Обзор часто задаваемых вопросов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор часто задаваемых вопросов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов — Управление персоналом
Александр Герасимов, главный юрист компании «Главмосстрой»
Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.
Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище.
Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г.
за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи.
Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.
Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный кодекс РФ (ст.
32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков.
При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений.
Что понимать под равнозначным жильем
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Предоставления жилья нанимателю
Лицам, проживающим в аварийном доме в муниципальном жилье, или собственнику квартиры, который не смог доплатить разницу в цене квартир, должны предоставить взамен право на вселение в новое жилье по договору соцнайма.
| № п/п | Основные условия |
|---|---|
| 1 | Квартира должна располагаться в том же районе, что и дом в аварийном состоянии |
| 2 | При выделении квартиры в другом районе, необходимо получить согласие гражданина |
| 3 | Помещение должно быть полностью благоустроено |
| 4 | Площадь нового жилья должна соответствовать помещению в аварийном или превышать его |
| 5 | Если гражданин состоял на учете в качестве нуждающегося в большем жилье, то квартира может быть выдана с учетом потребности |
| 6 | Наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги |
| 7 | Наниматель обязан ежемесячно вносить оплату за пользование жильем в размере 70% от средней арендной платы по району |
| 8 | Не может быть предоставлена комната в коммунальной квартире |
Кaк pacceляют из aвapийныx дoмoв
Жильe пpизнaeтcя вeтxим cпeциaльнoй кoмиccиeй, в кoтopyю вxoдят cпeциaлиcты oтдeлa apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa, жилищнoй инcпeкции, cпeциaлиcты oтдeлa кoммyнaльнoгo xoзяйcтвa и блaгoycтpoйcтвa. Пpoцecc oцeнки жилья нa нecooтвeтcтвиe тpeбoвaниям и cтaндapтaм зaпycкaeтcя личным oбpaщeниeм гpaждaн. Peзyльтaт пpoвeдeннoгo иccлeдoвaния нecyщиx cтeн, пepeкpытий и кoммyникaциoнныx ceтeй выдaeтcя нa pyки вceм жильцaм. B зaключeнии кoмиccии дoлжнo быть cкaзaнo, чтo дaннoe пoмeщeниe нe мoжeт быть вoccтaнoвлeнo для пoлнoцeннoй экcплyaтaции дaжe пocлe пpoвeдeния кpyпнoмacштaбныx peмoнтныx paбoт. Чaщe вceгo вeтxими пpизнaютcя дoмa, пocтpoeнныe бoлee 70 лeт нaзaд.
B цeлoм, пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo жилья coдepжит тaкиe вapиaнты кoмпeнcaции:
Пpeдocтaвлeниe paвнoцeннoгo жилoгo пoмeщeния. Этoт вapиaнт пpимeняeтcя, ecли пepeceляeтcя coбcтвeнник. Жильe взaмeн aвapийнoгo пpeдocтaвляют пo coглacoвaнию cтopoн. Нoвoe пoмeщeниe дoлжнo пoлнocтью cooтвeтcтвoвaть тexничecким xapaктepиcтикaм пpeжнeгo, включaя oбщyю плoщaдь и кoличecтвo кoмнaт.
Программа сноса аварийного жилья
По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Образец искового заявления на получение жилья
В Федеральный суд Железнодорожного района
г. Екатеринбурга
ИСТЕЦ:
К.
ОТВЕТЧИК:
Администрация города Екатеринбурга.
г. Екатеринбург, ул. Ленина, 24а.
Исковое заявление
о предоставлении жилья взамен ветхого
Мы проживаем в двухкомнатной квартире, общей площадью 59,1 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников. Данная квартира была получена по ордеру. На основании решения исполкома Железнодорожного совета.
Дом по ул. Стрелочников, в котором находится указанная квартира, подлежит сносу.
В соответствии со ст. 86 ЖК РФ: «если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма».
Согласно ст. 89 ЖК РФ: «предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта».
Исходя из положений перечисленных норм, на ответчиках лежит обязанность предоставить нам квартиру. Наша семья состоит из четырех человек, и у нас двое разнополых детей.
В соответствии со ст. 58 ЖК РФ: «при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия».
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Многие граждане соглашаются на предложенные органом МСУ варианты жилой площади, даже не понимая, что они не соответствуют правилам. Только небольшая часть жильцов набирается смелости и оспаривает решение администрации в суде. Причем они чаще всего побеждают.
