Согласие супруга при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вначале необходимо сказать о том, что режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество не прекращается после расторжения брака³. Также режим общей совместной собствен ности сам по себе не преобразовывается в режим общей долевой собственности (есть обратное мнение⁴). Данный вывод следует из анализа статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ⁵.

Возможно ли отменить нотариальное согласие супруга?

Возможность отмены нотариального согласия увеличивает вероятность возникновения спорных ситуаций, причиной которых может стать невозможность точного установления факта отмены согласия. Запрет отмены согласия основывается на следующих рассуждениях. Согласие является обязательством. То есть, во-первых, супруг, выдавая согласие, берет на себя обязательство воздержаться от действий, препятствующих второму супругу совершить сделку с общей вещью на условиях и в сроки, указанные в согласии, а таким действием нужно считать отмену согласия. Во-вторых, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а отмена согласия законом не предусмотрена¹⁰.

По мнению автора статьи, нотариальное согласие не является обязательством. Статья 35 СК РФ и статья 253 ГК РФ говорят об одном и том же: распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Тем самым закон рассматривает собственников в случае распоряжения общей вещью как единое целое, прежде всего, с единой волей. Так если нет воли на распоряжение общей вещью хотя бы одного из супругов, и не может быть совершения сделки по распоряжению общей вещью. Следовательно, является неверным противопоставление супругов на должника и кредитора при распоряжении общей вещью. По мнению Крашенинникова Е.А. «согласие есть волеизъявление, нуждающееся в получении»¹¹. Исходя из сказанного, делаем вывод о том, что под нотариальным согласием нужно понимать волеизъявление супруга, обличенное в формальную, установленную законом форму, понятную для третьих лиц. Следовательно, как и воля, выдача и отмена нотариального согласия носят только односторонний характер и являются односторонними сделками. Таким образом, отмена нотариального согласия не должна быть соглашением супругов, то есть договором.

Если нет единой воли супругов, то невозможно использовать ранее выданное нотариальное согласие, и супруг, выдавший такое согласие, может его отменить. Возможность отмены согласия происходит и из принципа диспозитивности гражданского права, закрепленного в статье 2 ГК РФ: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе», и из статьи 35 Конституции, закрепляющей право свободного распоряжения собственником своим имуществом.

Возникает, на мой взгляд, и неравенство супругов. Титульный собственник может ме нять решение о судьбе вещи в любой момент, пока он остается собственником, супруг, выдавший согласие, менять своего решения в одностороннем порядке права не имеет, хотя он тоже остается собственником.

Как правило, нотариальное согласие выдается без определения существенных условий предстоящего договора, а зачастую просто «на отчуждение в любой форме на условиях по своему усмотрению». В такой ситуации запрет на отмену согласия делает положение супруга, выдавшего согласие, хуже, чем любого участника любого вида общей собственности.

Под предлогом того, что выдачей нотариального согласия берется обязательство о недопустимости совершения действий, препятствующих собственнику совершить сделку с общей вещью, блокируется дальнейшее выражение воли второго супруга, что, на мой взгляд, вызывает противоречие со статьей 35 СК РФ и статьей 253 ГК РФ.

Отмена нотариального согласия связана с вопросом правовых последствий такой отмены. Например, рекомендация Тульской нотариальной палаты: «Не рекомендуется нотариальная форма отмены нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки из-за отсутствия законодательного регулирования, возможных правовых последствий совершенного нотариального действия. Нотариусам целесообразно рекомендовать гражданам обращаться в суд для отмены согласия как сделки»¹².

Как верно указывает Наталья Юрьевна Рассказова, «нотариус не может обеспечить чистоту всех отношений, в которых участвуют обратившиеся за совершением нотариального действия лица. Как любое должностное лицо, нотариус может отвечать только за то, что должно находиться под его контролем. Он отнюдь не должен быть «святее Папы Римского». Бесспорность нотариальной деятельности есть бесспорность тех фактов, обстоятельств и документов, на которые полагается нотариус при совершении нотариального действия»¹³. Таким образом, если считать распоряжение об отмене согласия односторонней сделкой, то и применять нотариусу при удостоверении распоряжения нужно нормы закона для односторонних сделок. Решение проблем, которые могут возникнуть у контрагентов лица, отменившего согласие, не относится к компетенции нотариуса и будет регулироваться нормами Гражданского законодательства.

Как показывает судебная практика, отмена согласия имеет смысл до заключения сделки, на которую оно выдавалось¹⁴. Если сделка, требующая нотариального согласия, не была совершена, то последствие отмены согласия очевидно: впредь не может быть совершена сделка, требующая такого согласия до выдачи согласия.

