14.06.2023

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что такое технический подвал?

2. Правовой режим использования нежилых помещений

3. Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами

4. В каждом третьем доме незаконно отчуждено имущество

5. Сигнал местным властям

6. Законодательные требования

7. О возврате собственникам общего имущества многоквартирного дома

8. Как вернуть подвалы собственникам?

9. Можно ли использовать чердак?

10. Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Что такое технический подвал?

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения, могут быть и в собственности третьих лиц.

Наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию), где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение имело назначение, к примеру, «магазин», «склад» или «контора» и т. д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.

Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:

С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного голосования нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
Заключить договор на проект реконструкции подвала.
Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.

После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.

Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.

Госпошлина за приватизацию квартиры является обязательной к уплате.

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами

Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).

ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.

Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.

В каждом третьем доме незаконно отчуждено имущество

Сегодня проблема затронула большинство граждан. В крупных городах примерно в каждом третьем доме незаконно реализовали общедомовое имущество, говорит эксперт НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков.

«Проблема поражает все крупные города России, хотя и не очевидна для простых собственников, которые не чувствуют себя хозяевами своих домов.

В Петербурге 30% жилых домов столкнулись с незаконными отчуждениями жилого фонда, в Москве нарушений еще больше.

В небольших городах типа Костромы порядка 15% домов незаконно были лишены части общедомового имущества», — приводит примеры эксперт.

Он отметил, что обычно за отчуждением имущества стоят муниципалитеты, которые в дальнейшем или продают его с торгов, или сдают в аренду.

«Муниципальные образования записывают себе в собственность подвалы, чердаки, колясочные, ленинские комнаты, вахтерные — словом, все, что по Жилищному кодексу является общедомовым имуществом. Между тем все это является собственностью жильцов, по закону это вспомогательное имущество, составная часть квартиры, которое не должно отчуждаться», — говорит Пинчуков.

Сигнал местным властям

Первый зампред комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Общественной палаты России Артем Кирьянов считает, что не стоит ждать массового возвращения жильцам подвалов и чердаков.

«Пересмотр имущественных отношений опасен. Думаю, речь идет только о последних случаях незаконных отчуждений, когда объект еще не успели продать. Это скорее хорошая профилактическая мера. Сигнал собственникам и людям, которые хотели бы незаконно приобрести подвал жилого дома, что надо быть сдержанными. Проблема до сих пор сохраняется и в новостройках, правосознание собственников квартир пока не на высоте», — говорит он.

В свою очередь партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский добавляет, что жильцы имеют полное право вернуть свое имущество.

«Судебная практика показывает, что такие дела решаются, пусть и далеко не всегда, в пользу жильцов.

Теперь еще Минстрой показал политическую волю. Единственная проблема — консолидированная воля жильцов. К сожалению, люди редко готовы объединиться в рамках дома, чтобы вернуть общее имущество», — говорит юрист.

С точки зрения закона, если общедомовое имущество было продано, аннулировать результаты торгов легко, отмечает юрист. «В этом случае не может быть добросовестного покупателя — приобретается незаконно отчужденное имущество, которое должны вернуть. Есть обильная судебная практика», — утверждает Можаровский.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
межквартирное пространство, лестничные пролеты;
лифт и коридоры.

О возврате собственникам общего имущества многоквартирного дома

I. Позволяет ли российское законодательство возвращать собственникам жилья в МКД ранее приватизированные объекты общедомового имущества, например, чердаки, подвалы, колясочные? Известны ли вам подобные обращения в суд? Прецеденты, когда суд вставал на сторону владельцев квартир?

Согласно статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса РФ конкретизирует и устанавливает правило, что собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26 января 2016 года разъяснил, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда указал, что для правильного разрешения подобных споров судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

При этом необходимо помнить, что право общей долевой собственности не требует регистрации в ЕГРП, оно возникает у жильцов в силу закона.

Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

В Калининграде, к примеру, вполне обычной является практика, когда подвальные помещения принадлежат либо третьим лица, либо муниципалитету. Граждане же в свою очередь хотят отстоять «свое» имущество, что вынуждает их обращаться в суды с исками о долевой собственности не только на подвалы, но и на чердаки, лифты, лестничные пролеты.

Вышеуказанное определение призвано разъяснить гражданам законность либо незаконность действий муниципалитетов и третьих лиц, порой действительно «незаконно захвативших» общее имущество в многоквартирном доме.

II. Должны ли, на Ваш взгляд, предприниматели, ранее владевшие общедомовым имуществом, получать какие-то компенсации, если суд вернет имущество собственникам жилья в МКД? Если да, за чей счет должны предоставляться эти компенсации?

С моей точки зрения, в данной ситуации компенсацию заслуживает лишь добросовестный приобретатель, который приобрел общедомовое имущество на основании возмездной сделки с муниципалитетом, соответственно возмещение должно производиться за счет муниципалитета. В остальных случаях незаконного захвата компенсация не должна предоставляться, поскольку отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок.

Как вернуть подвалы собственникам?

В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.

И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Напомним, что под «кондоминиумом» понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.

Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.
В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.

Можно ли использовать чердак?

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку.

Задачей создателей сайта было собрать в одном месте всю информацию по возврату подвальных помещений жителям, отмечает в своем Фейсбуке Васандани.

Значительная часть подвалов, чердаков, колясочных, противопожарных проходов, лифтерных и даже мусоросборочных камер включена в реестры муниципальной собственности, отмечает «ЖКХ-Контроль». Однако они должны быть общедолевой собственностью жителей.

Такое происходило, как правило, без правовых оснований, чаще всего по инициативе муниципальных и региональных властей. В административных центрах от изъятия общего имущества пострадали 10-20% домов, в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве — от 30 до 60%.

Слышала, что Минстрой России выпустил постановление о том, что все подвалы и чердаки домов, где проходят коммуникации и которые в 90-е годы горадминистрация забрала себе, должны быть возвращены собственникам как технические площади. У нас аналогичный случай: дом на Октябрьском проспекте, 68, в подвале проходят трубы водоснабжения и отопления, а также установлены разные приборы и задвижки.

Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья. Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника. Например, в Москве им является департамент жилищного фонда. Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты. Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.

Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

К сожалению, это далеко не единственная история, когда подвал становился чьей-то собственностью, из-за чего впоследствии страдали местные жители. Так, в Дзержинске владелец подвала в одном из многоквартирных домов решил заняться животноводством. И развёл в помещении уток, кур и поросят. От такого соседства жители оказались, мягко говоря, не в восторге. В подъездах появился неприятный запах.

Жители улицы Страж Революции в Нижнем Новгороде два года боролись с рыбной фермой, которую устроил в подвале владелец нежилого помещения. А в Городце затрещала по швам пятиэтажка. И всё из-за предпринимателя, который решил в цокольном этаже сделать перепланировку и обустроить там квартиры-студии.

Между тем даже если помещение в собственности, владелец квадратных метров не может жить по-принципу «что хочу, то и ворочу». По Жилищному кодексу он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, а главное – соблюдать права и законные интересы соседей.