Требования к застройщику при использовании эскроу счетов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к застройщику при использовании эскроу счетов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Данная сумма вкладывается на этапе открытия общества с ограниченной ответственностью и закрепляется в уставе фирмы. Средства в капитал могут вноситься как всеми учредителями, так и только одним из них. Если средства вносятся несколькими учредителями, то чаще всего размер вносимой суммы пропорционален общим вложениям учредителя в компанию. Капитал вносится на расчетный счет предприятия не позднее, чем через 4 месяца после ее открытия.

Что такое уставной капитал?

Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.

Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

• Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
• Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Новые варианты расчётов с застройщиком

После того, как застройщик получает разрешение на строительство, он также может на любой из стадии строительства объявить себя банкротом, сославшись на непредвиденные обстоятельства. Чтобы снизить риск такой ситуации новой редакцией закона был предложен дополнительный вариант, касающийся механизма привлечения денег в строительство. Так, на данный момент законодателем предложена новая схема расчётов между дольщиком и застройщиком – отныне все расчёты по ДДУ можно осуществлять через банк. Схема таких взаиморасчётов состоят из нескольких стадий:

• банк предоставляет застройщику кредит на указанный в договоре строящийся участок;
• все расчёты с застройщиком дольщик осуществляет через банк, открывая для этого специальный счёт (эскроу);
• все деньги, положенные застройщику по условиям договора он переводи на счёт застройщика показа ему готовой квартиры.

В обязанности банка при этом входит контроль за целевым использованием данных средств т.е. банк в данном случае является не только посредником между сторонами в долевом строительстве, но и организацией, в обязанности которой входит контролировать денежные средства обеих сторон, не допуская при этом просрочки сроков и неисполнения сторонами договорных обязательств. Подобный способ расчетов выгоден в первую очередь для дольщика, поскольку риск, что строительство будет неоконченным в таких случаях минимален.

В том случае, если застройщику не хватит уставного капитала того, чтобы завершить строительство, банк тут же получит информацию о подлинном состоянии дел на строительном участке и сообщит вам об этом без затягивания сроков и без предоставления дезинформации как это вероятнее всего случилось бы, если бы вы сотрудничали с застройщиком напрямую.

Увеличение уставного капитала застройщика

Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Что такое уставной капитал?

Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.

Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Требования к застройщику в 2021 году

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала	Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей	Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей	2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей	10 тыс. кв. метров
40 млн рублей	25 тыс. кв. метров
80 млн рублей	50 тыс. кв. метров
400 млн рублей	250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей	Более 500 тыс. кв. метров

С 1 июля в России вступили в силу требования к уставному капиталу застройщиков

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем (с 01.07.2019 г.) — счета эскроу только в уполномоченных банках¹, которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ².

При этом должно соблюдаться требование: «один расчетный счет — одно разрешение на строительство». Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех.заказчик и Генподрядчик должны последовать его примеру. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства. В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков³. Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Интеза», ПАО Банк «ФК Открытие», «Райффайзенбанк» и другие.

Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках. При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома (иного объекта недвижимости).

Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.

Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования.

Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков (их, напомним, 55), Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Займы должны соответствовать следующим критериям:

(А) заём получен от материнской компании с преобладающей долей участия или управляющей компании, имеющей право определять управленческие решения застройщика (=основного общества);

(Б) сумма займа не превышает 20% проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство. То есть, если Застройщик получил два и более разрешений на строительство, то он может по отношению к каждому разрешению получить от основного общества целевой заём в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства.

(В) процентная ставка по займу не превышает ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 % на дату заключения договора займа. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,5 %, то есть максимальная процентная ставка по целевому займу может быть 9,5%.

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам

Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.

За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

Требования к уставному капиталу застройщиков

В 2021 году учредители должны внести средства в уставной капитал общества в срок до четырех месяцев. Но стоит отметить, что иногда этот параметр может устанавливаться в индивидуальном порядке. Если участники компании не выполнили обязательства в установленный законодательством срок и не покрыли задолженность в УК общества, возможен отказ в дальнейшем оформлении компании.

Кроме того, учредитель ООО не имеет права отклоняться или отказываться от выплаты доли, определенной в уставе организации.

Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.

Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.

Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.

Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.

Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2020 года, застройщик может:

• не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»,
• продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2020 года, невзирая на их общее количество,
• не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства,
• получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
• принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:

• о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
• ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
• действует запрет на выпуск ценных бумаг,
• запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
• расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели,
• не допускается наличие недоимок по налогам.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:

• застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2020 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции,
• действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта,
• запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы,
• запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

• доля поровну распределяется между всеми учредителями,
• один из учредителей выкупает оставшуюся долю,
• долю покупает третье лицо и становится участником общества,
• учредители отказываются от покупки или распределения доли и уменьшают уставный капитал на размер доли.