Как поступить, если передумал

Бывает человек совершает поступки, не обдумав всех последствий для себя. Подписав ранее разрешение и впоследствии передумав вернуть ситуацию в прежнее состояние возможно. Для отмены прежнего решения потребуется:

• написать обращение в Росреестр о своем несогласии на совершение сделки. Даже если вся документация уже подана, то такое право у индивида есть на протяжении 2-х недель после подачи;
• поговорить с супругом о своем намерении, возможно сделать предложения, например, по выкупу доли;
• перенести рассмотрение конфликтной ситуации в зал судебного заседания. Доказать примененное давление при его реальном существовании;
• не запрещено заявить ходатайство в суде об ухудшении условий проживания, не оговоренных до подписания согласительного документа.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

✅ Как проверить согласие супруга на продажу квартиры

Покупателю трудно определить, был ли продавец в браке и сколько раз, когда приобреталась квартира, является ли жилье совместной собственностью. Прояснить ситуацию помогут документы:

• Паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру. В паспорте должна быть пометка о вступлении в брак, а в правоустанавливающем документе — дата его составления. Если сравнить обе даты, легко вычислить, была ли квартира куплена в браке. Однако метод не работает, если Продавец в разводе, поменял паспорт.
• Справка из ЗАГСа. Сведения может получить нотариус, действуя в рамках системы единого электронного взаимодействия.
• Выписка ЕГРН. Если квартира была ранее приобретена Продавцом без согласия супруга, в выписке будет запись «государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Следует внимательно изучить раздел «Дополнительные сведения».

Можно потребовать от продавца нотариально удостоверенный документ — заявление о гражданском состоянии, в котором он подтвердит, что недвижимость не была куплена в браке.

Пошаговая инструкция составления согласия на сделку

Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.

Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:

• супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
• нотариус составляет документ;
• проверяем правильность указанных в согласии данных;
• если все в порядке, подписываем разрешение;
• нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.

Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.

Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода

Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.

Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.

Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.

Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.

Вопросы, связанные с согласием супруга на продажу недвижимости, регулируются следующим перечнем документов:

• Гражданский кодекс (статьи о сделках, условиях их законности).
• Семейный кодекс (статьи об общем имуществе супругов, что таковым считается, а что – нет, особенности проведения таких сделок).
• Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в нем прописаны правила регистрации сделок, в частности продажи имущества, перечни документов, которые должны быть поданы регистратору, и порядок его действий).
• Закон об основах нотариальной деятельности (в нем прописаны правила оказания услуг населению нотариусами).

Когда согласие второго супруга — необходимость

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.

По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.

Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.

Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:

• для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
• сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.

Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:

• мена;
• дарение;
• продажа;
• сдача в аренду на длительный срок.

необходимо согласие второго супруга.

Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.

Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.

Возможные трудности и нюансы

В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.

Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.

Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.

Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.

Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).

Возможные последствия сделки без согласия супруга

При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».

Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.

Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).

А если супруги в разводе?

Расторжение брака ничего не меняет по отношению к общей собственности супругов, приобретенной ими в период брака – это позиция закрепленная в Определении Верховного Суда РФ от 02.06.2015 N 5-КГ15-47.

Даже после развода бывший супруг может требовать получения своей части средств, которые бывший муж (или жена) получил от продажи квартиры, если вместе с процедурой расторжения брака не решался вопрос о разделе совместного имущества.

Отношения между бывшими супругами после развода регулируются положениями Гражданского законодательства, которое не содержит требований об обязательном предоставлении нотариального согласия бывшего супруга.

Что это значит на практике:

• собственник недвижимости после развода вправе распорядиться недвижимостью, приобретенной в браке не предоставляя нотариального согласия от бывшего супруга;
• бывший супруг, без участия которого произведены такие действия, вправе обратиться в суд в целях восстановления своих прав в течение 3-х лет с момента, когда ему стало известно об их нарушении.

Зарегистрируют ли сделку по продаже квартиры без согласия супруга?

Продажа жилплощади без документально оформленного разрешения второго супруга может привести к нежелательным последствиям:

• ЕГРН поставит особую отметку о признании сделки оспоримой. Высок риск того, что супруг сможет через суд вернуть квартиру, и проведенную сделку будут считать недействительной;
• супруг, согласие которого не было получено, сможет потребовать расторжение договора о продаже имущества и внесение поправок в данные ЕГРН. Сделать это возможно в течение 3 лет с того дня, когда супруг узнал, что его права собственности были нарушены. Суд также может увеличить срок исковой давности по уважительным причинам.

Согласно № 218-ФЗ продать жилплощадь без согласия второй половины можно, но без его письменного разрешения сделка может быть признана недействительной, даже если второй супруг присутствовал при регистрации сделки.

Если суд примет решение признать сделку недействительной, то это приведет к таким последствиям:

• квартира вновь станет собственностью супругов;
• покупатель может подать иск о возврате уплаченных денежных средств в полном объеме. Ответчиком будет выступать супруг, который продал недвижимость без согласия;
• покупатель может возместить стоимость доли супруга, без согласия которого была проведена сделка. Так, покупатель официально станет собственником приобретенного им жилья;
• супруг-продавец также может выплатить сумму, равную стоимости доли в квартире второго супруга. Такая операция будет считаться действительной, и за покупателем останется право собственности на квартиру.

Официальное разрешение мужа/жены на продажу жилплощади необходимо, в первую очередь, для самого покупателя. Если оно есть и заверено в соответствии со всеми требованиями законодательства, можно не беспокоиться о законности сделки.

Похожие записи:

• Документы, подтверждающие факт межевания: какие выдаются и как выглядят
• Уменьшение допустимого превышения скорости на 10 км/ч – вступило ли в силу?
• Группы инвалидности и размер пенсий по ним в 2023 году