КТО УТВЕРЖДАЕТ СХЕМУ РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КТО УТВЕРЖДАЕТ СХЕМУ РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами РФ, государственными программами субъекта РФ, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В каких случаях необходима схема расположения земельного участка:

• в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов,
• в целях образования земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
• в целях образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования,
• в целях образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования,
• в целях образования земельного участка для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд,
• в случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков (оформление прирезок).

В других случаях для образования и предоставления земельного участка необходим проект межевания территории.

Схема расположения земельного участка или нескольких (СРЗУ) – это графическое отображение границ вновь образованного участка (участков) земли на официальном кадастровом плане территории (КПТ). Она призвана определить реальное местоположение и размеры проектируемого участка для отчуждения с привязкой на местности.

Документ составляется по результатам геодезических измерений и с учетом следующих материалов:

• принятие документы регионального планирования;
• нормы застройки и землепользования, установленные законодательными актами;
• проекты территориальной планировки;
• наличие особо охраняемых территорий;
• положения о земельных участках общего пользования и установленных «красных линиях»;
• ранее утвержденные границы других участков;
• расположение существующих и планируемых к постройке сооружений, незавершенных строительств;
• государственные и инвестиционные программы развития и освоения территории.

Причины отказа в утверждении схемы расположения земельного участка

Нередко администрация, на территории которой расположен испрашиваемый земельный участок, с первого раза не принимают схемы земельных участков. Может потребоваться доработка документа. Не стоит переживать по этому поводу и спорить с ответственными сотрудниками. Следует уточнить, что именно не устраивает чиновников. Возможно, потребуется просто внести незначительные исправления в условные обозначения.

Отказывают и по надуманным причинам. Конечно, у администрации могут быть свои планы относительно испрашиваемой территории. Тогда заявителя будут «мурыжить» годами, пока он сам не откажется от претензий на землю. Оснований для отказа в утверждении плана немного, но достаточно, чтобы поиграть на нервах заинтересованных лиц.

Отказ допускается, если:

• документ не соответствует утвержденным требованиям приказа №762 Минэкономразвития;
• границы образуемого надела пересекают границы иного участка, который уже числится на кадастровом учете;
• границы создаваемого участка пересекаются с границами другого надела, схема расположения которого утверждена, и срок ее действия не истек;
• образуемый надел не соответствует требованиям действующего законодательства;
• границы участка противоречат проекту планировки площади либо землеустроительной документации;
• ЗУ находится в области, где утвержден проект межевания территории. Мотивом для такого решения обычно является несоответствие участка, описанного в приложенной схеме, утвержденному проекту межевания и планировки. В таком случае получить землю в указанном месте в собственность или аренду будет очень проблематично. Единственным выходом является включение участка в проект.

Требования предъявляемые к подготовке

Земельные участки, для которых составляется схема расположения, должны соответствовать следующим требованиям:

1. Вновь образованный надел должен иметь порядковый номер. Если участок уже стоит на учете в ЕГРН, то можно использовать кадастровый идентификатор.
2. Размер и форма участка должны быть точно установлены. Эти данные вносятся в районный кадастровый план.
3. Поворотные точки границ надела четко определяются. Сведения необходимы для переноса в натуру и для сохранения корректной информации на плане.
4. Определение целевого использования земли.

Для того, чтобы схема была утверждена, она должна соответствовать требованиям земельного кодекса и соответственно не должна подходить под пункты, являющиеся основанием для отказа от утверждения. Если документ соответствует всем требованиям градостроительных регламентов и законодательства, то органы местного самоуправления обязаны ее утвердить.

Согласно п. 16. ст. 11.10 ЗК, причинами для отказа могут быть, если схема:

• не соответствует формату или требованиям к ее подготовке;
• имеет нарушения требований земельного законодательства к образуемым наделам;
• не соответствует утвержденному проекту планировки территории, а также положению об особо охраняемых природных зонах, градостроительным нормам;
• имеет иные нарушения земельного законодательства.

Откажут также, если границы создаваемого участка:

• пересекают уже числящийся на кадастровом учете другой участок;
• пересекают границы земельного участка, по которому утверждена схема с действующим сроком;
• не соответствуют проекту планировки территории или нормам землеустройства;
• в пределах утвержденного проекта межевания. В этом случае станет проблемой получение желаемого участка земли в аренду или собственность. Выходом здесь будет включение его в проект.

Как показывает практика, этот вопрос вызывает много споров и проблем.

Поэтому, в первую очередь смотрим, что говорит закон.