• права бессрочного пользования земельными участками,
• право аренды земли, которая находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если арендатором является резидент особой экономической зоны,
• арендное право на участок лесного фонда,
• право использования имущества, переданного субъекту малого и среднего бизнеса.

• деятельность компании убыточная и размер УК становится больше чистых активов, что по закону в 2020 году запрещено,
• один из учредителей решил покинуть общество и ему выплатили его долю. При этом размер выплаты ограничен: он не может быть больше разницы между уставным капиталом и чистыми активами.

1. Проводят собрание и выносят протокол с решением (если один учредитель, то решение единственного участника).
2. Оформляют заявление по форме Р14002, заверяют у нотариуса, отправляют в ИФНС (это нужно сделать за 3 дня с момента подписания решения).
3. Два раза с разницей в один месяц необходимо уведомить о корректировке уставного капитала через «Вестник государственной регистрации».
4. После второго объявления в налоговую службу отправляют: протокол собрания (если учредитель один, то решение единственного участника), заверенное у нотариуса заявление по форме Р13001, измененный устав или лист изменений, подтверждение публикации объявлений, квитанцию об оплате государственной пошлины (если документы подаются в электронном виде, уплата госпошлины не требуется).

Минимальная величина УК, руб.

Пункт 2.2 статьи 11 закона от 22 ноября 1995 года № 171-ФЗ.

Должен быть не менее 300 млн или 1 млрд — зависит от лицензии (базовая или универсальная).

Госкомпания «Дом.РФ» запустит «зеленые» кредиты для застройщиков в 2022 году

ДДУ с 1.07.2020 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы. Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

С 1.07.2020 процедура купли-продажи жилья на этапе строительных работ оформляется исключительно через эскроу-счета. Перечень банков, где можно открыть такой счет, установлен законодательством. Строительные фирмы получают деньги с эскроу после того, как они предоставят кредитору разрешение на ввод готового объекта в использование, а также зарегистрируют права собственности на жилой дом.

Застройщики должны:

1. учитывать средства покупателей и траты на строительные работы по отдельности;
2. регистрировать эскроу-счета только в том банке, который оформил им кредит (если пришлось привлекать заемные средства).

Для взыскания убытков дольщики первым делом обращаются к застройщикам, а затем – к учредителям. Если застройщик задерживает срок сдачи жилья более чем на полгода, то покупатель вправе требовать возвращения средств с эскроу-счета.

Также законодательство увеличило список оснований для проведения внеплановых проверок деятельности строительных фирм. Какие-либо предупреждения и уведомления направляться застройщикам не будут.

К концу 2024 года количество ДДУ, которые были заключены с открытием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн.

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым , и государство не могло не отреагировать на это.

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала	Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей	Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей	2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей	10 тыс. кв. метров
40 млн рублей	25 тыс. кв. метров
80 млн рублей	50 тыс. кв. метров
400 млн рублей	250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей	Более 500 тыс. кв. метров

Принят закон, ужесточающий ответственность застройщиков

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус­ мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).­

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

• Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

• После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

• Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

• указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
• сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
• назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
• срок передачи объекта застройщиком участнику;
• цена договора, срок и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Соответствующий законопроект члены Совета Федерации Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко внесли в Госдуму.

Кроме того, застройщику необходимо иметь трехлетий опыт работы в этой сфере, положительную репутацию на рынке и 10 тыс. кв. м жилья, сданного в эксплуатацию. Также застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, который будет контролировать каждый платеж.

При этом на расчетном счете девелопера должно быть не менее 10% средств от проектной стоимости строительства объекта.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.
Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику. Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Долевое строительство застройщиком в уставной капитал

С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно.

Размер уставного капитала для застройщика

С 30 июля 2017 года правила о размере уставного капитала для застройщика изменились. Теперь сам размер уставного капитала не так важен, т.к.

застройщик должен: 1) иметь проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации; 2) иметь собственные средства не менее чем 10 процентов от планируемой стоимости строительства объекта, которая указана в проектной декларации (далее – проектная стоимость строительства); 3) положить эти 10 процентов от проектной стоимости строительства на свой расчетный счет в уполномоченном банке; 4) не иметь обязательств по кредитам, займам, ссудам. Исключение – целевые кредиты на стройку; 5) не выпускать и не выдавать ценных бумаг, за исключением акций; 6) не иметь обязательств более 1 процента от проектной стоимости строительства.

Исключение – обязательства связанные со стройкой; 7) не использовать свое имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств, кроме обязательств по стройке; 8) не иметь обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Похожие записи:

• Виды и порядок оформления дополнительного отпуска военнослужащим
• Отличие договора подряда от договора оказания услуг
• Возложение дополнительных обязанностей