроки абонирования. Либо другой вариант: после того как срок доступа в ячейку у продавца прошел, покупатель может забрать эти деньги. А потом отдать продавцу или его наследникам». Варианты замечательные, только – заметим – предусматривают активное участие и честность противоположной стороны сделки. А что если покупатель квартиры возьмет деньги и не отдаст их потом?!

Описываемые ситуации – редкие, несколько случаев на Москву в год. И, как понял автор, у участников рынка на этот счет нет отработанного алгоритма.

Поэтому наши рекомендации будут простыми:

1. «Подстраховаться» доверенностями – на получение документов из Росреестра, доступ к банковской ячейке. Правда, с выбором доверенных лиц следует быть осторожными – искушение в несколько миллионов рублей может оказаться непреодолимым.

2. Заключая в банке договор на аренду ячейки, как минимум задать соответствующие вопросы. И послушать ответы: кто и как получит доступ в случае невозможности участника сделки прийти.

Согласно законодательству РФ обстоятельством непреодолимой силы признаются чрезвычайные и непредотвратимые условия, при которых исполнение ранее заключенного договора или иных правовых обязательств, возникших в результате осуществления предпринимательской деятельности, не представляется возможным.

В ст. 401 ГК РФ дается общее описание обстоятельств непреодолимой силы.

К форс мажору обычно относят:

• военные действия, гражданские волнения, массовые стачки и забастовки;

• стихийные бедствия, эпидемии (пандемии);

• запреты государственных органов, ограничения властей и введение запрета на определенные виды деятельности, эмбарго и прочее.

Безусловно, список, не является исчерпывающим и может быть дополнен иными обстоятельствами, в зависимости от ситуации, в которую попали юридические и физические лица.

Обратите внимание: не стоит путать форс мажор с ситуациями, которые не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы. Если возникла ситуация или обстоятельства, которые по своей сути не являются чрезвычайными или непредотвратимыми или их можно было заранее предвидеть, то «форс мажором» прикрыть неисполнение обязательств по договорам не получится. В законе четко указывается, что к таким обстоятельствам не относится недостаток денег, отсутствие товара на рынке, неисполнение условий договора третьими лицами. Также не будут считаться форс-мажором местные забастовки, которых можно было бы избежать.

Если возникли обстоятельства, которые делают невозможным исполнение сделок, то следует предпринять следующие шаги:

1. Действовать в соответствии с условиями договора.

2. Собрать доказательства наступления форс мажора.

3. Выслать контрагентам уведомление о наступлении последствий действия непреодолимых сил.

4. Уведомить контрагентов об окончании действия непреодолимых сил.

5. Обратиться в суд при возникновении споров.

Обстоятельства непреодолимой силы

Force majeure (франц.) – «высшая сила». В российском праве – обстоятельство непреодолимой силы. Это чрезвычайные природные, политические и иные явления и события, которые невозможно было предвидеть, а при их наступлении – преодолеть. Они не зависят от человеческой воли, всегда чрезвычайны. К ним можно отнести стихийные бедствия: лесные пожары, наводнения, извержения вулканов; эпидемии; войны.

Чрезвычайные обстоятельства могут стать объективным препятствием для того, чтобы исполнить договор.

До сих пор не выработаны правила договорной работы предпринимателей в условиях распространения коронавирусной инфекции. Однако отдельные ведомственные акты прямо указывают, что коронавирус – это форс-мажор. Но из них также следует, что чрезвычайность ситуации – не для всех.

Официальной позиции государства, которая бы в равной степени определяла порядок исполнения договоров всеми предпринимателями в изменившейся ситуации, нет. Преимущество получили организации, которые:

• работают с нерезидентами;
• участвуют в госконтрактах;
• арендуют государственное и муниципальное имущество.

Для них коронавирусная эпидемия – форс-мажорное обстоятельство.

COVID-19 может в равной мере влиять на исполнение обязательств независимо от того, идет ли речь об исполнении международных или государственных контрактов либо о договорах на внутреннем рынке.

Поэтому нет объективных причин, по которым эпидемия может быть форс-мажором для одних предприятий и не быть для других. Видимо, стоит рассчитывать на применение права и закона по аналогии и на судебную практику. Но её пока нет.

Похожие записи:

• Больничный бабушке по уходу за внуком если заболела мама
• Какие выплаты и льготы положены пенсионерам в 2021 году
• Налоговые каникулы для ИП в 2020 году