Пункт 3 статьи 11.10 Земельного Кодекса определяет:

Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, «по умолчанию» закон обязывает подготавливать схему расположения уполномоченные органы власти. Однако, бессмертное «если иное не предусмотрено…» оставляет простор для фантазии.

Заинтересованное лицо может само подготовить схему расположения земельного участка и представить ее в орган власти на утверждение в следующих случаях:

Образования земельного участка для предоставления без проведения торгов;

Образования земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если участок не находится в границах населенных пунктов и городов федерального значения Москва, Санкт-Петербург, Севастополь;

Образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования;

Образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования;

Образования земельного участка для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Пункт 8 статьи 11.10 Земельного Кодекса возлагает обязанность по подготовке схемы на заинтересованное лицо в случае:

Образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заинтересованное лицо не вправе самостоятельно подготовить и представить на утверждение схему расположения земельного участка в случае (п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ):

Образования земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

Таким образом, закон хоть и возлагает на органы власти обязанность по подготовке схем расположения земельных участков, но в тоже время предоставляет право заинтересованному лицу во многих случаях сделать все самостоятельно, а в одном случае обязывает сделать это (перераспределение земельных участков).

Если земельный участок может быть предоставлен только на аукционе и он расположен в границах населенных пунктов, а также в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, то обеспечить подготовку схемы расположения земельного участка может только уполномоченный орган власти. Иных вариантов здесь нет. Это неоднократно подтверждалось судебной практикой.

Основания для получения отказа

Отказ может быть получен вами на стадии утверждения или согласования схемы. Причины, которые могут этому способствовать следующие:

1. Несоответствие схемы установленным по регламенту Требованиям.
2. Наложение границ ЗУ, на соседствующие территории, оформленные в качестве самостоятельных объектов.
3. Нарушения, допущенные при разработке схемы.
4. Несоответствия в отношении планировки общего контекста или наличествующих капитальных, линейных объектов.
5. Несоответствие генплану или градостроительной документации.

Каждый земельный участок должен иметь соответствующую документацию, включая бумаги, которыми фиксируются результаты проведенного межевания. После того, как будет проведена процедура межевания, осуществляется составление определенного пакета документов, одним из которых является указанный план, определяющий схематическое месторасположение данной территории в общем массиве.

На основании этого документа собственник территории может самостоятельно определить точные пределы территории, чтобы в дальнейшем отстаивать собственные права на земельный участок.

При этом бывают и такие случаи, когда оформление схемы размещения земельного участка на общем кадастровом плане осуществляется повторно, то есть документ восстанавливается или в информацию, которая в нем указана, вносятся какие-либо корректировки.

В частности, это может произойти в следующих ситуациях:

• потеря документа;
• внесение корректировок в связи с какими-либо кадастровыми ошибками;
• решение спорных ситуаций с соседями;
• объединение нескольких территорий в одну, цельную;
• выделение доли земельного участка из территории, находящейся в общей долевой собственности;
• документальное оформление прирезок.

Выписка на недвижимость из ЕГРН

Сведения, представляемые «Публичной кадастровой картой», пригодны только для первичного ознакомления. Нельзя использовать их для межевания, проведения юридически значимых действий с недвижимостью. Чтобы придать информации документальную силу, необходимо получить выписку ЕГРН из кадастра.

Для этого после работы с интерактивным изображением нужно перейти в раздел «Услуги». Здесь выбирают строку «Получить выписку». Сервис автоматически перебрасывает пользователя в «Личный кабинет».

На отправку заявки по образцу и получение выписки через интернет уходит несколько часов. Если запросить обычную бумажную выписку через реальный офис МФЦ, процедура займет 2–3 дня.

Как утвердить схему расположения земельного участка?

Для регистрации необходимо обратиться в административный орган, выдающий надел в собственность. Помимо заявления уполномоченному лицу нужно передать пакет документов:

• Свой паспорт.
• Свидетельство о регистрации ИП или организации.
• Свидетельство с ИНН.
• Выписка из ЕГРН (подтверждение кадастрового номера недвижимости и адреса ее расположения).
• Заключение, предварительно полученное в администрации – по этому акту земля подходит для заявленного типа использования.
• Правоустанавливающий документ на собственность – решение местного органа самоуправления (либо свидетельство, договор купли-продажи и проч.).
• Сформированный план с пояснительной запиской – в ней указываются особенности объекта.