Таким образом, расселение из аварийного жилья осуществляется строго по правилам, установленном законодательством о переселении. Если есть сомнения по поводу неправомерности действий чиновников, не нужно бояться обращаться в судебный орган.
Переселение в жилые помещения маневренного фонда
При осуществлении ремонта, который можно отнести к капитальному типу, или же работ по реконструкции, если такие действия не могут быть осуществлены без выселения стороны, в обязанности другой стороны входит предоставление жилья без прекращения соглашения о найме социального характера.
На время проведения такого ремонта или же работ по реконструкции жильцам предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Если наниматель отказывается от такого жилья, другая сторона может потребовать этого, но уже в судебных инстанциях.
Таким образом, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания людей по соглашению о съеме квартиры социального характера на период проведения капитального ремонта в их основном жилище.
Какие объекты подлежать расселению?
В их перечень входят многоквартирные дома, которые включены в региональную адресную программу по переселению из ветхого и аварийного жилья местными властями. В первую очередь расселению подлежат дома, признанные аварийными до 01.01. 2012 года. Очередность выстраивается не только исходя из времени признания и выдачи технического акта, но и в зависимости от степени износа: Для каменных зданий такой показатель составляет – 70%. Для деревянных и саманных построек – 50-60%. Могут быть расселены частные приватизированные дома, если они расположены на муниципальной земле. Согласно законодательству плата за найм аварийного жилья в 2015 году не взимается. Каковы сроки расселения из аварийного жилья в 2015 году? Смотрите тут.
В 2015 году на это могут рассчитывать собственники и владельцы квартир, расположенных в районах, на которые распространяется действие местных региональных программ. Органы местной власти формируют списки домов, подлежащих расселению – в зависимости от времени, когда дом был признан аварийным. Отдельно могут быть расселены несколько домов, если они расположены на одной планировочной структуре. Учитывается также количество зарегистрированных в квартире лиц, их дополнительные льготы и права.
Программа формируется отдельно в каждом регионе. В документе указано количество многоквартирных домов и численность проживающих в них лиц. Помимо региональных адресных программ переселения, местные исполнительные органы власти уполномочены утверждать планы капитального ремонта многоквартирных домов, с обозначением перечня работ и графика из проведения. При расселении граждан из аварийного жилья для проведения капитального ремонта МКД новая временная жилплощадь выдается из маневренного фонда. Программа содержит объемы финансирования со стороны государства, местных бюджетов, средств ТСЖ и др.
Капитальному ремонту подлежат: внутридомовые инженерные сети; подвальные и чердачные помещения. Обязательна установка общедомовых приборов учета потребления теплоэнергии, света, воды (п. 3.2. ст. 15 ФЗ № 185).
Программа по капитальному ремонту или переселению из аварийного жилья содержит точные данные о количестве домов, подлежащих реконструкции и сносу. В документе обозначаются все дома, признанные аварийными до начала 2012 года. Объемы долевого финансирования рассчитываются исходя из затрат на приобретение нового жилья или капитальный ремонт здания. В мероприятиях задействованы: средства Фонда содействия реформированию ЖКХ; деньги регионов и собственников жилья. Все расходы, указанные в программе, должны быть обоснованы – включая планируемую стоимость одного кв.м. жилого помещения, предоставляемого гражданам. При переселении они должны быть обеспечены равным по площади жильем, с аналогичным набором предоставляемых коммунальных услуг. Квартира выдается в том же районе населенного пункта. По соглашению с гражданином ему может быть предоставлена жилплощадь в другом районе, но в пределах того же городского округа или поселения.
Признание дома непригодным для проживания
Признание дома непригодным для проживания осуществляется по правилам, установленным, постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006 года.
Данный акт предусматривает отличительные характеристики данных жилых помещений:
- в доме имеются грубые деформации конструкций;
- отсутствие одного или нескольких инженерных сооружений (электричество, водоснабжение, канализация);
- сбои в функционировании вентиляции, из-за которых происходит смешивание воздуха кухни и санитарных помещений с жилыми комнатами;
- низкие температуры воздуха в жилых помещениях (ниже 18 градусов) в течение долгого времени;
- противоречия с нормативами влажности (минимальный показатель 60%);
- нет инсоляции в одной или нескольких комнатах (в зависимости от их общего количества);
- расположение помещения в подвале или на 0 этаже;
- отсутствуют окна в комнатах;
- в квартире обнаружены токсичные вещества.
Все вопросы, касающиеся обеспечения российских граждан жильем, регламентируются нормами основополагающего в этой сфере законодательного акта — Жилищного кодекса России, действующего в редакции от 22.01.2019.
Более детально уделено внимание порядку утверждения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в ст. 16 ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», действие которого актуально с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 09.12.2018.
Постановлением Правительства РФ № 47 (последняя редакция от 24.12.2018) утверждено Положение, нормами которого руководствуются, признавая помещение непригодным для проживания, многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В Положении № 47 выделено несколько разделов, касающихся непосредственно вопросов признания аварийности дома:
1) определены основные понятия:
- какие помещения признаются жилыми, включая дом и квартиру;
- цели проведения оценки и обследования помещения;
- состав комиссии по оценке помещений жилищного фонда России;
- полномочия органа местного самоуправления принимать решения о непригодности частных жилых помещений для дальнейшего проживания;
2) указаны требования, обязательные для возможности проживания в помещении людей; в случае несоответствия обязательных норм, можно добиваться капитального ремонта или сноса дома;
3) что может стать законным основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, например, сюда относят:
- снижение уровня надежности, прочности, устойчивости строительных конструкций;
- несоблюдение санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов атмосферного загрязнения, уровня радиации, воздействия шума, вибрации, электромагнитных полей;
- расположение в зонах селевых потоков, схода снежных лавин, оползней на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами;
- расположение в зонах вероятных аварий техногенного характера;
- квартиры, поврежденные в результате взрывов, аварий, пожаров, других геологических явлений при условии, когда проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;
- и другие;
Проблемы, с которыми сталкиваются жильцы аварийных домов
К сожалению, действующие законы и правовые акты не дают четкого определения, когда жилое помещение признается ветхим и непригодным для дальнейшего в нем проживания. Нет также стандартных норм, позволяющих определить, что степень износа здания за давностью лет его сдачи в эксплуатацию превысило отметку в 70 %, что может стать основанием для принятия решения о его сносе.
В настоящее время Министерством строительства предложено внести изменения в действующее Положение № 47, устанавливающее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и принять, что:
- признание ветхости многоквартирного дома не влечет обязанности его сноса, если при повреждении технического состояния его строительных конструкций отсутствует опасность их внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания;
- использование таких помещений возможно при контроле технического состояния, проведении необходимых мероприятий по восстановлению, усилению таких строительных конструкций, грунтов основания здания.
Что такое аварийное и ветхое жилье
Ваш старый дом должны расселить или только отремонтировать? Чтобы знать, на что вам рассчитывать, необходимо разобраться в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье.
Ветхое жилье
Ветхое жилье (ветхое состояние здания) — жилое здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям. Ваш дом должен быть признан ветхим жильем, если, к примеру, его фасад обваливается, крыша течет, а все коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции здания устойчивы и не грозят обрушением.
Показатели ветхости по Методическому пособию жилфонда МКД 2-04.2004:
— износ для каменных домов — свыше 70%;
— износ для деревянных домов и мансард со стенами из местных материалов — свыше 65%;
— несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания.
Аварийное жилье
Аварийное жилье (аварийное состояние здания) — жилой дом, в котором основные несущие конструкции изношены до состояния, представляющего опасность для жизни. К примеру, если фундамент вашего дома начал разрушаться, а в несущих стенах появились трещины — есть все основания для признания здание аварийным.
Также существует такое понятие, как «предаварийное состояние здания». В этом случае сверхнормативные повреждения имеет только часть конструкции дома. Обрушение этой части не повлияет на условия эксплуатации, но со временем может привести к риску проживания в таком здании. То есть даже значительный износ жилого дома (70%) не значит, что жилье аварийное.
Типичные признаки аварийного и ветхого жилья:
Ветхий дом
Осыпается штукатурка
Прогнил пол
Протекают трубы
Коммуникации требуют ремонта
Канализационная система требует полной замены
Гнилые балки, протекает крыша
Аварийный дом
Трещины в корпусе здания
Разрушается фундамент
Несущие стены в движении
Перекрытия под угрозой провала
Дом отклоняется от уровня