Подводные камни при приобретении доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при приобретении доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Зачем покупать долю в квартире?
Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:
- Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
- Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
- Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
- Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества покупки доли в квартире:
- низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
- возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
- последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
- инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.
Минусы покупки доли в квартире:
- возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
- сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
- условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.
Стоит ли покупать долю в квартире?
Покупать долю в квартире стоит только в тех случаях, когда это соответствует вашим целям, таким как:
- обзавестись своим жильем, когда денег не хватает на покупку полноценной квартиры или комнаты в коммуналке — в таком случае покупка доли желательна в тех квартирах, где будет возможность изолированного проживания от других собственников, проживающих в квартире. Как правило, это двух- и более комнатные квартиры, к примеру, вы приобретаете ⅓ долю в трехкомнатной квартире. Это должно быть согласовано со всеми собственниками жилья и отражено в регистрационных документах;
- получить регистрацию в квартире, в которой приобретается доля — достаточно приобрести минимальную долю в квартире;
- приобрести долю в квартире с последующим выкупом всех остальных долей;
- использовать покупку доли в квартире в качестве инвестиционных вложений свободных денежных средств.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Право преимущественной покупки
Идеальная собственность в квартире – это когда у каждого из собственников есть доля в квартире. Но что, если кто-то из собственников хочет продать свою долю без согласия остальных? Действующее законодательство дает возможность ограничить такое право, чтобы предотвратить возможные проблемы.
Соглашение между собственниками квартиры может предусматривать ограничение права преимущественной покупки доли в квартире. Это значит, что при желании продать свою долю, собственник должен предложить ее сначала другим совладельцам, а они имеют право выкупить ее по той же цене и в течение определенного срока. Право преимущественной покупки предоставляет совладельцам квартиры возможность сохранить уровень контроля над своей собственностью.
Однако, существует опасность для собственника доли в квартире. Если другие совладельцы не выкупают долю, то ее можно продать третьему лицу, не имеющему право преимущественной покупки. В этом случае, новый собственник получает все права и обязанности, связанные с этой долей. Иногда в таких ситуациях может возникнуть необходимость в вселении нового собственника в квартиру. Но нельзя забывать, что выкупить долю каждого собственника нереально, особенно если в квартире много совладельцев.
Какими же рисками грозит право преимущественной покупки доли в квартире? Во-первых, совладельцы квартиры могут не уведомить о своем желании продать долю, надеясь сделать это незаметно. В этом случае, остальные собственники не имеют права выкупить долю и могут оказаться с новым соседом, о котором они даже не знали.
Покупаем долю в квартире – варианты
Покупка доли в квартире может предоставить разные варианты и возможности для каждого из совладельцев. В зависимости от условий и соглашения между собственниками, покупатель доли может иметь право распоряжаться только своей долей или иметь право на распоряжение всей квартирой.
Вот несколько вариантов, которые могут возникнуть при покупке доли в квартире:
- Покупatel доли может купить только одну комнату в квартире. Этот вариант подойдет тем, кто нуждается только в отдельной комнате, например, для своей работы или детской комнаты. В этом случае все остальные комнаты будут принадлежать другим собственникам.
- Человек может купить долю во всех комнатах квартиры, кроме одной. В этом случае покупатель получает право на преимущественную покупку последней комнаты и может в будущем добиться полного владения квартирой.
- Еще один вариант — покупатель может купить долю в конкретной комнате, но не иметь права распоряжаться всей квартирой. В этом случае покупатель будет иметь право использовать свою комнату для проживания или сдачи в аренду, но не сможет продать свою долю или распорядиться остальными комнатами.
- Кроме того, возможна покупка доли в квартире, где у каждого собственника будет своя отдельная комната, а остальные помещения, такие как кухня, ванная комната и гостиная, будут использоваться общими совладельцами. Этот вариант может быть интересен для тех, кто хочет иметь свою собственность, но также жить со своей семьей или друзьями в одной квартире.
Какие проблемы могут возникнуть при отказе одного из собственников?
Покупка доли в квартире имеет свои риски и подводные камни, один из которых — отказ одного из собственников продавать свою долю. Если вы покупаете долю в квартире вместе с другими людьми, то вам нужно быть готовыми к такой возможности.
Отказ владельца доли может привести к многим проблемам. Во-первых, продажа квартиры может затянуться на неопределенный срок. Во-вторых, вы не сможете продать квартиру без согласия всех владельцев. В-третьих, вам нужно будет искать юридический и финансовый способ решения проблемы, который может обойтись дорого для вас.
Если у вас есть ипотека на эту квартиру, то отказ одного из собственников может привести к тому, что вы потеряете свою долю в квартире, а с ней и деньги, которые вы уже заплатили. Вам нужно иметь в порядке документы, подтверждающие вашу долю в квартире.
