Возврат НДФЛ при покупке квартиры в рассрочку в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат НДФЛ при покупке квартиры в рассрочку в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С ипотечной недвижимостью ситуация сложнее. Можно вернуть до 260 000 рублей налога за стоимость жилья (если квартира стоит 2 млн) и 390 000 за проценты (3 млн). Это соответствует кредиту под 12-13% годовых примерно на 15 лет.

Кому не возвращают деньги

Есть ситуации, когда ранее уплаченный НДФЛ не вернется. Вот основные:

1. Купля-продажа между близкими родственниками. Детьми, родителями, бабушками и дедушками, или супругами.
2. Нет официального источника дохода. Не только белой зарплаты, но и заключенных договоров аренды, или инвестиционных ценных бумаг.
3. Если квартиру купили за счет средств работодателя или кредита от предприятия.
4. Если использовались не личные деньги, а государственные программы. В том числе Военная или Дальневосточный Гектар.
5. Без акта приема-передачи. В случае, если новостройку еще не построили, но средства уже перевели.
6. Недвижимое имущество передается в наследство или по договору дарения.

В целом, большинство сделок попадает под условия. Главное – чтобы был официальный источник дохода, с которого идут отчисления в бюджет. Налоговые декларации подаются за прошедший год, поэтому, если купить жилье в 2024 году, то подавать заявление можно только в 2025.

Сколько можно получить

Зависит от того, когда была приобретена квартира.

Приобрели после 1 января 2014 года. Вернуть можно 13% от стоимости жилья и ещё 13% от уплаченных процентов по ипотеке. По закону, лимит вычета составляет 2 млн рублей для стоимости квартиры и 3 млн рублей — для процентов по ипотеке. Если жильё дороже, то размер вычета будут считать от суммы лимита.

Если недвижимость стоила дешевле 2 млн рублей, то компенсация пойдёт в размере 13% от фактической стоимости квартиры. Остаток положенного вычета можно получить при покупке следующего жилья.

Вычет по процентам в браке

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит. Собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.

Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.

«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.

Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.

Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля

Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

Оформление вычета через работодателя возможно в любой момент. Необязательно ждать окончания текущего года. Порядок действий:

1. Собрать пакет документов, передать их ФНС и заполнить заявление для получения вычета через работодателя.
2. Ждать 30 дней проверку ФНС. Если она пройдет успешно, налоговая направит работодателю соответствующее заявление.
3. Написать в бухгалтерии работодателя заявление о предоставлении налогового вычета.

После этого вы начнете получать зарплату полностью, без вычета НДФЛ. Так будет, пока положенная сумма вычета не будет исчерпана. Далее можно снова подавать документы на получение следующего «транша».

Что делать, если я заплатил НДФЛ меньше, чем положенная мне сумма вычета?

Бывает так, что сумма вычета оказывается больше суммы уплаченных вами налогов.

Но государство не сможет вернуть вам больше денег, чем сумма уплаченного вами НДФЛ. В этом случае остаток вычета можно перенести на будущие годы.

Например, вы купили квартиру за 2,5 млн руб., и вам положен вычет в максимальном размере 260 тыс. руб. Но за предыдущие три года с вас удержали НДФЛ в размере только 200 тыс. руб.; вернуть больше этой суммы не получится. В этом случае остаток в размере 60 тыс. руб. можно будет вернуть в следующем году, снова подав декларацию в ФНС.

Правило о переносе части неиспользованного вычета действует только при покупке или строительстве жилья. Перенести неиспользованный остаток других вычетов на следующий год не получится.

Сумма налогового вычета по ипотеке

При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:

Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.

Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.

При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.

Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:

Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.

Условия получения вычета по ипотеке

Для получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку существует ряд дополнительных условий.

Взятый кредит должен быть целевым. Так называют займ, который банк выдает на определенную покупку. В этом случае средства не поступают на личный счет заемщика, а сразу переводятся продавцу. Ипотека относится к целевым кредитам, что должно быть отражено в заключенном договоре: налоговая проверит наличие сведений о том, что купленная недвижимость попадает под требования ипотеки.

Пугаться этого условия не стоит: если вы берете ипотеку на квартиру в крупном банке, он самостоятельно проверит соответствие всем требованиям.

Частично компенсировать удастся только фактические уплаченные проценты. При покупке квартиры в ипотеку, под вычет попадают только уже выплаченные за прошедшие периоды проценты. Еще не погашенные выплаты компенсировать не удастся.

На вычет можно рассчитывать только зарегистрировав право собственности. Купить квартиру и стать ее собственником – разные вещи. Согласно нашему законодательству, для того чтобы полностью распоряжаться приобретенным жильем, права на него нужно подтвердить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом регистрировать право собственности немедленно закон не обязывает, сделать это можно даже спустя время после покупки квартиры.

Если вы зарегистрировали купленную недвижимость не сразу, к вычету по ипотеке будут приняты только проценты, уплаченные после получения свидетельства о собственности. Этот момент важно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Обычно на первичном рынке застройщик и покупатель заключают Договор долевого участия (ДДУ). Для таких сделок моментом оформления недвижимости в собственность считается дата, когда дольщик полностью рассчитывается со строительной компанией.

Кoгдa мoжнo пoлyчить вoзвpaт нaлoгa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe

Moмeнт пoлyчeния вычeтa зaвиcит oт тoгo, кoгдa вы зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти. Ecли вы кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe, пpaвo нa пoлyчeниe вычeтa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe вoзникнeт y вac c тoгo гoдa, кoгдa вы зapeгиcтpиpyeтe пpaвo coбcтвeннocти нa жильe или пoдпишeтe aкт o пepeдaчe квapтиpы.

Дoпycтим, вы кyпили квapтиpy в 2016 гoдy. 3acтpoйщик ввeл дoм в экcплyaтaцию в 2018 гoдy и тoгдa жe вы пoдпиcaл c вaми aкт o пepeдaчe. 3нaчит, oбpaтитьcя зa вычeтoм вы мoжeтe c 2018 гoдa, нo пpи этoм впpaвe включить в cyммy к вoзвpaтy вce пpoцeнты, включaя, чтo выплaчивaли в 2016–2017 гoдax.

Oгpaничeний пo вpeмeни нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe нeт. Bы впpaвe пoдaть дeклapaцию и дoкyмeнты eщe в пpoцecce выплaты или чepeз нecкoлькo лeт пocлe пoгaшeния пpoцeнтныx нaчиcлeний. Нaпpимep, ecли вы взяли ипoтeчный кpeдит нa пpиoбpeтeниe квapтиpы и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в 2016 гoдy, мoгли бы oфopмить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe yжe в 2017 гoдy. Ecли вы этoгo нe cдeлaли, мoжeтe oфopмить вoзвpaт в любoй мoмeнт – xoть в 2030 гoдy, ecли вaм тaк зaблaгopaccyдитcя.

A вoт для нaлoгa нa дoxoды oгpaничeния ecть – вы cмoжeтe вepнyть eгo в тeчeниe тpex лeт пo oкoнчaнии тoгo гoдa, кoгдa oн был yплaчeн. Дoпycтим, вы xoтитe пoлyчить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe из cyммы нaлoгa, кoтopый yплaтили в 2017. У вac ecть нa этo вpeмя – дo кoнцa 2020 гoдa. Ecли peшитe oбpaтитьcя зa вoзвpaтoм пoзжe – дoпycтим, в 2022 гoдy, пpoцeнты пo ипoтeкe зa 2017 гoд вepнyть yжe нe пoлyчитcя, нo вы cмoжeтe вepнyть нaлoг, yплaчeнный в пocлeдyющeм.

Порядок вычета с 2014 года

Со вступлением изменений в налоговое законодательство (с началом 2014 года) лица, оформившие право собственности после поправок, получили право неоднократного заявления налогового вычета в пределах установленного его размера. Таким образом, оплачивая стоимость квартиры в рассрочку, можно было в каждом налоговом периоде претендовать на получение вычета из расчета внесенной в порядке рассрочки оплаты. Достаточно было представлять декларацию и документы, подтверждающие внесение денег.

Вместе с тем, для тех, кто уже получил вычет, оформив собственность до 2014 года, ничего не изменилось, и считалось, что своим правом они уже воспользовались независимо от того, какой размер вычета они получили – в пределах всего доступного объема или исходя из фактически понесенных затрат. Те же, кто до 2014 года вычет не оформлял, получили право его получения на общих основаниях, в том числе с правом неоднократного его заявления в каждом налоговом периоде, пока не будет выбрана все доступная сумма вычета.

Законодательные изменения 2014 года стали своеобразным барьером и разделили всех, кто приобрел квартиры в рассрочку, на две категории – тех, кто мог получить вычет в полном объеме, и тех, кто формально этого сделать уже не мог, хотя фактически и имел на это право.

Когда возникает право на вычет?

Право на вычет при покупке квартиры возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Необходимо быть налоговым резидентом РФ (жить в России не менее 183 дней в течение года)
2. Необходимо подтвердить документами расходы на приобретение квартиры.
3. Необходимо иметь правоустанавливающие документы. Для новостройки это акт приемки-передачи квартиры, для вторичного жилья — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
4. Продавец не является вашим близким родственником.
5. Квартира находится в России.
6. Квартира была куплена без использования средств материнского капиталла.

Кому не стоит рассчитывать на возврат денег

Не получится вернуть налог, если гражданин не имеет официального трудоустройства, является самозанятым или индивидуальным предпринимателем, работающим по упрощенному налогообложению. Это связано с тем, что данные категории лиц не оплачивают подоходный налог, следовательно, не могут рассчитывать на какой-либо возврат средств.

Если покупка жилья была осуществлена с привлечением средств работодателя или физических лиц, жилищной субсидии, материнского капитала, то можно вернуть только собственные денежные средства, вложенные в приобретение недвижимости. В качестве иллюстрации приведем следующий пример:

Квартира была куплена за 1,8 миллиона рублей. В эту сумму вошли деньги материнского капитала (400 тысяч), полмиллиона, полученные по договору дарения от родителей жены, и 900 тысяч собственных накоплений супругов. Подавать документы на возврат НДФЛ можно только на сумму, которую молодые люди вложили в покупку самостоятельно. В данном примере – это 900000 рублей.

Получение жилья по праву наследования или по дарственной тоже не является основанием для получения имущественного вычета. Это объясняется тем, что новый собственник не понес никаких денежных трат, поэтому не может рассчитывать на их компенсацию.

При сделке купли-продажи, совершенной между близкими родственниками (кровными и некровными), приобретенная в собственность квартира также не считается объектом возврата подоходного налога.

Стоит упомянуть еще один спорный вопрос – квартира, купленная военнослужащими по программе специализированной ипотеки. Поскольку средства для льготного кредитования выделяются из бюджета, то не могут быть приняты в качестве основания для налогового вычета. Можно попробовать вернуть только собственные средства покупателя, при условии его финансового участия в сделке.

И в заключении напомним, что гараж и земля под его постройку не относятся к покупке недвижимости.

Насколько выгодно досрочно погашать кредит для возврата процентов

Иногда досрочно закрывать потребительский кредит не очень выгодно. Допустим, если до окончания срока кредитования остаются считанные месяцы.

Пример. Иванов И. И. оформил потребительский заем на сумму 100 000 рублей со ставкой 22% годовых сроком на 12 месяцев. Ежемесячный платеж составляет 10 166 рублей ((100 000 * 22 / 100 / 12) + 100 000 / 12). Полная стоимость кредита составит 122 000 рублей.

За 2 месяца до окончания действия договора заемщик принимает решение вернуть оставшуюся часть займа досрочно. При этом за десятый месяц он должен заплатить 19 696 рублей (данные взяты из реального графика аннуитетных платежей). Выходит, что за 10 месяцев заемщик заплатил 121 356 рублей (10 166 * 10 + 19 696).

Нетрудно подсчитать, что в результате за 10 месяцев ставка по кредиту составила 26,7% годовых (121 356 * 22 / 100). Таким образом, досрочное погашение оказалось невыгодным для заемщика. Прежде чем принять такое решение, особенно в конце срока действия договора, нужно все взвесить и подсчитать – имеет ли смысл закрывать потребительский кредит досрочно.

Какие нюансы необходимо учитывать при возврате

Несмотря на то что описанные выше схемы не представляют особой сложности, следует учитывать некоторые моменты.

Ряд банков, оформляя потребительский заем, умышленно обходят в документах возможность досрочно вернуть средства. Поэтому нужно убедиться, прописана ли такая возможность в договоре.

До обращения в банк самостоятельно высчитайте сумму, которую возможно вернуть в качестве компенсации. Алгоритм расчета: сначала рассчитайте отношение всей суммы процентов по графику к уже оплаченной. После этого посчитайте сумму основного долга за каждый месяц.

Как свидетельствует практика решений Высшего арбитражного суда, кредитная организация не вправе требовать уплаты процентов за период, когда заемщик не пользовался кредитными средствами. Проценты причитаются к уплате только за период с момента получения займа до его полного погашения.

В некоторых кредитных учреждениях установлены штрафные санкции за досрочное погашение ссуды. Сумма штрафа может составлять до 5000 рублей. Также в договоре может быть прописан запрет досрочного погашения на срок до 3 месяцев.

Однако Высший арбитражный суд запретил устанавливать штрафы за уплату долга раньше установленного договором срока (п. 12 Информационного письма ВАС № 147 от 13.09.2011).

В случае отказа в возврате средств можно обратиться в суд. Исковое заявление можно оформить с помощью юриста или самостоятельно. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев решение принимается в пользу заемщика, а банк компенсирует все расходы.

Известны случаи, когда гражданин погасил потребительский заем полностью, а спустя несколько лет ему приходит требование об уплате оставшихся процентов или комиссий. Поэтому после погашения любого кредита обязательно берите документ, подтверждающий отсутствие долга, который вы сможете предъявить в суде в качестве доказательства.

В документе должны быть указаны следующие параметры:

• срок кредитования;
• сумма основного долга по ссуде;
• срок полного погашения;
• полная стоимость кредита с учетом процентов и комиссий;
• дата фактического погашения.

Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку: ответы на вопросы

Вопрос № 1. Куприянов является пайщиком ЖСК «Звездный». С марта 2017 Куприянов проживает в новой квартире. Остаток паевых взносов Куприяновым выплачен в апреле 2023, в том же месяце квартира снята с баланса ЖСК «Звездный» и передана в собственность Куприянову. Когда Куприянов может оформить вычет?

Ответ: Согласно разъяснениям Минфина, у пайщика возникает право на оформление компенсации только после получения жилья в собственность. В случае с Куприяновым это право наступает в апреле 2023.

Вопрос № 2. Козлов оформил рассрочку на квартиру у застройщика АО «ЖилСтрой-5» в августе 2012. Стоимость квартиры (2 млн. 500 руб.) полностью выплачена Козловым в сентябре 2023. На какую сумму возврата может рассчитывать Козлов?

Ответ: Так как сделка заключена до 01.01.14, то Козлов не может многократно обращаться в ФНС за вычетом. Поэтому Козлову целесообразно обратиться за вычетом по факту полной выплаты долга. Ведь в таком случае обращение будет единоразовым, а значит, Козлов сможет оформить максимальный возврат (260 тыс.).

Кому не стоит рассчитывать на возврат денег

Не получится вернуть налог, если гражданин не имеет официального трудоустройства, является самозанятым или индивидуальным предпринимателем, работающим по упрощенному налогообложению. Это связано с тем, что данные категории лиц не оплачивают подоходный налог, следовательно, не могут рассчитывать на какой-либо возврат средств.

Если покупка жилья была осуществлена с привлечением средств работодателя или физических лиц, жилищной субсидии, материнского капитала, то можно вернуть только собственные денежные средства, вложенные в приобретение недвижимости. В качестве иллюстрации приведем следующий пример:

Квартира была куплена за 1,8 миллиона рублей. В эту сумму вошли деньги материнского капитала (400 тысяч), полмиллиона, полученные по договору дарения от родителей жены, и 900 тысяч собственных накоплений супругов. Подавать документы на возврат НДФЛ можно только на сумму, которую молодые люди вложили в покупку самостоятельно. В данном примере – это 900000 рублей.

Получение жилья по праву наследования или по дарственной тоже не является основанием для получения имущественного вычета. Это объясняется тем, что новый собственник не понес никаких денежных трат, поэтому не может рассчитывать на их компенсацию.

При сделке купли-продажи, совершенной между близкими родственниками (кровными и некровными), приобретенная в собственность квартира также не считается объектом возврата подоходного налога.

Стоит упомянуть еще один спорный вопрос – квартира, купленная военнослужащими по программе специализированной ипотеки. Поскольку средства для льготного кредитования выделяются из бюджета, то не могут быть приняты в качестве основания для налогового вычета. Можно попробовать вернуть только собственные средства покупателя, при условии его финансового участия в сделке.

И в заключении напомним, что гараж и земля под его постройку не относятся к покупке недвижимости.

Похожие записи:

• Как зарегистрировать дачный дом в 2023 году
• Что делать, если муж не хочет разводиться: как мирно разойтись по закону
• Что такое трудовой стаж и каковы его виды