Предоставленные документы рассматриваются в течение месяца. Срок может немного отличаться в зависимости от способа подачи заявки. На основании наличия или отсутствия достоверности данных выносится положительный ответ или отказ. Нужно быть готовым к тому, что специалисты местных служб могут затребовать дополнительную информацию. Если таковая имеется, ее необходимо приложить к основному пакету. Варианты подачи:

• Личное посещение с предварительной записью на прием.
• Через Многофункциональный центр.
• По почте России.
• Через личный кабинет на портале Госуслуг.

Кадастровый план — что это такое?

Ситуационный план для электросетей выдает местная администрация. Если на плане отсутствуют схемы энерго-принимающих мощностей, их следует нанести, выполнив топографическую съемку в масштабе 1:2000 или 1:500. Отличие такого ситуационного плана будет заключаться в том, что он должен быть заверен геодезистом-исполнителем, а также руководителем службы инвентаризации и кадастра. В некоторых случаях план должен быть согласован с районной архитектурной организацией и местной администрацией.

Ситуационный план для подключения электричества должен отображать:

1. Земельный участок с существующими границами;
2. Все имеющиеся на участке строения, включая хозяйственные и временные;
3. Все линии электропередач, по которым каждое строение обеспечивается электроэнергией до внешнего источника подачи электроэнергии;
4. Типы защитной аппаратуры, заземления, марки, диаметры и сечение кабелей и проводов, приборы учета, места подключения к сети и расчетные токи внутренней и внешней схем;
5. Спецификацию электрооборудования, включающую материалы и изделия.

Нередко случается, что с подготовкой документа заказчик старается справиться сам. Люди пытаются бесплатно скачать готовый ситуационный план земельного участка по кадастровому номеру онлайн и распечатать его. Но хочу вас предупредить, что государственных ресурсов в бесплатном доступе нет – планы масштабом 1:2000 и крупнее засекречены и получить их можно только при личном обращении в уполномоченный орган.

Возможные варианты выхода из положения:

1. Использовать аэро-фото снимки ресурсов Яндекс или Гугл карт с самостоятельным нанесением границ необходимого участка. Нужной точности этим методом добиться сложно. Большинство организаций не принимают такие ситуационные планы, но их можно использовать, например, для коммерческих презентаций или собственных нужд;
2. Также можно использовать сайт публичной кадастровой карты, но в основе плана будут опять аэро-фото снимки, которые не всегда можно использовать для подготовки плана;
3. Самостоятельно разработать ситуационный план на компьютере используя специальные программы. Такой вариант практически не будет отличаться от плана, который готовят профессиональные геодезисты, но требует технических навыков. Предлагаю остановиться на нем подробнее.

В соответствие с утвержденным приказом Министерства экономического развития от 27 ноября 2014 г. N 762, схема расположения земельного участка содержит в себе данные, необходимые для предварительного согласования с владельцем земли. Схема позволяет точно определить местоположение участка, его площадь, границы, координаты и другие характеристики участка. О том, какие требования к ее состваления предъявляют, разбераем в данной статье.

Оформление документов на недвижимость требует немалых затрат, поэтому возможность составить некоторые из них самостоятельно выглядит на первый взгляд весьма привлекательно. Кажется, что такой подход позволяет сэкономить. На практике все далеко не так просто. Если вы не являетесь специалистом, не владеете специальным софтом (ГИС программы, Автокад или его аналоги), нет в использование геодезического оборудования, то вероятность составить схему, которая пройдет утверждение, равна нулю.

Документ должен полностью соответствовать требованиям и любое, даже незначительное отклонение или ошибка – прямое основание для отказа. Не стоит думать, что можно сделать замеры с помощью подручных инструментов или рассчитать площадь «на глазок». Требования к документу определяют допустимые отклонения между проектной и реальной площадью не более 10%, точность координат составляет 0,01 м. Линейкой такой точности добиться невозможно. Если вы уверены в своих силах, можно пробовать, но как показывает практика, самодеятельность почти всегда приводит к потерям времени на многочисленные отказы и доделки, а затем все равно приходится прибегнуть к помощи специалиста.

Где взять и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории?

Каждый участок земли должен быть определен границами. Образование надела должно осуществляться на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее СРЗУ), утвержденном органом местного самоуправления. Эти данные хранятся в государственном реестре и открыты для каждого гражданина, обратившегося к официальному сайту Росреестра.

СРЗУ — это изображение с нанесенными границами образуемого участка или участков на кадастровом плане территории. Такая схема формируется кадастровыми инженерами по итогам межевания.

Схема должна содержать площадь каждого из образуемых участков. Если в процессе образования участвуют два и более надела, то в документе присутствуют их условные номера. Схема должна дополнять межевое дело.

Подготовка документа регламентируется статьей 11.10 Земельного кодекса. Требования по его формированию и форма утверждены приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762.

Составление схемы расположения участка проводится в следующем порядке:

1. В формате А4 заполняется титульный лист документа.
2. На основе полученных инженером-топографом данных составляется карта-план участка с выделением его границ.
3. Конфигурация участка заполняется с соблюдением масштаба.
4. На базе данных, полученных из ГКН, выполняется схема.
5. Составляются пояснения, содержащие разъяснительную и дополнительную информацию к плану.
6. В приложениях указывается исполнитель работ, сведения о наличии ограничений в использовании земельного участка и т.д.

Заявление и документы для утверждения схемы участка

В отделение органа архитектуры и градостроительства потребуется предоставить следующий пакет документов:

• заявление, содержащее просьбу об утверждении составленной схемы;
• документ, удостоверяющий личность обратившегося;
• при необходимости – свидетельство о регистрации обратившегося в качестве индивидуального предпринимателя;
• свидетельство о том, что обратившийся осуществил постановку на кадастровый учет;
• при необходимости – доверенность;
• предварительное заключение, выданное заместителем главы местной администрации;
• кадастровый план данной территории;
• акт, подтверждающий, что прошло установление почтового адреса;
• протокол о собрании по предоставлению участков;
• точная схема расположения земельного участка;
• документы, являющиеся подтверждением права собственности.

В решении, принятом уполномоченным органом власти субъекта или города государства в отношении каждого конкретного участка земли, должна содержаться информация:

• о точной площади каждого конкретного участка земли;
• о точном адресе каждого участка. При невозможности указать адрес, требуется составить описание месторасположения участка;
• о кадастровом номере участка. В случае, когда из нескольких участков происходит образование одного единого участка земли, требуется указание кадастрового номера каждого первоначального участка;
• о территориальной зоне, в границах которой происходит образование участка. В ситуации, когда на новый участок не распространяется действие специального градостроительного регламента или он на него не установлен, требуется указать точный вид использования данной земли;
• о категории земли, к которой будет относиться новый участок.

Полный срок действия данного решения составляет два календарных года.

Что такое кадастровый план земельного участка?

Кадастровый план земельного участка является обязательной частью кадастрового (реестрового) паспорта. Он содержит текстовые и графические данные о земельном объекте. Информацию берут из Государственного земельного реестра (Росреестра). Информация в нем общедоступна и содержит информацию обо всех зарегистрированных объектах. Форма плана, унифицированная и утверждена Министерством экономического развития России.

В кадастровом плане земельного участка указывают:

• вносят общую информацию – дату и номер регистрации, номер и размер квартала;
• информацию о земле в квартале – номер, месторасположение (адрес), категорию (вид, тип и качество) земель, дозволенное использование, размер в м2 и кадастровую стоимость;
• информацию о зданиях, сооружениях и возведенных в незавершенной форме, которое находится на месте квартала – вид, реестрационный номер, адрес размещения, размер в м2, функциональное назначение, реестровую цену;
• план в виде чертежа, размещенный на реестровом квартале – наделов земли, сооружений – возведенных и недостроенных. Обозначают размер масштаба;
• очерчение кордонов между субъектами РФ, населенных зон, городов, которые размещены в реестровом квартале, их масштаб;
• чертеж зон с особым назначением, территориальных зон в реестровом квартале с указанием масштаба;
• отображение расположения границ – их координаты, реестровый номер, и номер точек, воссоздание фиксирования на территории, уточняющие отметки по размещению;
• указывают границы размещения возведенных и недостроенных зданий;
• вносят информацию по землеустройству – вид и наименование, реквизиты и данные по их расположению;
• вносят информацию о точках опорной граничной сети.

План состоит из пяти частей, в зависимости от данных по объекту, могут заполняться не все листы. В пустых строках ставят знак — прочерк «-«. На каждой части плана пишут один номер регистрации. Количество листов нумеруют. Причем составляется документ лишь при проведении межевания земельного участка (кадастровые работы).

Советуем ознакомиться:

• ✅ Выписка из кадастрового паспорта о земельном участке
• ✅ Что такое выкопировка земельного участка?
• ✅ Публичная кадастровая карта
• ✅ Как найти участок по адресу на кадастровой карте?

Похожие записи:

• Чем опасна временная регистрация квартиранта для собственника
• Долги за ЖКХ, чем грозит для собственника в 2023
• Транспортный налог в Ростовской области