Договор купли-продажи должен быть оформлен у нотариуса и должен содержать выписку из государственной реестровой книги, которую получает покупатель. В ней указываются права на имущество, которое покупают покупатели. Если один из собственников отказывается продавать свою долю, то он должен получить деньги, но его доля должна быть отдельной и выделенной, чтобы покупатели могли продолжать пользоваться квартирой.
- Покупатели должны иметь право преимущественной покупки доли, если один из продавцов решил ее продать. Это нужно предусмотреть заранее и оформить в договоре.
- Если у одного из собственников был ранее заключен договор о натуре, то это может привести к проблемам в случае отказа одного из собственников. Натурой могли быть кухонные и технические комнаты, которые были выделены в долю.
- Продавцы должны предоставить покупателям всю необходимую информацию об имуществе — паспорт квартиры, права на недвижимость, наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг, ипотеке и т.д. Покупатель должен быть уверен, что имущество находится в полном порядке и не имеет проблем и задолженностей.
В случае отказа одного из собственников продавать свою долю, необходимо искать юридический и финансовый способ решения проблемы. Если все решения безрезультатны, то вам нужно продавать квартиру вместе со всеми собственниками.
Проблемы с потерями при долевом строительстве
Документы и законодательство
При покупке доли в квартире необходимо учесть не только документы на саму недвижимость, но и государственную регламентацию данного процесса. К покупке доли необходимы отдельные документы, такие как договор на отдельную долю и выписку о выделенной площади жилья. Согласно закону продавцы должны предоставить преимущественное право покупки другим заинтересованным лицам.
Покупка доли
Люди, которые покупают долю в жилье, не всегда владеют всей информацией по этому процессу. Они могут не знать о законных правилах продажи доли, что приведет к некоторым проблемам в будущем. Владелец должен подтвердить свое право на продажу и выполнить нотариальную ипотеке процедуру на право собственности.
Проблемы с имуществом
Если покупатель отказывается от доли, продавец должен вернуть денежные средства в соответствии с законом. Однако, это не всегда выполняется должным образом и иногда доли продаваются другим лицам. В этом случае покупатели теряют свои деньги и не могут восстановить свое право на долю в имуществе.
Опека над правами покупателей
Госпошлина, выплата по договору, оценка недвижимости, паспорт купли-продажи — это все моменты, которые нужно учесть при покупке доли. В отдельной комнате можно хранить все документы, такие как договор, свидетельство о собственности, выписка из реестра, и т.д., которые помогут вам отслеживать порядок выполнения продавцами договору.
Нотариус и продажи долей
При продаже доли продавцы должны соблюдать некоторые правила. Нотариальная контора проверяет действительность продажи и доверенности на право совершения данной сделки. Остальные доли продавцов должны быть представлены на продажу по преимущественной праве, в соответствии с законом.
Натура продажи
Далеко не все продавцы долей в жилье ответственны и правдивы в своих намерениях. Некоторые из них, продавая долю, могут не указывать все недостатки и проблемы, связанные с покупкой данной доли. Необходимо убедиться, что вы покупаете реальную долю, а не долю, которой не существует на самом деле.
Потери при долевом строительстве и ипотеке
Ипотека, которую вы можете взять при покупке доли в жилье, связана с большими рисками. При неправильно прописанном договоре, изменение условий оплаты или других моментов, связанных с приобретением доли, вы можете потерять свою долю и все деньги, вложенные в эту сделку.
Практические советы по покупке доли 1 Тщательно проверьте продавца доли в жилье. 2 Убедитесь, что все документы на покупку доли имеются и соответствуют законодательству. 3 Проверьте все цифры и суммы в документах, связанных с покупкой доли. 4 Изучите все правила и требования, связанные с продажей доли в жилье. Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей
Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.
В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя?
Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.
Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.
Стоит держать в уме понятие добросовестного приобретателя и собирать любые документы, которые могут подтвердить информацию о квартире, ее истории и правах владельца. На просмотры жилья, встречи с продавцом и в разные инстанции лучше ходить с кем-то, кто при необходимости сможет стать свидетелем в суде.
Избежать неприятных сюрпризов поможет юридическая проверка квартиры , которую можно заказать на Домклик. Благодаря ей можно ознакомиться с полной историей жилья. Специалисты тщательно оценивают риски для покупателя и дают рекомендации по их минимизации для максимально безопасной организации сделки.
И наконец, не стоит верить продавцу на слово: если он говорит, что является единственным собственником, а в завещании указаны несколько человек, нужно увидеть письменные нотариально заверенные отказы других наследников.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Как быть с долгами по коммунальным платежам?
При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.
Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.
Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.
Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.
Необходимые документы
Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.
Особое же внимание необходимо уделить документам продавца и непосредственно продаваемой ним жилплощади.
Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:
- свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
- договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).
Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.
Похожие записи: