24.06.2023

ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Где и зачем регистрировать договор об аренде?

2. Что делать и куда жаловаться, если ваши соседи шумят?

3. Можно ли жаловаться на соседей, если живете в частном секторе?

4. 👨 Незаконная сдача квартиры и ее последствия

5. Как вычисляет налоговая?

6. Незаконная сдача квартиры и её последствия

7. Административные штрафы увеличатся в 2021 году в Казахстане

8. В Астане начались рейды по выявлению незаконно сдаваемых квартир

9. Выгодно или невыгодно

10. Как выселить: через суд или с помощью хитрости

11. Ответственность за неуплату налогов

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства. «Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.

Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.

Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.

Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.

Где и зачем регистрировать договор об аренде?

Юристы отмечают, что договор имущественного найма на срок более одного года должен быть заключён в письменной форме. В случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, такая форма договора является обязательной независимо от срока.

Но договор имущественного найма между гражданами на срок до года включительно может быть заключен в устной форме. Если договор имущественного найма заключён без указания срока, он считается заключенным на неопределённый срок.

Возможно, вы знаете, что если договор аренды заключается более чем на 1 календарный год, то он подлежит государственной регистрации, которая осуществляется через ЦОН. Такой договор будет иметь больший юридический вес для вас и для арендатора. Если вы не хотите регистрировать документ, можно схитрить (естественно, в рамках закона) — заключить договор на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением) на другой срок. Это не является нарушением законодательства. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца — при найме недвижимого имущества.

О том, на что имеет право арендатор квартиры и какие меры он вправе применять, читайте по ссылке.

Что делать и куда жаловаться, если ваши соседи шумят?

Если у вас возникли проблемы с шумными соседями, вы можете попробовать поговорить с ними об этой проблеме. Если это не поможет, вы можете вызвать участкового инспектора или полицию — 102 — с городского, 112 — с мобильного.

Полиция обязана принимать меры против шумных соседей в соответствии со статьей 437 Кодекса об административных правонарушениях. Если полиция не поможет, вы можете написать заявление в отделение полиции, как на соседей, так и на полицейского, который бездействовал.

Сотрудники полиции будут выписывать штрафы за нарушение закона: физические лица за нарушение оштрафованы на сумму от 17 250 до 34 500 тенге. Предприниматели будут оштрафованы на сумму от 20 до 150 МРП.

Участковый инспектор может привлечь ночных нарушителей к ответственности по статье 434 КоАП РК, если они нарушают общественный порядок, например, используют нецензурную брань в общественных местах, пристают к людям или оскверняют жилье. Это делается для поддержания общественного порядка и спокойствия.

А если в квартире шумят арендаторы, то отвечать за них по закону будет собственник помещения.

Можно ли жаловаться на соседей, если живете в частном секторе?

Штрафы за нарушение тишины в ночное время зависят от контекста. В жилых домах нарушение тишины может повлечь за собой штраф. Однако в законодательстве Казахстана нет специального термина «жилая застройка».

Используется термин «индивидуальное жилищное строительство», под которым понимаются части населенного пункта, используемые для жилищного строительства, наряду с другими объектами, такими как культурные и коммунальные услуги, а также инженерная и транспортная инфраструктура.

Термин «индивидуальная жилая застройка» не имеет конкретного определения в КоАП. Однако юристы советуют толковать этот термин широко, включая в него как частный сектор, так и дачные поселки. Если жителей дачного поселка беспокоит громкая музыка, они имеют право обратиться в милицию или к сотрудникам санэпиднадзора.

👨 Незаконная сдача квартиры и ее последствия

В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.

В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.

Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.

Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.

Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с незаконной сдачей квартиры, то вам следует помнить, что:Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду

Чем грозит нелегальная сдача жилья? Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

Однако, на практике уголовная ответственность за неуплату налога по факту сдачи квартиры в наем достаточно затруднительная, поскольку цена договора должна быть очень высокой, если сумма подлежащего уплате налога составляет 600 000, 00 рублей. То есть, при сумме налога в размере 600 000, 00 рублей общая сумма дохода за 3 года должна составлять 4 615 384, 61 рублей. Сумма дохода в год должна равняться 1 538 461, 53 рублей, а в месяц 128 205, 12 рублей. Такая цена договора найма возможна разве что в Москве и в очень элитной квартире.

Как вычисляет налоговая?

Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?

Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.

Незаконная сдача квартиры и её последствия

Каждый случай уникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Административные штрафы увеличатся в 2021 году в Казахстане

Согласно статье 236 Кодекса об административных правонарушениях нарушение установленного порядка ввода объектов и комплексов в эксплуатацию с нарушениями требований государственных нормативов в сфере архитектурно-градостроительной деятельности — влечет штраф на должностных лиц — членов государственных приемочных комиссий, индивидуальных предпринимателей в размере от 10 до 15, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере от 50 до 100, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 200 до 300 МРП.

Статья 237 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает ответственность за незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без соответствующего права на землю, которое влечет штраф на физических лиц в размере от 10 до 15, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, — в размере от 10 до 50, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 100 до 200 МРП с принудительным сносом незаконно возведенного или возводимого строения либо без такового.

В соответствии с частью 1 статьи 238 Кодекса об административных правонарушениях незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству — влекут штраф на физических лиц в размере от 5 до 10, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере от 20 до 50, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 50 до 100 МРП.

Те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, согласно части 2 указанной статьи -влекут штраф на физических лиц в размере от 20 до 25 пяти, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере от 50 до 100, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 100 до 200 МРП.

Статья 239 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает ответственность за эксплуатацию (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) законченных строительством, но не введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов, комплексов или их отдельных частей в виде штрафа на физических лиц в размере от 5 до 10, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере от 10 до 50, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 50 до 100 месячных расчетных показателей.

