Как дачники могут использовать земельные участки общего пользования в СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как дачники могут использовать земельные участки общего пользования в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Далеко не каждый владелец собственного участка знает, что имеет полное право на законных основаниях присоединить некоторую часть прилегающих территорий. По крайней мере, новый закон под № 150, вступивший в силу 17.06.2019 г., позволяет сделать это в более легкой форме, нежели до него.
Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН);
- если отсутствует утвержденный проект межевания территории — схема расположения;
- если с заявлением обращается представитель собственника земельного участка — документ, подтверждающий полномочия представителя.
Стоимость легализации прирезки регулируется ст. 39,28 Земельного Кодекса. В ряде случаев прирезку оформляют бесплатно. Это касается зданий и сооружений, принадлежащих:
- гражданам, которые уже использовали участок в течение 5 лет согласно предоставленным разрешениям;
- религиозным организациям;
- многодетным гражданам;
- отдельным категориям физических лиц, если это предусмотрено законами РФ.
Процедура оформления новых границ занимает около двух месяцев. Но если выдаются отказы из-за неправильно оформленных документов, этот срок увеличится на полгода.
Расходы по узакониванию земли устанавливаются местными властями и зависят от региона расположения участка. При подсчете стоимости оформления учитываются:
- кадастровая стоимость основного участка;
- общая площадь новой территории;
- плата за присоединение прирезки.
Внимание: оплата за узаконивание земли проводится разово. Выплаты в рассрочку не допускаются.
Чаще всего плата за присоединение составляет около 15% стоимости основного участка. Но эта сумма будет увеличена из-за оплаты услуг кадастрового инженера.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Как минимизировать риск получения отказа по данному основанию?
- Провести прирезку земли площадью менее минимального размера участка, установленного в ПЗЗ.
- Прирезать землю к участку со всех или нескольких сторон, чтобы контур присоединяемой территории не имел правильной формы. Например, увеличивать участок за счет расширения границ своего участка с 4-х, либо 3-х сторон, в крайнем случаем с 2-х сторон. Если будете увеличивать участок путем присоединения земли с одной стороны, то есть фактически присоединяете смежную территорию, то при превышении минимального размера, можно получить отказ.
Кроме этого, необходимо соблюдать следующие требования:
- границы участка не должны пересекать границы муниципального образования, территориальных зон, лесничеств, лесопарков;
- новые границы участка не должны препятствовать разрешенному использованию объектов недвижимости;
- прирезка не должна приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель.
Иными словами, не нужно в погоне за лишними сотками впадать в безумное стяжательство, потому что разумный подход позволит минимизировать риск отказа.
Как оформить перераспределение земельного участка с муниципальными землями
Прирезка земельного участка осуществляется через выкуп в собственность, т.е. вы выкупаете часть соседнего участка и за счет этой части увеличиваете свой участок («Перераспределение земельного участка ст.ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ). Размер платы за земельный участок, который вы хотите добавить к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Для расчета итоговой цены прирезаемого земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за прирезку, который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости.
В результате перераспределения земельного участка образуется новый, увеличенный земельный участок. Предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Если у вас ПЗЗ района утверждено, применяются положения указанные в данном ПЗЗ. Думаю если в ПЗЗ есть такой пункт, то максимальный размер прирезки будет не более 100 кв.м (1 сотки).
Соглашение составляют между собственником земли (муниципалы, субъекты) и собственником участка, который увеличивается. Последний подает в районную администрацию заявление о перераспределении земельного участка. Срок рассмотрения и принятия решения 30 дней.
Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка
Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.
Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.
Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.
С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.
Нормативно-правовые акты по данной статье:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);
Что такое перераспределение земель?
Перераспределение земель – это образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. Это можно сделать, если:
- Участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- Площадь образуемого участка не превышает максимальную (можно посмотреть в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ, утвержденных в каждом муниципальном образовании);
- Участок свободен от другой недвижимости и не ограничен в обороте;
- Участок не выставлен на аукцион;
- Границы земельного участка уточнены (в реестре установлены координаты границ).
Для начала нужно определиться со значением этой процедуры для владельца земли, ответив на следующие вопросы:
Межеванием земельного участка называют уточнение его местоположения. Это кадастровые работы, которые проводятся специалистом – кадастровым инженером, и данные о которых включаются в ЕГРНт (о том, что такое межевание земельного участка и для чего оно нужно, а так же как проводят работы по определению границ территории, читайте тут).
ВАЖНО! Для хозяина проведенное межевание означает, что с его земли снимаются ограничения по распоряжению.
То есть он может начинать строительство дома и совершать любые сделки с землей:
- продавать (узнать о том, обязательно ли межевание земельного участка при продаже и покупке земли, можно здесь);
- дарить;
- передавать по наследству.
К вышеупомянутому заявлению о перераспределении надо будет приложить определенный набор документов. Это правоустанавливающие документы на землю (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН); схема расположения (если нет утвержденного проекта межевания территории); подтверждающий полномочия представителя документ (если заявление подает не собственник лично, а его представитель).
Рассмотрение заявления займет порядка 1 месяца, и в случае положительного решения будет направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении. Далее нужно будет вызвать кадастрового инженера, который установит обновленные границы участка, и отдать документы на регистрацию в Росреестр.
Оформление прирезки земли к участку
Прирезка земли к участку – это способ увеличить базовую площадь недвижимости, благодаря присоединению самовольно занятых участков (самозахвату).
Процедура эта абсолютно легальна, более того, она проводится по упрощенной схеме, согласно ФЗ № 171, где в результате внесения поправок в Земельный кодекс стало возможным добавлять (расширять) свои землевладения.
Данная операция относительно простая, недорогая, но позволяет решить огромное количество проблем:
- Быстро и дешево расширить землевладения;
- Оформить в собственность смежные участки, которые представляют интерес для владельца надела;
- Легализовать сельскую деятельность или установленные заборы.
Прирезка земли общего пользования
В случае если дачный участок находится на краю садового товарищества, и с одной из смежных сторон имеется бесхозная полоска земли, можно оформить прирезку. Есть возможность зарегистрировать как аренду лишних соток, так и оформить права собственности. В первом случае собственник рискует в любой момент лишится этой части земельного участка. Юристы в этом случае перед оформлением прирезки проверяют, правильно ли оформлены границы садового товарищества, изучают генеральный план и план межевания территории. В некоторых случаях регистрация лишних соток не пройдёт, если границы СНТ не определены.
Перед тем как начать оформлять прирезку, юристы проверяют Постановление местной администрации и схему, на которой отображены границы участков и общих земель садового товарищества. Если прирезаемый участок был в аренде по решению общего собрания, то есть высокая вероятность одобрения регистрации права собственности и без определения границ всего СНТ. В противном случае есть два выхода: подготовка проекта межевания СНТ или обращение в суд для оформления лишних соток в собственность. При этом согласие соседей не потребуется, если один и тот же участок имеет общие границы с двумя наделами разных собственников.
Кадастровые инженеры и юристы ГКИ «Недкадастр» оформляют прирезку земельного участка и при необходимости помогают устранить препятствия в оформлении законными способами. Выезжаем на объект и производим замеры для подготовки схемы. Подаём заявление в Росреестр, если участок Лесфонда. И взаимодействуем с администрацией при наличии смежного муниципального участка. Регистрируем прирезку общих земель в СНТ, проводим смену вида разрешённого использования, если при оформлении выяснилось, что ВРИ разное.
Земли общего пользования: незаконный захват
- Захват участка земли при самовольных действиях. Самовольным может считаться захват, если владение им происходит без наличия на то законного основания, т. е. если отсутствует правоустанавливающая документация. К подобной категории можно отнести и обстоятельства, когда до момента отвода участка в натуре и получения на него документа, устанавливающего право, происходит его эксплуатация; использование участка по разрешению органа, у которого нет полномочий решать вопросы предоставления участка, либо решение которого было вынесено при незаконном воздействии заинтересованных граждан;
- Самовольные действия по возведению сооружений, строений и других объектов. Под самовольными подразумевают действия, не основанные на оформлении разрешений. Такие действия могут предполагать строительство и на отведенном для этой цели участке, и на участке, который был самовольно захвачен;
- Действия, приведшие к захламлению земли. Здесь подразумевается использование территории или отдельного участка в качестве свалки различных предметов, вещей, деталей и их частей, и прочего;
- Действия, приведшие к загрязнению участка земли веществами химического или радиоактивного типа, отходами производственного характера, стоками, вредоносными организмами бактериально-паразитического или карантинного характера;
- Действия, приведшие к порче и уничтожению почвенного плодородного слоя. Подобная разновидность правонарушений является результатом бесхозяйственной эксплуатации участка, после которого почва становится истощенной, порастает кустарниковой растительностью, становится переувлажненной, переуплотненной, заболоченной, и в итоге теряет свои главные естественные качества – плодородность.
“Прирезка” это увеличение фактической площади участка за счет вольно занятой земли. Раньше такие действия были запрещены, тем не менее это не помешало некоторым субъектам определять свои заборы с захватом чужих территорий.
Со временем незаконно полученных земель стало так много, что закон принял решение разрешить гражданам оформить такие “прирезки”, а тем, кто только мечтает расширить площадь своих земель и устранить излом их границ, – оформить это официально и за некоторую плату. Так в ЗК РФ появилась глава 4, которая регулирует порядок распределения, муниципальных, частных и гос. земель, которая обрела законную силу 1 марта 2020 года.
В результате распределения базового земельного участка образуется новый и изменяются границы гос.территории, часть которой фигурирует в прирезке. В ходе процедуры информация о новых границах должна быть занесена в кадастр, а лицо должно получить выписку из ЕГРН с новой территорией и границами.
Порядок расширения границ основного земельного участка:
- Сначала нужно проконсультироваться с инженерами кадастра, которые оценивают ситуацию по отношению к прирезке. Они начнут подготовку схему расположения объекта, в случае отсутствия межевого проекта территории. При этом территория прирезки не должна нарушать требования субъекта, земельного и прочего законодательства. На данном этапе выясняют наличие сервитутов, сторонних лиц, которые имеют право собственности и т. д;
- Подача заявки на перераспределении наделов;
- Заявку рассматривают в течение 10 дней, в течение которых органы власти обязуются выдвинуть основания для отказа.
Если повода для отказан нет, то в течение месяца выдают документы об утверждении плана основного земельного участка с обновлёнными границами.