Как сделать из квартиры магазин или офис?

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Алгоритм перевода жилого помещения в нежилое

Чтобы использовать квартиру в Москве как коммерческую недвижимость, необходимо совершить следующие действия:

• собрать необходимый пакет документов;
• оформить ходатайство о желании перевести жилое помещение в нежилое, подав заявление в МФЦ в Москве или в органы местной власти;
• получить заключение о принятом решении и дождаться завершения всей процедуры.

Иногда в решении могут быть прописаны требования по изменению планировки или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в законную силу. В качестве доказательства выполнения требования необходимо получить акт приёмочной комиссии.

Перечень необходимых документов:

• общегражданский паспорт, удостоверяющий личность гражданина;
• поэтажный план многоквартирного дома в Москве;
• документы, удостоверяющие право собственника на указанное помещение (например, выписка из ЕГРН);
• технический паспорт БТИ на квартиру.

Если будет сделана перепланировка, требуется подготовить проект.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Особенности и нюансы изменения статуса квартиры

Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.

Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.

Понятия и нормативная база

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

• многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
• жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
• квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
• нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
• перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

В каких случаях требуется перевод

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Что делать, если отказали в переводе?

Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.

Причин может быть несколько:

1. апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
2. список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
3. с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
4. ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).

Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.

Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:

1. исправить все причины и подать заявление заново;
2. обжаловать решение в суде.

Таблица. Работы, в результате проведения которых изменяется первоначальная стоимость объекта

 Вид 

 Отличительный признак 

Достройка, дооборудование,
модернизация 

Вызваны изменением технологического 
или служебного назначения 
оборудования, здания, сооружения или 
иного объекта амортизируемых основных
средств, повышенными нагрузками и 
(или) другими новыми качествами 

Реконструкция 

Переустройство существующих объектов 
основных средств, связанное с 
совершенствованием производства и 
повышением его технико-экономических 
показателей и осуществляемое по 
проекту реконструкции основных 
средств в целях увеличения 
производственных мощностей, улучшения
качества и изменения номенклатуры 
продукции 

Техническое перевооружение

Комплекс мероприятий по повышению 
технико-экономических показателей 
основных средств или их отдельных 
частей на основе внедрения передовой 
техники и технологии, механизации 
и автоматизации производства, 
модернизации и замены морально 
устаревшего и физически изношенного 
оборудования новым, более 
производительным 

Как видим, отличительным признаком всех перечисленных работ является повышение технико-экономических показателей объектов.

Расходы по ремонту основных производственных фондов представляют собой расходы по систематическому и своевременному предохранению объектов от преждевременного износа и поддержанию в рабочем состоянии.

В бухучете порядок отражения перечисленных выше затрат аналогичен порядку, применяемому для целей налогообложения прибыли. То есть затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств увеличивают первоначальную стоимость этого объекта.

Похожие записи:

• Штрафы за ККТ: ответственность за нарушения в 2022 году
• Как оформить пособие по уходу за пенсионером старше 80 лет?
• Жалоба на страховую компанию Росгосстрах