В Астане начались рейды по выявлению незаконно сдаваемых квартир

Начиная с 2014 года, действует правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на длительный срок (не менее одного года).

К таким договорам приравниваются:

— действующие «с 1 января по 31 декабря»,

— заключенные вовсе без указания срока: по закону срок договора коммерческого найма жилья не может превышать 5 лет. Значит, договоры с неопределенным сроком все равно считаются 5-летними (т.е. долгосрочными).

Штраф за непредставление такого договора в Росреестр:

— 5 000 рублей (ст. 15.21 КоАП РФ).

Закон возлагает на собственника обязанность предоставить сведения в органы регистрационного учета о квартирантах, которые у него проживают дольше 90 дней подряд (если они граждане РФ).

За неисполнение – штраф от 2 000 до 3 00 рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – от 3 000 до 5 000 рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Штраф не налагается, если квартиранты имеют постоянную регистрацию по месту жительства в том же регионе или являются близкими родственниками собственника.

Специальный налоговый режим на основе патента.

Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 8 908 200 тенге.

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.

Полезно

Как правильно зарегистрировать ИП и получить патент: срок и порядок.
Для получения патента на 2019 год необходимо своевременно подать форму 911.00
Изменение налогового режима: как перейти на патент с упрощенной декларации?

Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 60 695 950 тенге.

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.

При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).

Полезно

Упрощенная декларация для субъектов малого бизнеса (форма 910.00): порядок расчета и уплаты налогов и социальных платежей
Упрощенная декларация для субъектов малого бизнеса. Заполнение формы 910.00 за 2019 год
Расходы на приобретение ККМ-онлай будут зачтены в оплату подоходного налога

Выгодно или невыгодно

С точки зрения собственника, незаключение договора сдачи квартиры в аренду ему выгодно, ведь это уход от уплаты налогов и отсутствие необходимости тратить время на оформление бумаг. Но времена меняются, и современное законодательство поставило вопрос ребром: все граждане, проживающие на территории России и получающие прибыль за любые совершаемые ими сделки, обязаны платить налог своей стране. Ведь в первую очередь государство обеспокоено тем, что казна недополучает свою часть. Второй вопрос вытекает из того, что владельцы очень часто сдают свои квартиры весьма сомнительным личностям, из-за чего и сами могут пострадать и создать таким поступком угрозу для общества. И поэтому теперь для подобных предприимчиво-незадачливых собственников предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.

Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих там без договора аренды в первую очередь необходимо желание собственника квартиры. Ведь если арендаторы не нарушают права третьих лиц (соседей), то освобождать жилплощадь они не обязаны. Все что могут сделать соседи — это обратиться к хозяину квартиры и уведомить о том, что квартиросъемщики им мешают.

Основаниями для выселения арендаторов является:

систематически не платят аренду;
используют жилое помещение в иных целях (магазин, офис, склад и т.д.);
содержат квартиру в антисанитарных условиях;
смена собственника жилого помещения;
нарушают нормы общепринятого поведения (употребление алкоголя, дебоши и т.д.);
наносят повреждения самому жилищу или имуществу, находящемуся в нем;
иные причины.

Так как арендаторы, не заключившие с хозяином квартиры договор, обычно в ней и не прописаны, то выселить их можно достаточно легко. Чаще всего достаточно направления им требования о выселении в установленные сроки.

Однако бывают ситуации, когда жильцы не хотят в добровольном порядке съезжать. Причины могут быть самые разные. Например, отсутствие другого жилья или нежелание арендодателя возвращать залог за аренду. В таком случае единственно верным решением будет обращение в суд. Ведь если применить к квартирантам силу или угрозы, то можно самому подвергнуться административной или даже уголовной ответственности.

Как выселить: через суд или с помощью хитрости

Однако что делать, если вы столкнулись с настолько недобросовестными арендаторами, которые даже после истечения срока аренды по договору (или договорённости) не хотят покидать квартиру, вывозить имущество и отдавать вам ключи от вашего жилья?

Если срок аренды по договору заканчивается, вам нужно в оговоренный срок письменно предупредить об этом арендаторов: лучше вручить уведомление лично в руки, можно даже в присутствии свидетелей, например, соседа по площадке. По истечении указанного вами срока арендаторы должны освободить жильё и выехать со всеми вещами. Если они не выезжают добровольно, то вы можете смело обращаться в судебные органы с исковым заявлением о выселении.

В законе РК «О жилищных отношениях» говорится о том, что выселение граждан и юридических лиц из жилых помещений допускается в судебном порядке по требованию одной из сторон. Но в случае оспаривания одной из сторон судебного решения рассмотрение дела будет проходить в нескольких инстанциях, и выселение может растянуться на долгое время (даже до полугода). Само выселение будет происходить после вступления решения суда в законную силу.

Договор имущественного найма может быть изменён (или расторгнут досрочно) в судебном порядке в следующих случаях:

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
арендатор более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, — арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.

Кстати, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления арендатору возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Второй вариант выселения более практичен и популярен — после истечения срока действия договора вы как собственник помещения можете делать в нём что угодно — производить ремонтные и строительные работы, менять сантехнику, окна и двери. Есть надежда, что арендаторы вряд ли будут жить в доме без окон, дверей и сантехники. Один нюанс: все манипуляции с ремонтом и выносом сантехники нужно делать, только когда жильцы будут дома, чтобы у них не было повода подать на вас в суд, но уже по другой причине — например, обвинение в краже принадлежащих арендаторам вещей.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

Штрафа;
Принудительных работ;
Ареста;
Лишения свободы.